上诉人（原审被告）：沈阳市伯利恒钟表眼镜店，住所地：沈阳市皇姑区X街X号。
法定代表人：郑某某，该店经理。
委托代理人：张雅君，辽宁鼎泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市日用杂品总公司北行商场，住所地：沈阳市皇姑区X街X号。
法定代表人：葛某某，该商场经理。
委托代理人：孙长江，辽宁四洋律师事务所。
委托代理人：赵银伟，辽宁四洋律师事务所。
上诉人沈阳市伯利恒钟表眼镜店与被上诉人沈阳市日用杂品总公司北行商场因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2008）皇民二初字第X号民事判决，于2008年6月16日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员吕丽担任审判长并主审、审判员王志福、代理审判员那卓参加评议的合议庭于2008年7月3日公开开庭审理了本案，沈阳市伯利恒钟表眼镜店的委托代理人张雅君及被上诉人的委托代理人赵银伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年1月30日，沈阳市伯利恒钟表眼镜店、沈阳市日用杂品总公司北行商场双方签订“房屋租赁合同书”一份，合同约定：原告将坐落于皇姑区X街X号房屋租给被告使用，租赁期限为2003年2月1日至2008年1月31日，年租金240，000元，半年付款一次，上打租。合同第二条还约定，合同租赁期届满前六个月，双方协商延长或终止合同。合同签订后，被告按时交纳租金至2007年12月。2008年1月末，原告通知被告合同到期要求被告参加房屋租赁的对外招标，被告未同意，并继续占用该房屋，原告于2008年02月14日诉至法院。请求判令被告腾房给付拖欠租金；被告辩称，未欠租金，原告未按合同履行协商解约义务，解约给被告造成损失，要求继续承担争议房。
上述事实，有经庭审质证原告提供的房屋租赁合同、答复函、通知书以及对方给付的答复函、租赁契约；被告提供的收款收据、录音光盘记录等证据材料，经庭审质证，予以确认。
原审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现合同期限届满，原告不同意与被告续租，要求被告将房屋腾出，依法准予。被告提出的原告没有按合同约定与其协商延长或终止租赁协造成经济损失问题，因该合同中虽有双方约定的协商条款，但不是合同终止的强制性规定，故被告这一抗辩理由法院不予以支持。被告提出2008年1月份房屋租金已给付问题，因其并未提供该月交付房租金给付原告的证据，故不予支持。原告提出的被告占用期间的房租金问题，应按被告实际使用的期限，比照双方合同关于租金的约定标准给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，原审法院判决：一、终止原、被告签订的“房屋租赁合同书”；二、被告于本判决生效后十五日将坐落于沈阳市皇姑区X街X号房屋腾空完好交给原告；三、被告于本判决生效后十日给付原告2008年1月房屋租金x元；四、被告于本判决生效后十日给付原告合同终止后占用房屋的租金，从2008年2月至腾房之日止，每月按x元计算；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费5,600元，由被告承担。
宣判后，沈阳市伯利恒钟表眼镜店不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回沈阳市日用杂品总公司北行商场的诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实存在误解，双方签订的租赁合同中约定，租期届满前六个月，双方协商延长或终止合同，即期满上诉人对诉争房有优先承租权。一审判决显失公平，上诉人在诉争房经营多年，投入大量人力财力，带动了周边经济环境，使租赁物价值增长，但在合同到期时，被上诉人另行对外出租，在上诉人愿意续租的情况下，终止双方租赁合同，侵犯了上诉人的利益。应按社会交易习惯，继续双方租赁关系，保护上诉人优先承租权。
沈阳市日用杂品总公司北行商场答辩称，同意一审判决，双方租期届满前就已与上诉人协商是否解约，续约未果，届满时又书面通知；告知参加租赁招投标，上诉人拒绝参加招投标，且欠租金二万，其行为表明其放弃租赁诉争房，双方租赁合同已到期，应终止合同腾房补交所欠租金。
本院查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，双方租赁合同期限届满，对于续租未达成合意，应终止租赁关系，且租赁期间，上诉人沈阳市伯利恒钟表眼镜店未按约定时间支付租金，欠租金二万，应予给付，其提出不欠租金的主张没有事实依据，本院不予支持。至于上诉沈阳市伯利恒钟表眼镜店提出的合同中约定租期届满前六个月双方协商延长或终止合同其有优先承租权一节，因该约定为选择性条款，出租方已选择了到期终止原租赁合同，且明确告知欲续租可参加招投标，而上诉人放弃租赁招投标，以其行为表明不再续租，原审判令双方终止租赁合同，腾退房屋正确。对于上诉人在租期届满后继续占用租赁房屋的使用费，应按该租赁房屋的现行租赁价格及比照上诉人认可的年租金82万元计算为宜，但对一审判决仍按原租赁合同的年租金24万元给付超期使用费，被上诉人未提出上诉，本院不做调正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,600元，由上诉人沈阳市伯利恒钟表眼镜店承担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00八年七月三日
书记员訾丽静
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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