原告（反诉被告）上海××健身有限公司。
被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司。
原告（反诉被告）上海××健身有限公司为与被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月26日向本院起诉。本院受理后，由代理审判员马浩波独任审判。2009年3月26日，被告提起反诉。2009年6月16日，被告向本院提出申请，要求对其承租的房屋装修残值进行评估，本院按有关规定由上海××测量师事务所有限公司进行司法鉴定。本案于2009年11月11日，依法组成合议庭，于2009年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴××、杨××，被告的法定代表人税××及委托代理人张××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海××健身有限公司诉称：原、被告于2007年8月签订《合作经营协议》约定，原告将其承租的本市××路××号裙房×楼（以下简称涉讼房屋）提供给被告开设健身会所，被告在经营期间须确保原告每月人民币5万元的收入，该收入由被告在经营前先行给付，协议有效期自2007年9月起至2014年4月止，原告一次性收取押金15万元，被告逾期两个月不支付协议约定的款项，原告则有权单方终止协议。协议书签订后，原告依约将房屋交付被告，被告向原告交付押金15万元。在履行协议的过程中，被告于2008年9月起不再支付协议约定的款项。原告为此于2008年11月3日向被告发出公函，通知被告于同年11月1日终止双方签订的《合作经营协议》，被告于一周内履行清场义务。但被告对原告多次催讨协议约定款项不予理睬，且其封锁经营场地不再进行经营活动。故原告诉至本院，要求确认双方签订的《合作经营协议》于2008年11月1日解除；被告支付原告2008年9、10月份的合同款项10万元，2008年7月至10月的物业管理费16,980元，2008年9、10月份的水电费5,681.94元；被告支付原告自2008年11月1日起至归还原告房屋时止的使用费（以每日1,666元计算）及物业管理费、水电费；被告赔偿原告空调修理费1万元；被告承担违约金15万元。
被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司辩称：原、被告签订《合作经营协议》的情况属实，但双方于2008年7月又签订补充《协议》一份，将每两个月10万元收益款给付日期变更为每给付月的10日前。被告于2008年9月因资金困难与原告协商，希望可以迟延付款。但原告于2008年11月3日发公函给被告，提出于11月1日终止双方的《合作经营协议》，并要求被告清场退出。双方在交涉过程中，被告明确告知原告其逾期付款未超过两个月，原告无权单方解除协议，但原告不予理睬。当被告将10万元约定款项的支票给付原告时，却遭到原告无理的拒绝。被告无奈只能用邮政快递向原告交付10万元支票，又因原告拒收遭退还。原告在发出公函之日起，即对被告采取断电、断水等措施，致被告不能正常对外经营。被告的法定代理人欲搬走自己的私人物品，亦遭到原告的阻止。2008年12月18日，原告将被告承租房屋的门用封条封闭，被告由此只能停止经营活动。被告现同意双方签订的《合作经营协议》于2009年3月18日法院立案受理本案诉讼时解除，同意支付原告2008年9、10月份的约定款项10万元与2008年7月至10月的物业管理费16,980元及该时期的水电费5,681.94元，原告其余的诉讼请求被告均不能接受。因原告严重的违约行为已造成被告重大经济损失，故被告提起反诉，要求确认双方签订的《合作经营协议》于2009年3月18日终止履行；原告返还被告押金5万元（扣除两个月的约定款项10万元）；原告返还被告在承租房屋内的电脑等办公用品；原告赔偿被告装修残值损失约60万元；原告偿付被告违约金15万元。
原告（反诉被告）上海××健身有限公司辩称：原告收到被告起草一式三份的《协议》时，被告与其法定代表人均未在《协议》上签名与盖章。当原告在三份《协议》上盖章后，于2008年8月25日将三份《协议》返还被告后，被告再未将符合形式要件的《协议》给原告，致原告至今仍没有《协议》的原件。由此可见该《协议》在原告向被告发函解除《合作经营协议》时对原告没有法律约束力。被告在收到原告解除函后三个月的法定期限内未向法院提起诉讼，致解除函发生法律效力。故被告反诉的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回被告全部的反诉诉请。
经审理查明：本市××路××号×至×层裙房的所有人为案外人上海××发展有限公司。2004年4月19日，原告向案外人承租了上述房屋，用途为××小区会所，租赁期限十年。2007年8月26日，原告（甲方）与案外人税××（乙方）签订《合作经营协议》一份。该协议与本案纠纷有关的主要内容为：甲方提供已经租赁的位于上海市××路××号××大厦××会所×楼楼面及包括四楼网球场，乙方提供专业管理及经营资金（包括重新装璜费用及经营所需购买的设备及相关费用），共同开设健身会所；经营期间乙方全面主管业务并负责人员的配置及录用，甲方具有监督权；甲方×楼原有的设备不在甲方投入范围，仅供健身会所无偿使用，乙方需向甲方交付设备押金15万元，该款于本协议生效后于2007年9月1日前一次性给付，本协议终止并经甲方检验无误后无息全额返还乙方，如有设备损坏、丢失由乙方折旧赔偿；设备的使用费（包括水、电、煤及×楼的物业管理费、停车费等）由乙方据实承担；鉴于甲方的实际情况，经营期间乙方需确保甲方每月5万元收入，该款自本协议签订后经营开始前即先行给付两个月，此后的给付时间及金额依次类推，乙方给付时间如逾期超过两个月，则甲方有权单方终止本协议；本协议履行完毕或中途终止后，乙方必须将所有相关费用及债务结清，并在甲方对原有提供的设备检验合格后方可离场，场地须恢复整洁，乙方的设备清空；本协议履行期间如因乙方违约致协议被甲方单方面终止时，甲方应书面通知乙方，甲方的通知一经寄出即视为送达，终止通知在送达乙方后即发生法律效力，甲方单方面终止本协议需给予乙方合理的撤离时间；本协议履行满两年后，如果乙方出现严重经营亏损无法继续经营下去，经双方协商一致可终止协议的履行，但乙方必须给付甲方违约金15万元；本协议有效期为七年，自2007年9月1日起至2014年4月19日止。协议签订后，原告依约将×楼房屋交付案外人税××使用，其亦依约向原告交付设备押金15万元，并出资约100万元对×楼房屋进行装修。2007年11月1日，被告的公司获工商管理部门批准成立，该公司的法定代表人为税××。2008年初，被告在本市××路××号裙房×楼对外营业。双方在履行《合作经营协议》的初期，被告尚能按协议约定向原告支付每两个月10万元的收入与每月的物业管理费及水、电、煤气等费用。2008年7月18日，原告（甲方）与案外人税××（乙方）及被告（丙方）签订《协议》一份。该协议与本案纠纷有关的主要内容为：乙方将甲乙双方达成的《合作经营协议》以及在履行《合作经营协议》中有关其他补充协议、约定等权利、义务全部转让给丙方；甲方对此表示全部同意，丙方当然成为《合作经营协议》中的乙方，并享有和承担《合作经营协议》中的权利与义务；《合作经营协议》为本协议的附件，该协议中所涉及甲方每月5万元收入之款项，丙方须于每给付月的10日之前一次给付；丙方所承担的每月物业管理费4,245元给付时间同上；本协议一式三份，三方各执一份，具有同等效力。被告在经营的过程中，受经济环境的影响连续亏损，其于2008年7月起未再向原告支付房屋的物业管理费。2008年9月起，被告未向原告支付约定的每两个月10万元之款项及水电费等。2008年11月3日，原告向被告发出通知函一份。该函的内容为：截止2008年10月31日止，你已经连续两个月未缴纳相关款项，此前虽经我公司数次催讨，但你始终不予付款与回复，你的行为已经构成违约。为此，我公司依据双方协议第十五条的约定，特此通知如下：自2008年11月1日起我公司终止与你签订的协议。望你收到本通知之日起一周内履行清场义务，将你所经营的场地恢复原状返还我公司，同时按协议的约定承担相应的违约责任。如有逾期，我公司将采取停止相关供应等必要的措施以维护我公司的合法权益直至通过司法途径维权。被告于同年11月5日收到该通知函后，其认为双方约定的原告单方解除权尚未成就，其明确向原告表示不同意终止协议的履行。被告同时向原告缴付2008年9、10月份的10万元款项，遭到原告的拒绝。2008年12月18日，原告将被告经营场所的门用封条封住，致被告再不能进行经营活动。此后，被告未在法定的期限内向法院提起诉讼，其用消极的行为应对原告终止履行协议的行为。在双方纠纷发生后，原告仍向涉讼房屋所在地的物业管理公司全额支付自2008年7月起至2009年11月止涉讼房屋的物业管理费与自2008年9月1日起至同年12月18日止的水、电费，其中水、电费为10,456.74元。自2009年1月1日起至同年11月6日止，涉讼房屋的煤气虽不再使用，但上海××燃气有限公司仍需收取用户每月煤气空置容量费120元。该期间发生的煤气空置容量费及滞纳金共计1,593.50元，此款项已由原告向上海××燃气有限公司缴纳。原告在被告消极不作为的情况下，于2008年12月4日向本院提起诉讼。因该案的诉讼主体有误，被本院裁定驳回。现原告调整诉讼主体后再次向本院起诉。
审理中，被告于2009年6月16日向本院提出申请，要求对涉讼房屋其装修的残值进行评估。本院按有关规定委托上海××测量师事务所有限公司进行司法鉴定。该公司于2009年11月11日出具的鉴定结论为：涉讼房屋装修项目审定造价为979,182元，至2009年8月该装修残值为768,774元。按鉴定部门的计算方式计算，至2009年1月该装修残值为846,292.80元。在进行司法鉴定期间，经本院对双方当事人协调，被告于2009年11月6日将其所有的物品从涉讼房屋内搬离，将涉讼房屋归还原告。被告在涉讼房屋内搬离其所有物品后向本院陈述，其一台惠普牌复印打印一体机不知去向。原告鉴于被告于2009年11月6日将涉讼房屋归还的事实，其将要求被告支付其自2008年11月1日起至归还原告房屋时止的房屋使用费与物业管理费、水电费这项诉讼请求变更为：要求被告支付自2008年11月1日起至2009年11月6日止的房屋使用费61万元、物业管理费51,789元；被告支付自2008年11月1日起至同年12月18日止的水费154.80元、电费4,620元与自2009年1月1日起至同年11月6日止的煤气空置容量费及滞纳金1,593.50元。被告鉴于司法鉴定结论将要求原告赔偿被告装修残值损失约60万元的反诉诉请变更为：要求原告赔偿其装修残值损失895,227.80元。被告还将要求原告返还被告在涉讼房屋内的电脑等办公用品的反诉诉请变更为：要求原告返还惠普牌复印打印一体机一台。
上述事实，有上海××发展有限公司的《上海市房地产权证》、上海××发展有限公司与原告签订的《××大厦裙房租赁合同》、原告与税××签订的《合作经营协议》、税××支付原告设备押金15万元的收据、原告与被告及税××签订的《协议》、原告发给被告的终止履行《合作经营协议》通知函、被告于2008年11月10日发给原告的邮政快递（内系10万元支票）、上海市长宁区公证处的（××）沪长证字第××号公正书、原告支付的自2009年1月起至同年10月止的煤气空置容量费及滞纳金发票八张、上海××测量师事务所有限公司出具涉讼房屋装修项目工程造价司法审价鉴定意见书及双方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为，原告与税××签订的《合作经营协议》，其名为合作经营，但约定的内容并无共同经营、共担风险、共享利润等合作经营所必备的内容，故依法应认定该协议实为房屋租赁合同。原告与被告及税××在《合作经营协议》和《协议》中约定的内容，系双方真实的意思表示，且该约定符合房屋租赁的相关法律之规定，依法应确认为合法有效，双方理应按约定严格履行各自的义务。被告在履约的过程中，未按约定及时给付原告房屋租金之义务，其违约在先的事实清楚。原告于被告违约后，在尚未构成其单方提前解除租赁协议的条件下，于2008年11月3日即向被告发出终止履行《合作经营协议》的通知函。当被告对此提出异议时，原告不予理睬，拒绝收取被告支付的2008年9、10月份房屋租金，并于2008年12月18日采取封门的违约行为，致被告不能经营。被告在该情况下，不依法向法院提起诉讼，而采取消极的行为致双方的损失不断扩大。因被告未在法定期限提起诉讼，致原告发出的终止履行协议通知函于2008年11月5日依法成立。在此日前被告应承担支付原告租金的义务，在此日后至2008年12月17日被告应支付原告房屋使用费，被告同时还应支付原告自2008年7月1日起至同年12月17日止的物业管理费以及被告在使用涉讼房屋期间的水、电费用。综合双方各自的过错，就本案存在的各自合法之损失，依法应由原、被告均分承担。原告的损失有自2008年12月18日起至2009年11月6日止的房屋使用费损失531,666元及该期间的物业管理费损失45,138元，自2009年1月起至同年10月止的煤气空置容量费及滞纳金损失1,593.50元。被告的损失有房屋装修损失846,292.80元。因双方在本案中的违约行为，原、被告在《合作经营协议》中并无约定相应的违约金，现双方各自向对方主张违约金15万元的诉请，缺乏依据，本院均不予支持。原告要求被告赔偿空调修理费1万元的诉请，因其未能向本院提供被告损坏空调的相应证据，本院不能予以支持。被告认为，其一台惠普牌复印打印一体机在涉讼房屋内遗失，要求原告予以返还。被告对该主张未能提供相应的证据佐证，本院亦不予支持。被告有15万元的设备押金在原告处，被告将涉讼房屋归还原告后，原告未提出有何设备损坏，故该设备押金原告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海××健身有限公司与案外人税××于2007年8月26日签订的《合作经营协议》和原告（反诉被告）上海××健身有限公司与被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司及案外人税××于2008年7月18日签订的《协议》于2008年11月5日解除。
二、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2008年9月1日起至同年11月4日止的房屋租金人民币106,667元、自2008年11月5日起至同年12月17日止的房屋使用费人民币55,000元。
三、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2008年7月1日起至同年12月17日止涉讼房屋的物业管理费人民币23,631元。
四、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2008年9月起至同年12月17日止涉讼房屋的水、电费人民币10,456.74元。
五、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2008年12月18日起至2009年11月6日止涉讼房屋使用费损失人民币265,833元。
六、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2008年12月18日起至2009年11月6日止涉讼房屋物业管理费损失人民币22,569元。
七、被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海××健身有限公司自2009年1月1日起至同年11月6日止涉讼房屋煤气空置容量费及滞纳金损失人民币796.75元。
八、驳回原告（反诉被告）上海××健身有限公司其余的本诉诉讼请求。
九、原告（反诉被告）上海××健身有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司房屋装修损失人民币423,146.40元。
十、原告（反诉被告）上海××健身有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司押金人民币15万元。
十一、驳回被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司其余的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案评估费人民币32,000元，由原告（反诉被告）上海××健身有限公司与被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司各半负担。
本诉案件受理费人民币13,308.20元，原告（反诉被告）上海××健身有限公司负担人民币4,733.90元，被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司负担人民币8,574.30元。
反诉案件受理费人民币7,328.50元，原告（反诉被告）上海××健身有限公司负担人民币4,765.80元，被告（反诉原告）上海××健身管理有限公司负担人民币2,562.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王惠林
审判员马浩波
代理审判员杨耀丰
书记员陆旭辉
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