原告薛XX
被告漯河市源汇区XX工作委员会
法定代表人彭XX，该委员会主任。
原告薛XX因与被告漯河市源汇区XX工作委员会（以下简称源汇区XX）民间借贷纠纷一案，原告于2009年4月7日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭于2009年5月27日公开开庭审理了本案，原告薛XX的特别授权代理人樊XX，被告源汇区XX的特别授权代理人万XX、孙XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告薛XX起诉称：被告因建办公楼资金短缺向原告借款，双方经协商于2008年4月30日达成借款协议，借款金额320万，分三期支付，月息1.5分，借款期限半年，同时被告将自己的4处房屋及地产作为抵押担保，协议签订后，原告分三次将借款320万元转入被告指定帐户，现借款已全部到期，被告不但不偿付本金，连利息都拒不清偿，为维护原告人的合法权益，根据《合同法》及相关法律规定，特具状起诉，请求判令被告偿付借款320万元及利息（按合同约定的月息1分5）并承担合同违约金，请求判令原告对抵押财产享有优先受偿权。
被告漯河市源汇区XX辩称：2008年4月，答辩人与被答辩人签订借款协议，并向其分批借款320万元，情况属实。但被答辩人未能按照协议约定期限给付第二笔和第三笔借款，存在先行违约行为，借款协议签订后答辩人将相关的抵押手续交付给被答辩人但未能按照约定和法律规定办理抵押登记，该抵押约定和行为依法不具备法律效力。双方的借款协议约定利率高于银行同期贷款利率甚多，在此情况下若再计付违约金，则对答辩人有失公平。且违反法律规定，根据《合同法》的规定，答辩人请求法院结合本案事实，依法对违约金予以减免。综上，被答辩人所诉借款事实存在但双方的约定违约金，有不当之处，其要求不应全部支持，请求依法作出公证裁决。
本院依据当事人诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、双方约定的违约金是否应予减免。2、双方办理的借款抵押具备不具备法律效力。
经审理查明：二○○八年四月三十日源汇区XX为（甲方）借款人与薛XX为（乙方）借款人双方签订借款协议一份，该协议载明：一、借款金额及利息，甲方向乙方借款230万元。月息为一分五，每月支付一次利息。二、借款期限：借款分三期，起止期限均为六个月。其中等一期金额为120万元，借款期限为2008年5月1日至2008年10月31日；第二期金额为120万元，期限为2008年6月1日至2008年11月第三期金额为80万元，期限为2008年7月1日至2008年12月31日（具体期限以借款到帐之日起算）。三、借款支付与偿还：协议生效后，乙方应于上述约定的每期借款开始的7日内将该借款足额支付给甲方，转至甲方指定账户内。甲方在借款到期后，一次性向乙方偿还本金与下余利息。四、借款担保：（1）甲方自愿以自己享有合法使用权的土地及地上附属物为借款提供担保，将其抵押给乙方。并于每期借款到帐之日起三个工作日内与乙方一起到土地和房屋管理部门办理抵押物登记事宜。甲方应确保抵押物产权没有任何瑕疵；（1）其中第一期借款的抵押物为位于市X路X路交叉口东南临医药公司土地（面积为2112.6平方米，土地证号为漯国用x%字第X号）及地上附属物；（2）第二期借款的抵押物为位于市X路南段的土地（面积为3.25亩，土地证号为漯国字（2004）第x号）及地上附属物和建新路X间房屋；（3）第三期借款的抵押物为位于市X路X路交叉口东北角的土地（面积为5707.5平方米，土地证为漯国用（2006）第x号）及地上附属物。五、违约责任：1、借款到期甲方若不能按约定期限及时偿还借款本金及利息，每逾期一日按该期欠款金额的千分之三向乙方支付违约金。2、乙方若不能按约定期限及时间甲方支付借款，每逾期一日按该期借款金额的千分之三向甲方支付违约金。3、自借款偿还期限逾期之日起，乙方有权依法行使抵押权，处置抵押物，用以偿付本金、利息和违约金。六、本协议内容系双方真实意思表示且经双方慎重审查，确认没有误解或显失公平之处。七、本协议自双方签字盖章之日起生效。八、本协议一式四份由双方各执两份。甲方加盖“漯河市源汇区XX工作委员会”公章，并由法定代表人彭惠民签字，乙方由薛XX签字。
合同签订后，被告源汇区XX把土地使用权人为源汇区XX的漯国用x%字第X号、漯国用（2006）第x号、漯国用（2004）第x号三本国有土地使用证原件交付原告薛XX，但双方至今未办理抵押登记相关手续。
2008年5月6日、6月11日、7月18日，薛XX为出票人，开户行为农行沙北分理处，源汇区会计集中核算中心为收款人，开户行为建行交通路支行，分别转款120万元、120万元、80万元，三笔共计320万元。但至今借款本金及利息及违约金源汇区XX分文未还。
关于借款协议约定的日千分之三的违约金，在庭审中，被告源汇区XX要求对违约金予以减免，要求违约金至少降至日千分之一点五之内，原告方反驳称双方借款合同是双方真实意思表示约定违约金的目的，是保证合同的履行，对不履行合同的一方有惩罚的意义，现被告已实际违约不能及时还款，应承担违约责任，但考虑到实际情况和被告的履行诚实原告方自愿把违约金降至日千分之一点五，请求法院予以保护，否则不同意降低。
本案在审理过程中，根据原告薛XX的申请和担保，本院依法制作（2009）漯民一初字第4—X号民事裁定书对双方借款协议中约定为借款抵押担保的，被告源汇区XX为土地使用权人，漯国用x%字第X号、漯国用（2006）第x、漯国用（2004）第x号项下的土地使用权及相应的地上附属物和建新路X间房屋予以查封。
本院认为，1、原告薛XX为出借人，被告源汇区XX为借款人双方于2008年4月30日签订的320万的借款协议是双方真实意思表示，虽出借人借出钱款的时间分别比借款协议约定的借款日晚了4天、10天、17天，但借款是真实的，双方无异议，且借款本息及违金约至今未还双方亦认可，双方借款协议约定“具体期限以借款到帐之日起算”，因此借款利息应从实际借出日期计起，违约金亦应从实际借款日及借期六个月之后计算。2、关于双方借款协议“约定的以土地及地上附属物房产为借款担保的条款，虽法律规定：当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。但这是双方真实意思的表示，这些财产抵押权在当事人之间产生效力，因此源汇区XX辩称抵押无效的请求，本院不予支持。3、关于双方在借款协议中约定逾期付款违约金，日千分之三之事，在庭审中原告方自愿把违约金降至日千分之一点五，考虑到维护当事人意思自治的原则，本院确定原告方把违约金降至日千分之一点五是对借款协议中关于违约金约定的变更，不属国家严格干预的范畴，违约金按日千分之一点五，在本案中应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（三）项、第四十三条之规定，判决如下：
1、被告漯河市源汇区XX工作委会于本判决生效后十日内偿还原告薛XX借款本金320万元及利息、违约金，（其中第一笔120万元借款的利息从2008年5月5日计息，第二笔120万借款的利息从2008年6月11日计算，80万的借款利息从2008年7月18日计算，利率按月息一分五计算至给付之日；违约金其中第一款120万借款的违约金从2008年11月6日计算，第二款120万元借款的违约金从2008年12月12日计算，80万元借款违约金从2009年元月19日计算，违约金按日千分之一点五计算至给付之日）。
2、驳回原告薛XX的其它诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，诉讼保全费5000元，由漯河市源汇区XX工作委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长曹志刚
审判员王宗欣
审判员付春香
二○○九年七月二十八日
书记员张静怡
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