上诉人（原审被告）河南天荣国际建材港有限公司。法定代表人梁中民，董事长。
委托代理人武建兴，河南天荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某某，女，回族，成年。
委托代理人张德刚，北京市通广律师事务所律师。
上诉人河南天荣国际建材港有限公司(以下简称天荣建材港公司)因与被上诉人赵某某租赁合同纠纷一案，不服金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天荣建材港公司的委托代理人武建兴，被上诉人赵某某及其委托代理人张德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月30日，天荣建材港公司与赵某某签订租赁合同一份，约定天荣建材港公司将位于河南天荣国际建材港C63区X、2、9、X号共4个展位（展位建筑面积450平方米）出租给赵某某使用，展位租期为五年，正式租赁期限自2004年12月18日至2009年12月17日，租金总额为x元，首期付款x元，其余款项按银行按揭合同支付等。2004年10月28日，赵某某按合同的约定向天荣建材港公司交付了展位首付款x元。2005年3月31日，赵某某、天荣建材港公司就租赁商铺办理银行商铺租赁按揭贷款有关事宜达成协议。因上述约定展位房子没有建成，赵某某于2005年4月6日向天荣建材港公司提出了全额退款的书面申请，对此申请天荣建材港公司未答复。此后天荣建材港公司未向赵某某交付约定的展位，而将该展位另租他人使用（庭审中，天荣建材港公司称其于2007年3月另租他人使用）。2008年6月18日赵某某提起本案诉讼。另查明，天荣建材港公司已取得诉争房屋的租赁证。
原审法院认为：天荣建材港公司已取得郑州市房地产管理局颁发的房屋租赁证，且赵某某与天荣建材港公司签订的天荣国际建材港租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反有关法律行政法规的强制性规定，故赵某某关于双方租赁合同无效的主张不能成立。但赵某某已向天荣建材港公司提出全额退款的申请，实质上是通知天荣建材港公司解除合同，双方租赁合同自通知到达天荣建材港公司时解除。合同解除后，赵某某可要求恢复原状,故赵某某付给天荣建材港公司的首付款x元天荣建材港公司应予返还。由于天荣建材港公司迟迟不能交付租赁房屋导致双方合同解除，故天荣建材港公司应当赔偿赵某某由此造成的损失，此损失按赵某某已支付天荣建材港公司的x元的自该款支付天荣建材港公司起的利息计，亦属合理。故赵某某请求判令天荣建材港公司返还x元及该款自2004年10月28日起至判决规定还款之日的同期贷款利息，予以支持。赵某某于2005年4月6日通知天荣建材港公司解除合同，天荣建材港公司未答复，按天荣建材港公司自认，其于2007年3月将房另租他人，以行为表示对解除合同无异议，从此至赵某某起诉，不超过诉讼时效期间，故天荣建材港公司关于赵某某起诉超过诉讼时效期间的答辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：天荣建材港公司于判决生效后十日内返还赵某某x元及该款利息（自2004年10月28日起至判决规定还款之日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计）。案件受理费4315元，由天荣建材港公司负担。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
天荣建材港公司不服原审判决，向本院上诉称：赵某某在租赁合同解除后二年内未主张权利，待起诉时显已超出诉讼时效，其诉请不应受到法律的保护。赵某某于2005年4月6日向天荣建材港公司提出退款申请。判决书认定，赵某某的行为实质上通知天荣建材港公司解除合同，双方租赁合同自通知到达天荣建材港公司时解除。据此可以得出双方解除合同的时间是2005年4月6日{退款申请时间}。问题是合同解除后赵某某理应在二年之内主张自己的权力。但天荣建材港公司在此后的二年之内却未再提及此事，其间即未向天荣建材港公司主张其权利，也未向人民法院提起诉讼。直至2008年6月才向金水区人民起诉，期间已超出三年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。而赵某某自合同解除后二年内为主张权利，且也没有出现诉讼时效中断、中止的事由。依照上述法律其起诉已超时效，故其诉请依法不应受到保护，而应当予以驳回。请求二审支持天荣建材港公司的上诉请求：(一)撤销原审法院判决，依法进行改判;(二)驳回赵某某的诉讼请求。
赵某某答辩称：天荣建材港公司出租给我的房产，在合同签订时并没有建成，是在筹建中的房产，没有经过建委、规划、土地等相关部门的审批，没有取得项目立项、工程规划许可证等证照和审批文件，属于违章建筑，这些违章建筑所占用的土地，均没有取得土地使用证书，属于非法用地，天荣建材港公司没有权力对外出租这些涉案房产。我已将房屋首付款支付给天荣建材港公司，天荣建材港公司没有将房屋交付于我使用，并于2007年3月出租给他人使用，天荣建材港公司应将首付款退还给我，请求二审法院，依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：2004年4月30日，天荣建材港公司与赵某某签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。各方应按合同约定履行各自义务。天荣建材港公司已合法取得郑州市房地产管理局颁发的房屋租赁证，有权对外出租、转让。赵某某依约将房屋的首付款支付给天荣建材港公司，天荣建材港公司收到首付款后，未按合同约定将房屋租赁给赵某某使用，2005年4月6日赵某某通知天荣建材港公司要求解除合同，天荣建材港公司收到通知后，未答复。天荣建材港公司于2007年3月将涉案房屋租赁给他人使用，应视为已同意解除合同。本院对此予以认定。天荣建材港公司应承担法律责任，赵某某要求天荣建材港公司退还首付款理由正当，天荣建材港公司上诉称赵某某起诉时间已过诉讼时效理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4315元，由河南天荣国际建材港有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长崔凤茹
审判员王宏毅
代理审判员刘静
二○○九年九月二十九日
代理书记员赵某
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