原告（反诉被告）长沙市xxxx村X组。住所地长沙市雨花区雨xx。
代表人张x，组长。
委托代理人颜xx，长沙市xx法律服务所法律工作者。
委托代理人彭xx，长沙市xx法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）陈xx，女，X年X月X日出生，汉族，住长沙市雨花区xx。
委托代理人唐xx（系被告陈xx丈夫），男，X年X月X日出生，汉族，住长沙市雨花区xx。
委托代理人李xx，湖南xx律师事务所律师。
第三人贺xx，男，X年X月X日出生，汉族，系长沙市雨花区xx业主，现住长沙市雨花区xx。
委托代理人李xx，湖南xx律师事务所律师。
委托代理人张xx，男，X年X月X日出生，汉族，住湖南省湘乡市xx。
原告（反诉被告）长沙市xxxx村X组（以下简称原告）与被告（反诉原告）陈xx（以下简称被告）及第三人贺立平（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代表人张x及代理人，被告及其代理人、第三人及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2002年3月6日签订租赁合同一份。合同约定，原告将自己所有的xx地下层场地出租给被告自主经营，租赁期限从2002年3月1日至2008年2月28日。尔后，被告因经营需要，要求延长租赁期4年，原告于2003年10月30日又与被告签订了租赁合同一份。该合同签订租赁期为2002年3月1日至2012年2月28日止。租赁合同和补充协议签订后，原告全面履行合同义务。2008年以来，原告出租的长沙市井湾子商贸楼，因出现屋面积水严重，楼梁、柱构件出现露筋、钢筋锈蚀等安全隐患，原告本着对被告的财产安全以及各经营户的人身安全负责，于2009年8月委托湖南省建设工程质量检测中心，湖南省建筑科学研究院对长沙市井湾子商贸楼进行适修性鉴定，鉴定结论为：本工程如进行加固，加固费用大于拆除重建费用，已无加固修复价值，建议拆除重建。原告收到鉴定报告后，经全组村民和党员大会决定从集体组织经济发展考虑，拟将综合楼房屋改建。此后，原告多次召开协调会，意在要求解除合同，并依照合同约定给予赔偿。但被告提出诸多不合理、不合法的要求，致使协商无果，引起纠纷。此次纠纷全因出租屋出现安全隐患实属不可抗拒的法律事件。为此，原告为了被告的人身、财产安全不遭受尚可避免的损失。特向法院起诉，请求依法判令：一、解除原、被告租赁合同；二、被告腾空所承租的井湾子综合楼退还承租场地；三、被告承担本案诉讼费。
被告辩称及反诉称：对双方合同签订和履行的情况无异议，原告以被告所租赁的房屋系危房为由，要求解除租赁合同，但对补偿只字不提，严重侵害了被告的合法权益。根据被告统计，在租赁期内被告花费了装修费用近120万元，因解除租赁合同经营损失将达到30万元左右。从2008年9月起，被告将原“蓝色沸点、网吧、复印”场地转租给第三人作超市，年租金12万元，每半年交清一次。尔后，第三人将租金交到了2009年9月止。为此，为维护被告的合法权益，提起反诉，请求判令：一、原告赔偿因解除房屋租赁合同损失费150万元；二、原告承担本案诉讼费用；三、第三人立即支付房屋租金x元（暂计算自2009年10月1日起至2010年1月31日止）；四、第三人承担与房屋转租有关的反诉诉讼费。
第三人诉称：2008年8月，第三人与被告协商，第三人向原“蓝色沸点、网吧、复印”场地经营户支付赔偿金x元后，被告从原告处承租范围内的井湾子商贸楼地下层转租给第三人，第三人将上述场地改造后用于经营金之惠超市，在第三人办理工商登记过程中，被告的转租行为得到了原告的认可。2008年9月1日，第三人与被告签订《蓝色沸点租赁合同》，约定：租赁期限为三年零四个月（2008年10月1日至2012年2月20日），租金为每年人民币x元，租金以现金方式每半年支付一次。合同签订后第三人先后投入50多万元对租赁场地进行装修改造。2009年8月21日，原告向第三人等井湾子综合楼的经营户下发《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》，要求第三人限期腾空房间，明确各经营户租金计算至2009年7月30日止，并于门面墙外部书写“拆”字和将第三人租赁场地楼上遮盖部分拆除，井湾子综合楼周边经营环境受到毁灭性破坏，第三人遭受严重经营亏损。原告作为一级集体经济组织，本应诚实守信，恪守自己的合同义务，然而却仅顾及自身经营利益，单方面撕毁合同，破坏其经营环境，导致第三人客观上无法继续经营，造成巨大的经济损失，为维护第三人的合法权益，特向法院诉讼，请求判令：1、解除第三人与被告之间的《蓝色沸点租赁合同》；2、被告和原告共同赔偿因解除合同给第三人造成的损失人民币x元；3、被告退还场地租赁押金x元和2009年7月30日后第三人已预付的租金x元；4、原、被告承担诉讼费用。
原告针对被告反诉、第三人的起诉辩称：1、2002年3月6日、2003年10月30日，原、被告签订的《门面合同》、《租赁合同书》是双方的真实意思表示，分别约定了“承租期内如遇国家、集体重点建设征用，双方不计违约金”，根据该约定，集体如重点建设征用，就不存在违约金的赔偿问题。合同还约定“乙方在承租期内如需转让，必须征得甲方同意方可转让”，被告在承租期内未征得原告的同意，将所租场地转让第三人，实际上是违反合同约定的违约行为，故亦不存在“因解除租赁合同经营损失将达到30万元左右”的问题。2、被告和第三人主张赔偿损失，原告已向人民法院申请装修评估，现评估报告已经作出具体赔偿额度，无需争议，由人民法院裁判。综上所述，原告认为被告及第三人的诉讼请求与合同约定的事实不符，缺乏证据支撑，故恳请法庭查明事实，依法审理。
经审理查明：
原告拥有位于长沙市雨花区xx面积为1463.93平方米的X层楼房一栋，并对外进行出租。2002年3月6日，原告与被告签订《红星村X组门面合同》一份，合同约定：原告将自己所有的长沙市井湾子商贸楼地下层场地出租给被告自主经营，租赁期限从2002年3月1日至2008年2月28日；承租期内，被告向原告交纳租金，第一年免租金，第二年租金为6800元，第三年租金为7480元，每年递增10%；承租期内，如遇国家、集体重点建设征用，双方不计违约金。合同签订后，原、被告双方履行了合同，被告承租房屋后对房屋进行了装修，被告及其丈夫唐智先后用于茶室、网吧、酒吧等经营。2003年10月30日，经双方协商，又就长沙市井湾子商贸楼地下层场地重新签订《租赁合同书》一份，合同约定租赁时间从2002年3月1日至2012年2月28日止；年租金为x元；被告在承租期内如需转让，必须征得原告同意；由于政策变化及人为不可抗拒和原告主管部门需要时，双方可终止本合同，互不追究违约金。双方合同履行后，被告的租金已交至2009年3月28日。
2008年9月1日，被告与第三人签订《蓝色沸点租赁合同》，被告将其承租的经营场地转租给第三人作超市，合同约定：租赁期限为2008年10月1日至2012年2月20日，租金为每年x元，租金以现金方式每半年支付一次；第三人向被告交纳押金x元，合同期满后押金照退。合同签订后，被告收取第三人场地租赁押金x元。之后，第三人对承租的场地进行了装修，并向工商部门申请开办了长沙市雨花区金之惠商店超市，于2008年11月6日开业经营。在第三人在办理工商登记过程中，原告在第三人向工商管理部门提交《住所经营场地登记表》中注明情况属实。在第三人的经营过程中，其已向被告交纳至2009年9月30日的租金。
2009年7月，原告鉴于综合楼年限已久、现有墙面多处裂缝，多处房屋基础有下沉的现象，经组委会并提交全组村民、党员大会讨论，决定从集体组织经济发展考虑，拟将综合楼房屋改建。2009年8月16日，原告委托湖南湖大土木建筑检测有限公司对长沙市井湾子商贸楼进行结构安全性检测鉴定，鉴定结论为：1、现场检测梁、柱的混凝土抗压强度推定值在C15至C20之间，根据《混凝土结构设计规范》（x—2002）及《建筑抗震设计规范》（x—2001）的有关构建要求，混凝土强度等级不应低于C20;故由检测结果可见，混凝土的现场检测强度不满足规范标准要求值，而且部分混凝土呈疏松状态、混凝土质量较差。2、长沙市井湾子商贸楼梁、柱构件出现露筋以至于钢筋锈蚀现象，此现象对结构的耐久性甚至于安全性会造成较大影响。3、长沙市井湾子商贸楼的实际使用荷载大于原设计使用荷载。4、长沙市井湾子商贸楼构件承载力计算结构表明，许多构建x小于0.95存在安全隐患。5、长沙市井湾子商贸楼安全性鉴定等级为Csu级。6、长沙市井湾子商贸楼原设计作为安置过渡房已使用10—15年，且目前安全性鉴定等级为Csu级，建议拆除重建。2009年8月原告委托湖南省建设工程质量检测中心，湖南省建筑科学研究院对长沙市井湾子商贸楼进行适修性鉴定，经鉴定结论为：本工程如进行加固，加固费用大于拆除重建费用，已无加固修复价值，建议拆除重建。2009年8月27日，湖南省建筑科学研究院向原告出具《加固工程概算书》，提出长沙市井湾子商贸楼X号楼加固工程总费用为x.00元，X号楼加固工程总费用为x元。
2009年8月21日，原告向长沙市井湾子综合楼各租赁经营户发出了《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》，告知被告及房屋转租人因综合楼房屋需拆迁，要求停止经营并腾交房屋。2009年9月起，原告在综合楼外加建有部分围墙，各租赁户陆续停止了经营活动。目前，综合楼已多处损坏，处于无法管理无法经营的状态。2010年4月8日，原告向本院提起诉讼，原告和第三人则各自提起诉讼主张。本案经调解，三方未达成协议。
在本案审理中，原告申请对被告和第三人的房屋装修现值进行评估，我院委托湖南志成房地产评估有限公司进行司法鉴定。在原、被告和第三人对装修项目、装修工程量进行现场确认后，湖南志成房地产评估有限公司于2010年4月9日鉴定确认在估价时点2010年4月9日，被告所属的装修价值为x元，第三人所属装修价值为x元。另经被告申请，我院委托湖南省房协司法鉴定中心对井湾子商贸城X号楼进行危房鉴定，湖南省房协司法鉴定中心于2010年4月28日出具鉴定结论为：经综合评定，井湾子商贸城X号楼尚不构成危险房屋，为一般损坏房。
还查明，原告系长沙市雨花区雨花亭办事处红星村村民委员会下属的十个村X组之一，因各小组均不持有公章，统一制作“长沙市xxxx村X组联合”的公章对外使用。
上述事实，有原、被告签订的《红星村X组门面合同》、被告与第三人签订《蓝色沸点租赁合同》、《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》、湖南湖大土木建筑检测有限公司鉴定报告、湖南省建筑科学研究院出具加固工程概算书、湖南志成房地产评估有限公司鉴定报告、湖南省房协司法鉴定中心鉴定报告，双方当事人的陈述等证据，在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于原告的诉讼主张。
《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。原告合法成立具有一定的组织机构和财产，能独立承担民事责任，故原告具有诉讼主体资格。
《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告享有对综合楼的所有权，依法具有对该不动产享有处分的权利。原、被告签订《租赁合同》将房屋出租给被告经营，是原告行使所有权的行为，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现原告经村民大会讨论决定，从房屋破损的现状和村民集体经济发展角度考虑，要求在合同履行期限届满前解除合同，是所有权人行使合同解除权的范围，不违反法律规定。同时，鉴于综合楼虽不构成危房但确实已部分损坏，目前又处于无法管理和经营的状态，解除双方租赁合同，可避免损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在2009年8月21日发出《关于井湾子商贸城拆迁有关事项的通知》，具有解除合同的明确意思表示，故可确定双方的合同自此时间予以解除。
二、关于被告的反诉主张。
原、被告双方签订的租赁合同并未对违约损失计算进行约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告在本案中提出150万元的损失赔偿，参照原、被告的租金标准和合同未履行部分的年限，该数额明显超出原告“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，依照合同法条的规定，违约损失包括直接损失和预期利益损失。其中本案经鉴定被告的装修损失为x元，该损失可认定为被告的直接损失，其他直接损失无充分证据佐证。对于被告的预期利益损失，本院依据原、被告租赁合同约定的租金标准、合同履行期限、被告转租第三人后的租金收益及当事人的承受能力等情形综合考虑，确定该损失为x元。两项损失共计为x元，对于被告请求的超出部分本院不予支持。
被告主张的第三人自2009年10月1日起的租金，因原、被告双方的租赁合同自原告于2009年8月21日通知解除，被告此后已不再对租赁房屋享有使用权，其主张此后的第三人租金已无法律依据，故本院不予支持。
三、关于第三人的诉讼主张。
被告和第三人签订的租赁合同，实为转租合同，该合同在签订时虽未征得原告的同意，但原告未6个月内提出异议，且在第三人在承租房屋后用于开办超市征得了原告的同意，可视为原告对转租予以了追认，故被告和第三人签订租赁合同不违反法律规定。因原、被告的租赁合同于2009年8月21日解除，已实际造成被告与第三人签订的转租合同无法继续履行，故第三人要求解除与被告之间定的《蓝色沸点租赁合同》本院予以支持。同时依照法律规定，被告作为房屋转租人应赔偿第三人合同解除后违约损失。对于第三人的直接损失除司法鉴定确定的装修损失x元外，第三人虽在本案中提供了销售利润表，超市进场协议等，但上述证据不能充分证明其他直接损失的数额，故本案对该部分损失确认为x元。因合同解除，确实已造成第三人开办的超市无法经营，必然发生前期投入无法收回、货物损失等情形，本院根据第三人的租金标准、合同履行期限酌情确定第三人的预期利益损失为x元。上述两项损失合计为x元，应由被告承担，但被告与第三人的合同解除为原告解除与被告的合同造成，被告向第三人承担违约责任后可依法向原告追偿，为减少诉累故在本案中确定由原告直接向第三人承担合同解除的违约损失。
第三人要求被告退还场地租赁押金x元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；第三人主张由被告退还2009年7月30日后已预付的租金，因双方合同自2009年8底解除，故被告应返还2009年9月份租金x元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告长沙市xxxx村X组与被告陈xx就长沙市井湾子商贸楼地下层场地签订的《租赁合同》于2009年8月21日解除；
二、被告陈xx和第三人贺立平签订的《蓝色沸点租赁合同》于2009年8月21日解除；
三、被告陈xx和第三人贺立平在本判决生效后15日腾空所承租的长沙市井湾子商贸楼地下层场地并退还给原告长沙市xxxx村X组；
四、原告长沙市xxxx村X组在本判决生效后15日内赔偿被告陈xx损失x元；
五、原告长沙市xxxx村X组在本判决生效后15日内赔偿第三人贺立平损失x元；
六、被告陈xx在本判决生效后15日内返还第三人贺立平押金x元；
七、被告陈xx在本判决生效后15日内返还第三人贺立平房屋租金x元；
八、驳回被告陈xx的其他反诉请求；
九、驳回第三人贺立平的其他诉讼请求。
本案受理费1300元，反诉受理费9375元，第三人受理费x元，合计x元，由原告承担x元，被告承担7915元，第三人承担6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长曾嵘
人民陪审员杨宏
人民陪审员吴松球
二○一一年三月十八日
书记员胡睿琦
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