原告(反诉被告)赵某某,男,X年X月X日出生。
委托代理人黄某,女,河南首位律师事务所律师。
被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司。
住所地,郑州市X路X号。
负责人张某某,经理。
被告(反诉原告)张某某,男,X年X月X日出生。
委托代理人张新波,男,河南九泰律师事务所律师。
委托代理人肖某光,男,河南九泰律师事务所律师。
原告(反诉被告)赵某某诉被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司、被告(反诉原告)张某某租赁合同纠纷一案,原告于2009年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后,在法定期限内给二被告送达了应诉通知书、民事诉状副本,并向原、被告送达了开庭传票、举证通知书。依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人黄某,被告张某某的委托代理人张新波、肖某东均到庭参加了诉讼。被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称,被告张某某系郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司经营业主,2004年3月6日,我与被告张某某签订场地房屋租赁合同,被告租赁位于叶县X镇X村由我自有的场地,用于开办汽车修理站,命名为“平顶山金昌海汽车修理有限公司”,租赁期限十年,年租金3万元。在合同签订之后,我专门为被告建造房屋12间,被告于2004年5月1日搬入营业,直到2008年12月中旬的一天,被告不通知我,擅自违约,拖欠巨额房租不还,趁夜深人静之际,卷起经营设备仓皇而逃,经多方打听,方知被告已经搬迁到北环路派出所对面,并更换名称为平顶山市万达汽车维修有限公司,由于被告的行为违约,给我造成巨额经济损失。现请求事项有:1、责令被告支付拖欠2008年5月1日至2009年5月1日租金x元,工资8000元;2、责令被告支付因违约给我造成的可得利益损失x元;3、赔偿给我造成的直接经济损失x元。
被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司未向本院提交答辩状。
被告张某某辩称,1、原告对土地不享有合法使用权,原、被告房屋租赁关系无效;2、即使该租赁协议有效,也是原告先违约在先,因原告没有依合同约定履行合同义务,且私自增加房屋租金,应驳回原告的诉讼请求。
被告张某某反诉称,我与反诉被告赵某某于2004年３月６日签订了房屋租赁合同,由我租赁反诉被告的房屋和院落作为汽车修理厂使用。合同约定:房屋租赁期限为十年,租金每年x元,租赁期内反诉被告不得以任何借口增加房租,并有协调周边群众及管理部门的关系、解决院内雨水、污水排放、动力用电的义务。合同签订后,我积极履行合同义务,并投资x元建造了600平方米的维修车间;投入x元将维修车间及待修车辆区域内约1100平方米的地面硬化;投入x元建成了门头广告;投入8000元改造了旧件仓库房顶及围墙;另外修车地沟,红岩形象门头、平整地面等投入x元;上述费用共计x元。合同履行期间,我严格履行自已的义务,但被反诉人不但不履行合同约定的义务,解决排水问题、协调周边群众关系,而且还无理要求到修理厂上班,强占修理厂财物,多次以种种不正当的借口阻扰修理厂的正常工作,于2008年又提出更加无理的要求,要将房租涨到每年x元,并以锁大门等手段相逼,使我的修理厂无法再继续经营下去。2008年11月,我被迫搬迁,但在搬迁时间中,反诉被告却强行锁上大门,扣留了我的员工和价值x元的办公用品、配件及修理工具。在我拨打110报警的情况下,反诉被告仍不放行。最后,经过我多方努力,反诉被告才放我的员工离开,而我的x元的财产至今仍拒绝归还。因此,请求反诉被告赔偿因其违约行为给我造成的经济损失x元。
反诉被告辩称,反诉原告请求无事实依据,其反诉请求不予支持。
原告向本院提交的证据材料有:1、场地房屋租赁协议1份,证明2004年3月6日,原告赵某某与被告张某某签订书面合同的具体事项;2、建房施工合同1份,证明2004年3月6日,赵某某与李进超签订合同,由李进超在叶县X镇X村建厂院平房十二间;3、收条2张,证明李进超分别于2004年4月23日、2004年3月7日收到赵某某盖房款x元;4、叶县公安局遵化派出所证明1份,证明洛叶路口南汽车修理厂业务员范晓强将修理厂大部分物品转移至别处而引发争议,并未发现有人扣人和其他物品现象。后范、赵某方表示自己协商解决;5、赵某用证言1份,证明2008年约12月份，看见被告场地好多人,是因被告未给房租,原告不让走,双方发生纠纷,派出所赶到现场处理纠纷;6、赵某斌证言1份,证明2008年约12月份,听说租赵某某房子的修车人员跑了;7、李进超证言1份,证明2004年上半年,赵某某找到证言人说房子不够,让证言人5月前盖房屋12间。
被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司未向本院提交证据材料。
被告张某某向本院提交的证据材料有:1、汽车销售服务网络表5张,证明平顶山市今昌海汽车维修有限公司地点设在平顶山许南公路X路口南500米处;2、营业执照1份,证明2004年5月26日,平顶山市今昌海汽车维修有限公司经叶县工商行政管理局注册登记,法定代表人为张某某。
反诉原告张某某向本院提交的证据材料有:1、场地房屋租赁协议1份,证明2004年3月6日,原告赵某某与被告张某某签订书面合同的具体事项;2、投资改造项目一览表1份,证明张某某使用的场地已对房屋等进行改建,共支出费用x元;3、财务丢失明细表1份,证明维修车辆配件的数量和价值;4、收条1张,证明2008年1月28日，被告收到2007年5月1日至2008年5月1日场地房子租金x元;5、樊晓强证言1份,证明2007年7月份,证言人负责平顶山维修分公司全面工作,因污水排放等事项,由此引起原、被告发生纠纷,迫于无奈公司搬迁;6、张超证言1份,证明2005年10月27日至2007年7月13日,在平顶山今昌海汽车维修有限公司任站务经理,该公司系私营性质,投资人为锦绣万达公司负责人张某某;7、朱新杰证言1份,证明2005年10月27日至2007年7月13日,证言人曾任平顶山今昌海汽车维修有限公司司机。
反诉被告赵某某未向本院提交证据材料。
本院依职权调取的证据材料有:1、勘验笔录1份,证明被告使用原告的房屋和场地约3000平方米,院内现有被告存放剩余汽车配件,以及修理台1个,修理架1个,水塔1个;2、接处警登记表1份,证明2008年12月20日17时许,叶县公安局遵化派出所接到报警后,立即赶到事发现场,得知原、被告因场地和房屋租赁发生争执,该所建议双方到有关部门解决；3、信息查询单1份,证明被告张某某于2004年5月26日经叶县工商行政管理局注册今昌海汽车维修有限公司,注册资本x元。
庭审中,被告张某某对原告提交的X号证据无异议,但认为原告对该土地无合法使用权;对X号证据无异议,X号证据与本案无关,X号证据不真实,对X号、X号、X号证据无提出异议。原告对被告张某某向本院提交的X号、X号证据无异议。反诉被告对反诉原告张某某向本院提交的X号证据无异议;X号证据是张某某经营中的必须投资,与原告无关;X号证据有异议,认为自己丢失的物品众多,为何无报案,对X号、X号、X号、X号证据无提出异议。原告赵某某,被告张某某对本院依职权调取的X号、X号、X号证据无异议。
经庭审质证,本院认为,原告提交的X号、X号、X号、X号证据,被告张某某向本院提交的X号、X号证据,反诉原告向本院提交的X号、X号、X号、X号、X号证据,本院依职权调取的X号、X号、X号证据无异议,本院予以采信。原告提交的X号证据是否持有土地使用权证,应由土地管理部门处理,该证据不影响原告赵某某与被告张某某已签订的租赁合同协议;X号证据经本院审查,与原、被告无关;X号证据是原告赵某某与被告张某某的工作人员因租赁合同发生纠纷时,叶县公安局遵化派出所民警接到报案,及时赶到现场进行了制止,故予以采信。对反诉原告提交的X号、X号证据,经本院审查,虽该份证据由反诉原告对场区内进行了改造,且增设了汽车维修设备,但反诉原告无相关证据证明投资维修设备的数额、价值及配件丢失名称,不作为本案定案的依据。
依据有效证据及当事人陈述,可认定以下案件事实,2004年3月6日,原告赵某某作为甲方，被告张某某作为乙方，原、被告签订场地房屋租赁合同一份。合同主要内容载明:1、甲方将位于平顶山市X路口南300米处自有房屋和场地租给乙方经营使用,并积极帮助乙方与周围村庄、管理部门建立良好的关系,解决院内雨水、污水排放和动力用电需要,为乙方经营提供方便;2、拆除大门外围影响正常出入和形象的窝棚,制止干扰乙方正常经营活动行为,为乙方营造良好的经营秩序;3、租赁期限十年,自2004年5月1日至2014年5月1日,租赁期间,甲方不得以任何理由增加租金。乙方每年向甲方交纳租金x元,2004年5月1日交付第一年租金,以后每年12月30日交付当年租金;4、乙方租赁期间,根据需要有权在租赁范围内建房、搭棚、开挖工作地沟等,甲方给予支持,不得干涉。合同到期后乙方建筑物归甲方所有;未到期遇国家征用土地或其他原因致无法继续经营时,甲方按照乙方建设造价给予补偿;5、乙方租用期间可以以联合经营、转租、转让等方式处置并收益,甲方不得干涉。当合同签订后,原告与被告张某某又口头约定被告每年给原告工资8400元,原告负责制止平时干扰被告正常的经营活动行为。被告张某某经营时,原告又在厂院建平房十二间,之后,被告于2004年5月26日,经叶县工商行政管理局注册登记,成立平顶山市今昌海汽车维修有限公司,法定代表人为张某某,注册资金x元。被告张某某先后派工作人员樊晓强等人在公司工作,并在原告场地内修建了汽车维修设置,且使用厂院场地和房屋,并每年给付原告租赁费x元。同时,被告张某某又给付原告工资8400元。2008年1月28日,被告张某某又一次给付原告赵某某自2007年5月1日至2008年5月1日全年租赁费x元。后因被告张某某没支付原告2008年5月1日以后的租金、工资等事宜,由此,原、被告发生纠纷。2008年12月20日,被告张某某公司工作人员将公司内大部分物品转移到其它地方时,原告得知情况,双方再次发生纠纷,于当日经叶县公安局遵化店派出所处理,原、被告表示自己协商解决。
另查明,被告使用原告的场地和房屋约3000平方米,其中六间房屋内存有部分汽车配件和杂物,场内南侧有修理车棚八间,修理台1个,修理架1个,水塔1个。
本院认为,原告赵某某与被告张某某于2004年3月6日签订的场地房屋租赁协议和口头约定给付原告每年工资8400元系双方真实意思表示,不违背有关法律规定,应为有效合同。被告张某某按照合同约定,在使用原告场地和房屋进行经营管理时,每年向原告支付租金x元及工资每年8400元,直到2008年5月1日止。按照原告赵某某和被告张某某签订的书面合同及双方口头约定,被告张某某应支付原告2008年5月2日至2009年5月1日租赁费x元,给付原告该年度工资8400元。由于原告请求2008年5月1日至2009年5月1日工资为8000元,应以8000元为宜。被告张某某辩称,原告对土地不享有合法使用权及合同租赁协议有效时原告违约在先等,因被告张某某未提供证据,且理由不足,本院不予支持。原告请求被告张某某,被告郑州市锦绣万达汽车销售服务有限公司给付可得利益损失费x元,直接经济损失费x元,原告未向本院提交证据证实,故本院不予支持。反诉原告张某某请求反诉被告赵某某给付经济损失费x元,虽反诉原告在经营管理汽车维修业务时投资建设维修设备及部分汽车配件现存放在原告场地内,因反诉原告未向本院提交相关证据证实汽车配件的名称、数额、价款,本院无法支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告张某某支付原告赵某某2008年5月2日至2009年5月1日的租赁费x元。
二、被告张某某给付原告赵某某2008年5月2日至2009年5月1日的工资8000元。
三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张某某的诉讼请求。
以上一、二项于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。
案件受理费4180元,原告赵某某负担3430元,被告张某某负担750元,勘验费500元由原告赵某某负担。反诉案件受理费4480.51元,勘验费500元,由反诉原告张某某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长徐秋波
审判员霍俊营
代理审判员孟庆敏
二00九年九月三日
书记员尉红丽
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