昆明市五华区人民法院
民事判决书
(1998)五法经二初字第X号
原告昆明茶苑宾馆。住所：本市X路。
法定代表人邹某某，总经理。
委托代理人陈某某，该宾馆职员，特别授权。
委托代理人谢明斌，友元律师事务所律师，特别授权。
原告中国康某云南旅行社。住所：本市X路茶苑大厦六楼。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人杨於蓝，震序律师事务所律师，特别授权。
被告云南航空旅游包机公司。住所：本市X路茶苑宾馆二楼。
法定代表人康某某，经理。
委托代理人田某，该公司职员，特别授权。
委托代理人史鸿，云南鸿程律师事务所律师，特别授权。
原告昆明茶苑宾馆(以下称茶苑宾馆)和原告中国康某云南旅行社(以下称康某旅行社)诉被告云南航空旅游包机公司(以下称包机公司)财产租赁合同纠纷一案，本院于一九九八年八月十二日受理后，依法组成合议庭，于一九九八年九月一日公开开庭进行了审理。原告茶苑宾馆法定代表人邹某某的委托代理人陈某某、谢明斌，原告康某旅行社的法定代表人周某某的委托代理人杨於蓝，被告包机公司的法定代表人康某某的委托代理人田某、史鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茶苑宾馆诉称：一九九二年十二月，我方与包机公司签订租房协议，约定将我方办公室三间租给包机公司，年租金五万元，每月结帐一次。同时，还为包机公司提供三部内线电话。一九九四年十二月十日，我方与包机公司又签订一份租赁房屋协议，由我方将二楼X、113、114、115、116房租给包机公司使用，总面积为一百平方米。包机公司每月支付我方房租一万元。水费、电费、电话费，每年按实际费用支付。租期为十年。现我方已按约将房屋提供给包机公司使用，而包机公司却未支付过租金、电话费、水电费。为保护我方合法权益，因此提起诉讼，要求判令：一、解除双方签订的租赁房屋协议，由被告腾出所租用的112、113、114、115、X号房间；二、支付拖欠租金五十九万七千六百三十九元零一分；三、支付电话费九千六百元，水电费二万二千元及开房费六千七百七十四元六角四分；四、支付上述欠款的滞纳金(按年息10.98%计)；五、承担我方其他经济损失一万五千元和本案诉讼费。
原告康某旅行社诉称，一九九二年十二月十七日至一九九七年七月三十一日，我社是茶苑宾馆的承包人，故，该期间的债权应由我社行使。因此提起诉讼，要求判令被告支付所欠全部款项，诉讼请求与原告茶苑宾馆相同。
被告包机公司辩称：对原告茶苑宾馆主张的事实不完全认可。我公司的确与原告茶苑宾馆于一九九二年十二月签订租房协议书。我公司未付租金属实，但茶苑宾馆也未按协议约定付我司百分之十五的利润。现要求支付利润以充抵拖欠的租金。关于电话费的问题，我司只使用了两部内线电话，另一部是坏的，为此，我公司还安装了直拨电话。电话费、水电费，要求茶苑宾馆提供有效证据，否则，我公司不能承担。关于开房费，我公司从财务帐上看，已多付茶苑宾馆，不存在尚欠开房费的问题。还称，按我国法律规定，租金的诉讼时效为一年，原告的请求已超过法定诉讼时效期间，故，其主张不能成立。另外，茶苑宾馆尚欠我司一百五十多万元。租房协议，是我公司与茶苑宾馆签订的。虽然康某旅行社是其承包人，那是另外一个法律关系。其请求不能成立。
归纳上述诉辩主张，原告主张的下列事实被告明确表示承认：一、一九九二年十二月十日，签订的租房协议书；二、被告一直未支付过租金、电话费、水电费；三、一九九二年十二月十七日至一九九七年七月三十一日期间，康某旅行社是茶苑宾馆的承包人。四、两原告支付律师代理费各一万五千元。对于上述事实本院依法予以确认。原、被告双方争议的事实是：一、是否签订过一九九四年十二月十日的租赁房屋协议；二、电话费、水电费的具体金额；三、原告主张的开房费六千七百七十四元六角四分被告是否支付。
原告茶苑宾馆对其主张的在一九九四年十二月十日签订了租赁房屋协议的事实，提交了下列证据证明：原告茶苑宾馆从昆明市工商行政管理局档案室复印的一份租赁房屋协议。证明与被告包机公司存在租赁关系，且已将112、113、114、115、116房租给包机公司使用，包机公司未按约定支付房租，水费、电费、电话费亦未按实际费用支付过。该证据能够证明上述事实。
被告包机公司认为，与原告茶苑宾馆在一九九四年三月二十三日签订的是合作协议。一九九四年十二月十日的租赁房屋协议，原告提供的是复印件，我司不予认可。该证据不能证明双方一九九四年十二月十日签定租赁房屋协议的事实。
原告茶苑宾馆认为，双方虽签订过合作协议，但并未实际履行，故不产生权利、义务关系。因此，才于同年十二月十日签订租赁房屋协议，并已实际履行。
本院认为，原告茶苑宾馆提交的租赁协议虽系复印件，但该证据是从工商管理部门的工商档案材料中调取，且被告包机公司也认可协议经办人是该公司总经理。故，原告茶苑宾馆主张的事实能够成立。
原告茶苑宾馆对其主张的被告欠其水电费、电话费的事实，提交了该宾馆财务制作的一份清单，证明内线电话三部，每部每月费用五十元，从一九九三年起计，共计九千六百元；水电费从一九九五年元月开始，每月一间按一百元计，共计二万二千元。该证据能够证明上述事实。
被告包机公司认为，原告茶苑宾馆提交的清单是自己制作的，不是有效证据；虽然我方实际使用过，但不会有这么多，我方不予认可。该证据不能证明上述事实。
本院认为，原告茶苑宾馆提交的电话费、水电费清单是自行制作的，所确定的费用也未能提供确定的依据，但包机公司实际使用了宾馆提供的水电是事实，故本院酌情确定应由被告包机公司支付原告茶苑宾馆部分水、电、电话费。
原告茶苑宾馆对其主张的被告欠其开房费六千七百七十四元六角四分的事实，提交了下列证据证明：一九九七年二月二十四日、三月十四日、三月十七日、三月二十四日、三月二十九日、三月三十一日、四月七日和四月十六日被告包机公司发的订房传真和宾客帐单。原告认为，被告在租房期间还另行开房，该费用应由其支付。该证据能够证明上述事实。
被告包机公司认为，以上帐单是我方职员签的。但我公司从财务帐上查出已多付原告茶苑宾馆。要求与其对帐，原告茶苑宾馆又拿不出财务帐，故，我方不存在差欠原告茶苑宾馆开房费的问题，该证据不能证明上述事实。
本院认为，原告茶苑宾馆提出要求被告包机公司支付房费六千七百七十四元六角四分的主张，虽然已提交订房的传真件，但本院要求双方进行对帐时，包机公司已将所有原始付款凭证带至本院，且主张多付茶苑宾馆；而茶苑宾馆不能提供原始财务帐，故，原告茶苑宾馆的此项请求所提交的证据不能证明其主张，不能成立。
综上所述，本院确认下列事实：一九九二年十二月十日，原告茶苑宾馆与被告包机公司签订《租房协议书》，将茶苑宾馆主楼二楼的办公室三间租给包机公司使用。双方约定月租金为四千一百六十六元七角，计租金为五万元，每月结帐一次，租期自一九九二年十二月十七日至一九九三年十二月十七日。付款方式为：“按原定设民航售票处分利15%协议的部分给予冲抵三间房费租金，冲抵后的部分多退少补”。后，茶苑宾馆已按约将房屋交给包机公司使用。期满，双方未进行结算，包机公司继续使用租赁物。一九九四年三月二十三日，双方签订《合作协议》，约定原告茶苑宾馆提供二间免费的办公室给包机公司使用。同年十二月十日，双方签订《租赁房屋协议》，约定，由原告茶苑宾馆将二楼X、113、114、115、116房租给包机公司使用，月租金为一万元，并约定，原告茶苑宾馆向被告包机公司提供水、电使用方便，水、电、电话费，每年按实际费用收取。租赁期自一九九五年元月一日至二○○五年元月一日。协议签订后，原告茶苑宾馆履行了出租人的义务，被告包机公司至今未交纳过租金，水电费、电话费。一九九八年八月十二日，两原告以被告包机公司未履行承租人义务为由诉来本院，并各支付律师代理费一万五千元。
还确认，一九九二年五月六日，中国土产畜产云南茶叶进出口公司与原告康某旅行社签订一份茶苑楼租赁经营合同书，约定租赁期为十二年，自一九九二年六月一日起至二○○四年五月三十一日止。还约定：康某旅行社在租赁经营期间所产生的债权债务由其自行承担解决。
本院认为，一九九二年十二月十日的协议，意思表示真实，未违反法律规定，是有效的。该协议期满，双方对应付租金未进行结算，被告包机公司继续使用租赁物，原告茶苑宾馆未表示异义。至一九九四年十二月三十一日，双方签订新的租赁协议。此时，双方新的租赁关系建立起来。该协议加盖有公章，并有负责人签名，应认定为当事人真实意思表示，且协议内容符合法律规定，是有效的经济合同。原告茶苑宾馆已按约履行了出租人的义务，作为承租人的包机公司就应履行支付租金的义务。现原告茶苑宾馆以包机公司不付租金为由诉来本院，于法有据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此，原告茶苑宾馆对一九九七年七月三十一日以前的租金因诉讼时效期间的届满而丧失请求权。被告包机公司应从一九九七年八月一日至一九九八年九月支付租金，按月一万元计，并支付此期间的滞纳金，以年百分之十点九八计。由于被告包机公司未支付租金已构成违约，故原告茶苑宾馆要求解除合同并由包机公司腾出五间办公室的请求，应予准许。关于电话费、水电费，本院考虑被告包机公司已实际使用，应支付此笔费用，酌情按茶苑宾馆提供金额的三分之一计，支付茶苑宾馆水电费、电话费共计一万零五百三十三元。关于开房费的请求，因无有效证据证明，本院不予准许。对于原告康某旅行社要求行使原告茶苑宾馆承租人的权利的主张，因原告茶苑宾馆是企业法人，其对外的民事行为所产生的民事责任应由其自行承担。本案解决的是原告茶苑宾馆与被告包机公司之间的租赁关系。康某旅行社与茶苑宾馆之间的承包关系以及债权债务是另一个法律关系，本案中不作处理。故，对原告康某旅行社的诉讼请求不予准许。关于两原告要求律师代理费由被告包机公司承担的请求，因原告康某旅行社的诉讼请求本院已不予准许，对其律师代理费也不予保护，应由其自行承担。而原告茶苑宾馆主张的律师代理费，因其主张的标的额远远超出本院实际保护的金额，对此，原告茶苑宾馆亦负有一定责任，对此本院不予准许。至于被告包机公司辩解的原告茶苑宾馆尚欠其一百五十多万元的债务，可以对租赁财产行使留置权的抗辩，因双方并未依法对留置权进行设定，且包机公司所享有的债权是另一个法律关系，故，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项、第二十九条第五款；《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条第一款之规定，判决如下：
一、解除一九九四年十二月十日原、被告所签订的租赁协议；
二、由云南航空旅游包机公司于判决生效后五日内支付昆明茶苑宾馆租金一十三万元和延期支付租金的滞纳金，从一九九七年八月一日至一九九八年九月一日，以年10.98%计；并支付水、电、电话费一万零五百三十三元；同时腾出所租茶苑宾馆的112、113、114、115、X号房，交还昆明茶苑宾馆；
三、原告中国康某云南旅行社的诉讼请求不予准许。
本案诉讼费一万三千零七十四元，由原告茶苑宾馆承担八千九百六十四元，被告包机公司承担四千一百一十元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判长周某贫
人民陪审员何怡农
人民陪审员蔡从伟
一九九八年十月十六日
书记员李嘉荣
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