原告彭XX，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人张娴，湖南湘君律师事务所律师。
被告李XX，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人陈志军，湖南典明律师事务所律师。
第三人庞XX，男，X年X月X日出生，汉族。
原告彭XX与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，于2011年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法追加庞XX为本案第三人，于2011年3月25日由代理审判员曾慧红适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准于2011年5月31日将本案转为普通程序，依法组成由审判员贺靖担任审判长，代理审判员曾慧红、人民陪审员胡小林参加的合议庭，于2011年6月20日第二次公开开庭进行了审理。书记员肖琳担任记录。原告彭XX及其委托代理人张娴、被告李XX及其委托代理人陈志军、第三人庞XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年5月11日签订了《车友茶楼转让合同》，合同约定被告将车友茶楼转让给原告，原告一次性付转让费x元，茶楼的经营期从2009年5月11日至2013年12月28日。合同签订后，原告一次性支付了x元转让费，并且交纳了2010年的租金5800元。2011年1月，房屋的产权人庞XX以李XX中途退出，承租合同自动失效，转让合同也自动失效等原因，将车友茶楼的门面上锁，导致原告无法经营。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判令：1、解除《车友茶楼转让合同》，被告退还转让费x元；2、被告赔偿原告各项经济损失x元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告李XX辩称，原告所诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同，原告的损失可以考虑适当赔偿。理由如下：第一，原、被告签订的转让合同合法有效，转让茶楼的行为，是在被告与第三人签订的住房租赁合同的基础上的行为，原告知道门面的所有权并非被告所有，被告也多次明确告知原告。第二，原告茶楼被锁是原告与第三人的责任，被告没有过错。在发生纠纷后，被告进行了相关的调解活动，尽了应尽的义务，由于原告没有调解的诚意，导致调解不成。
第三人庞XX述称，发生纠纷的原因是原告态度不好，第三人无过错，第三人同意原告继续经营茶楼，合同继续履行。
为支持其诉讼请求，原告彭XX向本院提交了如下证据：
1、《车友茶楼转让合同》，拟证明原、被告之间的转让合同合法有效，合同的租赁期限至2013年12月28日，被告的行为违反了合同约定。
2、金额为x元的收条一张，拟证明原告为履行合同支付的必要费用。
3、金额为5800元的收条一张，拟证明原告交付了租金，租金是由李XX收取。
4、添置物品清单及票据，共计费用x元，拟证明原告因相信合同能够履行，为茶楼所添置的物品。
5、庞XX与李XX签订的《门面及住房承租合同》，拟证明被告与第三人的门面租赁期限至2013年12月18日，第三人以被告中途退出为由向原告主张交纳房租。
为支持其答辩意见，被告李XX向本院提交了如下证据：
1、李XX与庞XX签订的《门面及住房承租合同》，拟证明被告与第三人的合同合法有效，被告对租赁物有使用权。
2、彭XX与李XX签订的《车友茶楼转让合同》，拟证明原、被告之间的转让合同合法有效。
第三人庞XX没有提交证据。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
原告提交的证据：被告对证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，但认为达不到证明目的，第三人对证据1无异议，本院对证据1予以认定，但此证据不足以证明被告有违约行为，故证明目的不予采信；被告对证据2无异议，第三人认为证据2与其无关，本院对证据2予以认定；被告对证据3的真实性、关联性、合法性无异议，但认为达不到租金是由被告收取的证明目的，5800元的租金第一次由被告收取是由于第三人的前妻欠被告5800元，被告经第三人允许代收租金抵债。第三人质证认为被告收租金是为了抵消其前妻的债务，证据3达不到原告的证明目的，本院认为根据原告与被告签订的《车友茶楼转让合同》约定，租金是由被告收取。如需变更租金收取人，应征得原告的同意，原告表示未接到变更租金收取人的通知，变更对原告无效，故本院对证据3予以认定。被告质证认为证据4与本案无关，添置物品是经营茶楼的需要，不属于直接损失，第三人质证认为证据4与其无关，本院认为证据4是原告在茶楼经营过程中添置物品的费用清单，不属于原告因无法经营茶楼造成的直接经济损失，该证据与本案无关联性，对证据4不予认定。被告对证据5的真实性、关联性、合法性无异议，但认为达不到原告的证明目的，第三人对证据5无异议，本院对证据5予以认定。
被告提交的证据：原告对被告提供的证据1、2的真实性、关联性、合法性没有异议，第三人也无异议，本院对证据1、2予以确认。
根据确认的证据和庭审调查，本院确认如下案件事实：
第三人庞XX与陈阳、被告李XX于2003年11月8日签订了《门面及住房承租合同》，约定陈阳、被告李XX承租第三人庞XX位于韶山市X乡X村文星组自有房屋一楼三个门面、二楼整层、四楼一套二室一厅住房，租金为每年x元，租赁期限为2003年12月18日至2013年12月18日止。事后双方口头约定二楼一层的租金每年5800元。合同签订后，陈阳并没有参与合同的履行，一直由被告李XX在租赁使用门面。被告李XX将二楼一层装修经营茶楼，取名为车友茶楼，于2009年5月11日与原告彭XX签订了《车友茶楼转让合同》，合同约定被告将茶楼转让给原告，原告一次性付转让费x元，茶楼的经营期从2009年5月11日至2013年12月28日，茶楼租金为每年5800元，在每年的2月底原告一次性付给被告。合同签订后，原告向被告一次性支付了x元转让费(其中包含签订合同之日起至2010年2月27日9个多月的房租)，2010年2月28日向被告交纳了2010年2月28日至2011年2月28日的租金5800元。2011年1月20日，第三人两次找到原告协商房屋租金，双方发生争执，次日第三人用一把锁将茶楼的门锁住，导致原告无法经营茶楼。之后，被告找到第三人了解情况，通过电话联系组织协调，但未协调好。2011年1月22日，原告彭XX在门上再加了一把锁。2011年3月3日，原告诉至法院。2011年4月18日，第三人庞XX将自己上的锁打开。原告彭XX没有打开自己上的锁，也没有再营业，另行找了个地点经营茶楼。
第三人庞XX没有参与原、被告《车友茶楼转让合同》的签订，但在事后知道了茶楼转让的事，认可了转让的行为。被告与第三人签订的《门面及住房承租合同》租赁期限为2003年12月18日至2013年12月18日止，被告与原告签订的《车友茶楼转让合同》经营期限从2009年5月11日至2013年12月28日，《车友茶楼转让合同》中约定的租赁期超过了原合同的租赁期，审理中第三人表示同意将与被告签订的《门面及住房承租合同》租赁期限延长至2013年12月28日，同意原告转租至2013年12月28日，并且被告、第三人均自愿表示通过延长房屋租期赔偿原告损失。
本院认为，原、被告及第三人均主张被告与第三人签订的《门面及住房承租合同》、原告与被告签订的《车友茶楼转让合同》合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、原告要求解除合同是否成XX2、原告、被告、第三人是否存在过错3、原告所主张损失是否成XX
对于争议焦点1，原告要求解除合同不能成XX。理由如下：一、原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，非违约方有法定解除权”主张解除合同，本案中原告的合同目的并非不能实现，只是出现了短期的履行障碍，该障碍完全可以通过合法途径予以排除，在障碍消除后的二年多经营时间里合同目的依然可实现。由于转租合同属于继续性合同，使得合同目的须经持续的给付才能实现。原告受让茶楼的目的是通过持续经营获取经济利益，《车友茶楼转让合同》约定的租赁期限为三年零七个多月，第三人的锁门行为导致原告连续两个多月无法正常经营，存在违约行为，但并非根本违约，该违约行为并非致使不能实现合同目的。二、履行障碍已经排除，被告、第三人均表示愿意由原告继续经营。《车友茶楼转让合同》完全可以通过继续履行、赔偿损失等违约责任承担方式继续履行下去。
对于争议焦点2“原告、被告、第三人是否存在过错”，一、第三人对原告构成侵权。原告与第三人在协商房屋租金时由于双方态度、情绪不当导致发生纠纷，第三人直接锁门致使原告两个多月无法正常经营茶楼，第三人的行为构成了对原告的侵权，双方在事情的起因方面均有过错。在纠纷发生后，原告在第三人锁门的第二天在门上再加一把锁，其后另行找了个地点经营茶楼，客观上不利于纠纷的化解。二、被告应当向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。由于第三人的侵权行为，导致原告履行《车友茶楼转让合同》出现障碍，虽然是因第三人原因造成违约，但根据合同的严格责任原则，被告应当向原告承担违约责任。
对于争议焦点3“原告所主张损失是否成XX”，本案违约行为属一般违约而非根本违约，原告要求解除合同不能成XX，故原告“返还x元转让费”的诉讼请求本院不予支持。原告的诉讼请求中赔偿经济损失x元指经营茶楼期间添置的物品，没有包括茶楼关门期间的经营损失，本院释明要求原告提供经营损失证明，但原告表示只主张解除合同和赔偿添置物品的费用，其它的不必要主张，未提供经营损失的相应证据。本院认为添置物品是原告为生产经营而购买，不是茶楼因第三人关门期间的经营损失，不属于直接损失，故本院对该请求不予支持。由于原告未提供经营损失证明，金钱赔偿的方式无法计算，且被告及第三人均同意顺延租期赔偿原告经济损失，故延长租期的方式较合适。原告虽未主张其它方面的损失赔偿项目，但应根据公平原则综合考虑。由于茶楼的经营性质，一段时间的歇业可能导致新老客户的流失，故考虑被告适当的给予原告金钱赔偿，具体数额由本院酌定。第三人将门锁打开后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故第三人在2011年4月18日将门锁打开后的损失，被告和第三人不予赔偿。
据此，本院依据《中华人民共合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、《车友茶楼转让合同》继续履行，履行期限从2013年12月28日起向后顺延87天。
二、由被告李XX在本判决生效后十日内赔偿原告彭XX损失2000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，由被告李XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审判长贺靖
代理审判员曾慧红
人民陪审员胡小林
二O一一年七月一日
书记员肖琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订XX合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
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