原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司。
住所地梁园区X街南饲料公司X号楼。
负责人史某某，职务：经理。
委托代理人王从波，该公司法律顾问。
委托代理人蓝某，该公司营运部经理。
被告韩某，男，X年X月X日生，汉族。
上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司（以下简称弘基公司）诉韩某房屋租赁合同纠纷一案。原告于2009年5月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日向被告送达了相关法律手续。同年7月16日上午在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝某及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2007年11月19日原、被告签订《中环新生活广场商铺租赁合同》一份。约定：原告将B1—X号商铺租给被告经营使用。被告承租后开设了“埃古休闲装”服装店，但一直拒付租金。经原告多次催要未果，诉请法院判令被告支付载至2009年3月31日的租金x元；违约金x元；2009年3月31日以后租金按被告实际占用时间计算至商铺归还原告之日；解除原、被告签订的租赁合同并返还商铺；诉讼费用由被告承担。
被告辩称:租赁原告商铺属实，但原告违约在先。1、推迟开业。原告曾许诺于2007年10月1日举行开业典礼，而实际开业日期为2008年元旦。2、原招商负责人李某某曾许诺：在市场没有繁荣前免交租金。但此后不久，即采取断电、锁门等强制措施收取租金，致使被告无法正常营业。3、原告招商宣传中有利于中环新生活广场商业氛围形成的奥斯卡影院，新华书店，地下大卖场，中央商场，健身房等项目没有招商到位。综上，致使该市场没有形成，我所承租的商铺，其投资的装修费及定货押金都没有收回。生意赔了，解除合同同意，没有钱交付租金。
原告为支持其诉请向本院提交的证据材料有:1、2007年11月19日原、被告签定的《中环新生活广场商铺租赁合同》一份；2、2008年6月17日、9月10日、16日、12月5日原告向被告送达的催交租赁费、物业管理费、营销基金《通知》四份。以上证据证明原告的诉讼请求成立。
被告未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1，文本无异议；对原告提交的证据2有异议，认为该催款通知没有见过。并强调指出，原告的招商招租未到位，是该市场没有形成的主要原因，租金应予免除。本院认为，原告提交的证据1、被告对其文本无异议，该证据的证明力，本院予以采信。原告提交的证据2，被告虽不认可，但该通知上载有其营业员的签章，身为雇主应对其雇员的行为负责，故该证据的证明力，本院予以采信。
依据采信的有效证据，本院确认以下案件事实：2007年11月19日原、被告签订《中环新生活广场商铺租赁合同》一份。约定：原告将位于“中环新生活广场”内B1—X号商铺租赁给被告使用。租赁物的面积为68.85平方米，租金标准为每月每平方米98.85元，每月合计为6807元。租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日止。租金采取按期预收的方式进行，被告应于2008年1月1日前交清第一期租金x元（截止至2008年6月30日），以后的租金每三个月缴付一次，租金为x元，提前一个月缴清。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠缴总额的4‰，逾期超过30天，原告有权提前终止合同，收回租赁物。同时约定：合同期满或合同解除、终止，被告应在10天内将租赁物内可移动的装修物、设备、物品搬离现场，将租赁物墙体恢复原状，并将租赁物交给原告等内容。合同签订后，原告依约履行了租赁物的交付义务。被告承租后开设了“埃古休闲装”服装店。因原告招商招租问题，中环新生活广场未达到预期经营利益，包括被告在内的承租户经营不善，被告一直未付租金，引起诉讼。
本院认为，原、被告所签定的《中环新生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。在合同履行过程中，原告依约履行了交付义务，被告理应支付约定的租金。由于被告未履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任。依据该合同约定及被告违约事实，被告韩某应支付原告弘基公司租金为6807元×12月（计算至2009年3月31日原告诉请计算至日）=x元。违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠交总额的4‰。即：第一季度租金（x元）应于2008年1月1日前交纳，至2009年3月31日（原告诉请计算至日），违约天数为455天，违约金为x元×4‰×455天=x元；第二季度租金应于2008年6月30日前交纳，违约天数为274天，违约金为x元×4‰×274天=x元；第三季度租金应于2008年9月30日前交纳，违约天数为182天，违约金为x元×4‰×182天=x元；第四季度租金应于2008年12月31日前交纳，违约天数为90天，违约金为x元×4‰×90天=7351元。以上合计违约金额为x元。但本案被告辩称有合理性，因为：1、原告招商宣传许诺的内容并未全部兑现，给被告的经营活动带来一定的负面影响。2、“中环新生活广场”市场的形成有待原告进一步完善配套设施。3、被告承租商铺后，投入了一定的装修费用实际情况。依据合同法相关规定，原告诉请被告支付2009年3月31日前的租金x元，应予以支持。原告要求2009年3月31日以后的租金，按被告实际占用时间计算至该商铺交还原告之日的诉请，本院应予支持。原告要求解除租赁合同并返还租赁物，因被告同意解除该合同，本院予以支持。关于本案违约金问题，按约定计算应为x元，但该约定过高，超出被告租赁商铺经营偿付能力，且经营不善与原告招商招租不到位有一定因果关系，依据本案情况可适当减轻被告的赔偿责任，再负担x元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第九十三条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司与被告韩某签订的商铺租赁合同，被告返还原告出租的位于“中环新生活广场”内B1—X号商铺。于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告韩某支付原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司租金x元；违约金x元。合计金额为x元。于本判决生效后十日内履行完毕。
三、2009年3月31日以后的租金（每月6807元），按被告实际占用时间计算至该商铺交还原告之日。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3080元，原告负担750元，被告负担2330元。
如不服本判决，可在接到本判决之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长高君华
审判员韩某
审判员田静
二00九年七月二十五日
书记员黄某培
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