上诉人（原审被告）江西顺兴房地产开发经营有限公司，住所地：南昌市X路X号。
法定代表人蒋某某，董事长。
委托代理人张睿，江西南芳律师事务所律师,特别授权代理。
被上诉人（原审原告）肖某乙，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）靳某某，男，X年X月X日生，汉族，河北人，住（略）。
上列两被上诉人委托代理人黄某、周健，江西同圆律师事务所律师，一般代理。
上诉人江西顺兴房地产开发经营有限公司（下称顺兴公司）因与被上诉人肖某乙、靳某某商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2009）章民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月11日，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议各一份，原告向被告购买赣州“滨江相府”内的商品房一套。合同约定，被告应当在2008年5月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用；被告逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按约支付房款x元（含按揭贷款x元）。2008年9月29日，被告向原告发出“滨江相府入伙通知书”，向原告交付房屋。
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方在充分协商的基础上达成的，合法有效，双方均应诚实守信履行合同。被告在遭遇天气变化等影响工程施工进度的情况下，应及时告知原告，被告怠于通知原告致使房屋延期交付的，不能免除其违约责任。约定违约金兼具补偿与惩罚性，被告以房屋租金作为衡量原告损失的抗辩理由不能成立。原告要求被告按约支付违约金，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款及《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：限被告江西顺兴房地产开发经营有限公司于本判决生效后即向原告支付违约金6734.40元（x×122×0.02%）。本案诉讼费50元，由被告承担。
上诉人顺兴公司上诉称：一、上诉人延迟交房是受了“圣帕”台风、低温阴雨天气等不可抗力的自然灾害因素的影响，尽管上诉人未按合同第八条第二款第（一）项的要求履行通知义务，但该约定违反了《中华人民共和国民法通则》第一百零七条的规定，没有通知购房人不能否认不可抗力事实的存在，上诉人可据实予以延期。此外，上诉人停工的更重要原因，是政府下达了停工通知，依据合同第八条第二款第（二）项的约定，上诉人可同样据实予以延期。二、因上诉人逾期交房，给被上诉人造成的损失只能是因逾期交房致使被上诉人无法在预先设定时间内使用所购住房，被上诉人需要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，所花费的租金就是被上诉人可能发生的损失。对此损失，可参考同地段和房型的租赁价格来确定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，比较与该房同地段和房型的租赁价格和合同约定的违约金可以看出，合同约定的违约金明显过分高于造成的损失，再根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案违约金的调整应当以违约金超过可能造成的损失即租金的30%为标准适当减少。请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
被上诉人肖某乙、靳某某辩称：上诉人在上诉状中提出的两点理由在事实和法律上不能成立。上诉人如有不可抗力或客观原因需要延期的话，必须在30天之内告知买受人，这是双方在合同中约定的上诉人的义务，但上诉人未按约定履行，故其不能据实延期交房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于逾期交房没有约定违约金的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但本案双方在合同中对出卖人逾期交房的违约金有约定，所以上诉人应按约定承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、《工程复工报审表》，欲证明上诉人停工截止的时间。2、《会议纪要》，欲证明《工程复工报审表》的真实性。3、《施工日记》，欲证明“圣帕”台风、政府限高、低温阴雨天气停工的天数。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，本院认为，证据1中的问题主要是日期存在涂改，即由“1”改为“2”，其余公章、签名等证据“三性”均无问题，本院对其证据“三性”予以认定，监理公司同意上诉人复工的时间应认定为2008年2月14日。证据2系上诉人单方作出，无到会人员签名，本院对其证据“三性”不予认定。证据3无相应的停工令、复工令佐证，本院对其证据“三性”不予认定。
二审经审理查明：上诉人顺兴公司与被上诉人肖某乙、靳某某在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;政府政策法规的变化，政府管制及规划变更等政府行为。2007年8月19日，赣州市建设工程质量监督管理站下发了赣市规建安监字[2007]X号《关于建筑施工现场做好防御第九号台风“圣帕”工作的紧急通知》，其内容为：“涉及到高空作业、户外作业、钢结构吊装、基层施工的所有在建工程于2007年8月19日下午18时起至2007年8月24日上午8时止暂停施工”。2007年8月19日，监理部门向上诉人发出了《工程暂停令》，要求上诉人于2007年8月19日18时起暂停施工。2007年8月24日，监理部门同意上诉人复工。上诉人为此延误工期4天。
2008年1月29日，赣州市建设工程质量监督管理站下发了赣市规建安字[2008]X号《关于暂停房屋建筑和市政基础设施建设工程施工的紧急通知》，其内容为：“2008年1月28日我站接江西省建设厅省质量（安全）监督总站通知，根据1月27日省委省政府会议精神，要求所有建筑工地一律停工。考虑目前全市连续低温阴雨天气给建筑施工带来的不便和安全隐患以及春节临近等因素，经研究决定，暂停房屋建筑和市政基础设施建设工程施工。2008年1月29日，监理部门向上诉人发出了《工程暂停令》，要求上诉人于2009年1月29日14时起暂停施工。2008年2月14日，监理部门同意上诉人复工。上诉人为此延误工期16天。
二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人顺兴公司与被上诉人肖某乙、靳某某签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人顺兴公司在本案中存在逾期交房的违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。上诉人顺兴公司与被上诉人肖某乙、靳某某在合同中约定，如政府政策法规的变化，政府管制及规划变更等政府行为，可据实对工期予以延期。上诉人顺兴公司因赣州市建设工程质量监督管理站的政府管制行为延误工期共计20天，依据双方的上述约定，其主张向被上诉人交房可据实予以延期，本院予以支持。
上诉人顺兴公司主张被上诉人肖某乙、靳某某要求的违约金远高于实际损失与事实和法律不符。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中上诉人顺兴公司与被上诉人肖某乙、靳某某签订的《商品房买卖合同》，系由上诉人顺兴公司提供的格式合同，双方在合同中已约定上诉人逾期交房的违约金数额计算方法，且上诉人逾期交房，被上诉人尚存在已交房款的利息损失，故上诉人要求参照同地段同类房屋租金标准对违约金数额予以调整，本院不予支持。原审判决认定部分事实不清，处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2009）章民四初字第X号民事判决；
二、由上诉人江西顺兴房地产开发经营有限公司支付被上诉人肖某乙、靳某某违约金5630.38元（x元×102天×0.02%）。
上述给付款项，限上诉人江西顺兴房地产开发经营有限公司在收到本判决书后五日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人江西顺兴房地产开发经营有限公司负担84元，被上诉人肖某乙、靳某某负担16元。
本判决为终审判决。
审判长徐军
审判员傅忠
代理审判员欧军
二○○九年九月七日
书记员王佳
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