赵某某与延安市宝塔区实验饭庄房屋租赁纠纷一案

当事人: 法官: 文号:陕西省高级人民法院

原审上诉人（一审原告、反诉被告）赵某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人李某某，男，X年X月X日出生。

原审被上诉人（一审被告、反诉原告）延安市宝塔区实验饭庄。

法定代表人沙某某，该公司经理。

委托代理人王某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人侯某某，男，X年X月X日出生。

赵某某与延安市宝塔区实验饭庄（以下简称实验饭庄）房屋租赁纠纷一案，延安市宝塔区人民法院于2001年8月4日作出（2000）宝凤民初字第X号民事判决，赵某某、实验饭庄均不服，提出上诉。延安市中级人民法院于2002年4月18日作出（2002）延中民终字第x号民事判决。实验饭庄不服，申请再审。延安市中级人民法院于2003年9月2日以（2003）延中民监字第X号民事裁定对本案进行再审，并于同年9月8日作出（2003）延中民再字第X号民事判决。该判决发生法律效力后，赵某某向本院申请再审。本院于2006年11月20日作出（2006）陕民监字第X号民事裁定，决定由本院提审本案，并于同日作出（2006）陕民再字第X号民事裁定，撤销延安市中级人民法院（2002）延中民终字第x号、（2003）延中民再字第X号及延安市宝塔区人民法院（2000）宝凤民初字第X号民事判决，发回延安市宝塔区人民法院重审。2008年8月12日延安市宝塔区人民法院作出（2007）宝民初字第X号民事判决，赵某某不服提出上诉，延安市中级人民法院于2008年11月24日作出（2008）延中民终字第x号民事判决，已经发生法律效力，赵某某不服，向本院申请再审。本院于2010年12月11日以（2009）陕赔民申字第x号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵某某的委托代理人李某某，实验饭庄的委托代理人王某某、侯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2007年10月，原告赵某某起诉至延安市宝塔区人民法院称，1998年3月3日原告和石仰琴从贺小平手中接包了兰花花歌舞厅，贺小平在转让时称，合同内容除房租费每月由1500元增加到3800元外，其他内容不变，并移交了其与被告实验饭庄的租赁协议。原告和石仰琴接手后对歌厅进行了装修，按期向被告交纳房租，履行合同义务。1999年春节，被告放假关闭正面卷闸门，致原告停业14天。1999年3月始，房屋出现漏水，原告多次催促被告维修，被告对此置之不理，导致房内设施损坏，影响原告正常营业。1999年7月14日，被告又无故将原告承包的歌厅断电，致原告停业。1999年9月原告诉讼后，被告在没有反诉的情况下，提出先予执行申请，一审法院据此作出了先予执行裁定，并于2000年7月31日在原告未到场的情况下强制执行。请求判决被告赔偿：1、自1999年7月14日至2001年8月4日因房屋漏雨致设备、装潢损坏的停业损失每天以1000元计，共x元；2、因房屋漏雨及强制执行造成的财产损失x元；3、1999年春节期间停业损失x元；4、因本案上诉、申诉、上访产生的交通费、住宿费9232元、误工费x元（从1999年9月至2007年9月底，每天以30元计）。5、承担本案诉讼费及上诉费。实验饭庄辩称，1997年6月1日，其与贺小平签订房屋租赁合同，租赁期限为1997年6月1日至1999年5月31日，租金为每月3800元，租金必须按月交清，如不按时交纳，实验饭庄有权终止合同；歌厅室内外设备由贺小平负责维修，春节放假按实验饭庄的放假制度执行。1998年3月贺小平未经实验饭庄同意，将房屋转租给石仰琴，此后，石仰琴又和原告签订歌厅处理协议，上述两份转让协议均应无效。在合同履行期间，实验饭庄从未无故停电，也不存在房屋漏雨的事实。原告的请求缺乏事实及法律依据，不能成立，请求驳回原告起诉。实验饭庄同时提出反诉，请求依法确认其与贺小平签订的房屋租赁合同已经终止；判令赵某某支付其1999年5月1日至2000年7月31日的房租费x元及涉诉费用。

延安市宝塔区人民法院一审查明，1997年6月1日，实验饭庄将兰花花歌舞厅租赁给延安歌舞团职工贺小平经营，租期自1997年6月1日至1999年5月31日止，月租费3800元，租金必须按月在月前交付，不能拖欠，如不按时交清租金，实验饭庄有权终止合同。承租方对自己的电路要经常维修、保养。如发生意外事故，一切损失由贺小平负责，实验饭庄不承担任何责任。春节期间，按实验饭庄的放假制度执行，装修装潢费用自负。1998年，贺小平将歌厅转包给石仰琴与赵某某经营，有书面协议，租金等事宜仍按贺小平与实验饭庄的合同执行，二人将房费交至1999年3月底。1999年4月25日石仰琴与赵某某协议，将歌厅转给赵某某独立经营，并将当月的房租费留给赵某某让其交纳，赵某某于当日向实验饭庄交纳了3800元，实验饭庄出具了X号3000元和X号800元收据两张。同年5月份的房费未按期交纳，实验饭庄多次催要无果，提出要收回房屋。同年7月14日因电压负荷过重，电闸自动断电，赵某某要求实验饭庄维修电路，因实验饭庄一直未予理睬，致赵某某无法营业，且又协商无果，赵某某遂于1999年10月底诉至法院。另查明，在赵某某租赁歌舞厅期间，就房屋漏水问题要求实验饭庄维修，而该饭庄却让其自行处理，故直至停电之日，房屋渗漏仍未得到解决，致赵某某的部分设备损坏，对其营业造成一定影响。1999年春节，实验饭庄放假关闭卷闸门致赵某某与合伙人石仰琴停业14天。在审理中，赵某某出具了署有实验饭庄出纳姓名的收条一张：“收条捌千元整。李某，99、6、23”，主张其已交纳了1999年5、6月的房费，且这8000元中还包括4月份所欠的400元房费。因实验饭庄对此否认，故先后经陕西省高级人民法院、中国人民大学物证鉴定中心、公安部、司法部司法鉴定所对该收条笔迹进行了鉴定，除中国人民大学鉴定结论不是李某笔迹外，其他三处均鉴定收条笔迹系李某所写。在原一审审理期间，实验饭庄主张交回争议房屋，宝塔区人民法院于2000年6月9日以（2000）宝凤民裁字第X号民事裁定限期让原告腾房，原告以房屋漏雨，设备损坏未解决为由拒不腾房。2000年7月31日宝塔区人民法院在赵某某未到场的情况下，强行将歌厅内物品搬至原延安市汽车运输公司招待所一房内寄放，月存放费450元，至现在为止，该费用分文未付。

延安市宝塔区人民法院一审认为，在实验饭庄与贺小平签订的房屋租赁合同期内，贺小平与石仰琴、赵某某达成的转让协议及石仰琴与赵某某达成的处理协议，实验饭庄均未签字认可，但从实验饭庄收取房费及房屋渗漏问题对赵某某的答复及原租赁期满后对赵某某继续使用房屋没有异议等行为看，其已默认了上述转租行为。原租赁合同期满后，双方未达成新的租赁合同，但赵某某继续使用房屋并按原合同数额向实验饭庄交纳费用，双方形成事实上的租赁关系，由于双方对租赁期限未作明确约定，故双方为不定期租赁关系。实验饭庄有意解除合同也应在合理期限内通知赵某某，不能以不履行法定修缮房屋，接通维修电路义务行使解除权利，因实验饭庄的行为使赵某某对租赁物不能按约定用途使用，其给赵某某造成的经济损失应予以赔偿，赵某某未采取积极行动扩大损失，也应承担一定责任。对房屋渗漏造成的财产和经营损失，因赵某某未提供相关证据而无法计算损失额度，该请求不予支持；赵某某因诉讼所产生的误工等费用，因无赔偿依据，该请求不予支持。春节放假停电，合同约定按实验饭庄放假执行，赵某某要求赔偿损失的请求，不予支持。实验饭庄辩称其和赵某某无法律关系，因赵某某独自经营期间已向实验饭庄交纳了1999年4月1日至同年6月底的房费，实验饭庄并未提出异议，说明其已默认了双方的租赁关系，其辩解理由不予采信。另实验饭庄反诉要求确认其与贺小平签订的《房屋租赁合同》已予以终止，双方的合同已实际终止，无需人民法院确认；其要求赵某某支付房租费，赵某某理应承担不定期租赁期间拖欠的房费。2008年8月12日，延安市宝塔区人民法院作出（2007）宝民初字第X号民事判决：一、由实验饭庄赔偿赵某某停业损失x元（从1999年7月15日即断电次日起至2000年1月16日法院通知交房之日后的合理期限，186天，每天酌情以450元计）；二、由赵某某支付实验饭庄房租费x元（从1999年7月1日起至2000年1月16日止）；三、由赵某某负担其财物保管费每月450元，从2000年8月1日起至实际搬出之日止；限本判决生效后15日内搬出。上述一二项折抵后，实验饭庄实付赵某某x元（赵某某已领取的款项应予以扣除）。一、二审诉讼费、鉴定费，双方交纳的基本合理，已付的各自承担。

赵某某不服一审判决，向延安市中级人民法院提起上诉称，实验饭庄没有提出反诉，其反诉就不存在；延安市宝塔区人民法院在第一次审理中无任何依据裁定，强制执行，给其造成了无法挽回的损失；延安市宝塔区人民法院对其审理中的程序违法问题避而不谈，再次做出错误判决。实验饭庄未提出答辩。

延安市中级人民法院二审查明事实同一审一致。

延安市中级人民法院认为，1999年5月31日原租赁合同期满后，赵某某与实验饭庄虽未再订立新的合同，但赵某某仍按原租赁合同的数额交纳租赁费用，双方已形成了事实租赁房屋关系，而实验饭庄采用过激方法解除租赁关系有一定过错，给赵某某造成的损失应予赔偿。赵某某应支付未解除租赁关系期间的租金。该租赁关系事实上被终止后，赵某某以放任态度致损失扩大，对扩大损失的部分应由赵某某负担。原审认定事实清楚，处理适当，赵某某的上诉理由不能成立。2008年11月24日延安市中级人民法院作出（2008）延中民终字第x号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本院再审过程中，赵某某称：一审法院违反程序，裁定错误。在实验饭庄没有反诉的情况下就裁定先予执行，违反法定程序，导致判决错误，给其造成损失。陕西省高级人民法院发回重审后，一、二审法院对此避而不谈，导致此次判决错误。一审法院计算赔偿营业额天数186天是错误的，应从1999年7月15日至法院开庭之日共608天，再加上漏雨停业28天，放假停业14天，共计650天。生效判决按每天450元计算无依据，其在一审审理时已向法庭提交了营业额票据，取中间数字按每天1000元计算，共计应赔偿x元。由于一、二审错误判决，其委托丈夫上访、申诉，历时多年，交通、住宿和误工工资等共计x元。实验饭庄还应赔偿其设备损失x元及支付先予执行设备存放房租费450元/月。实验饭庄辩称，房屋租赁合同是其与贺小平签订的，贺小平转让时实验饭庄并不清楚，其作为被告是不合适的。实验饭庄与贺小平签订的合同约定，租金要按时交清，否则其有权终止合同。按照合同约定，春节放假按实验饭庄的放假制度执行，赵某某主张的14天损失是不存在的；房屋内外的维修按约定由贺小平承担，与实验饭庄无关。赵某某关于每天1000元的营业额没有依据。

本院再审查明，关于房屋漏雨问题，赵某某在2000年延安市宝塔区人民法院审理期间，提供证人证言证明房屋漏雨，致其设备损坏，影响营业；实验饭庄答辩认可有轻微漏雨现象。但对于漏雨是否导致其停业，停业天数，以及设备损坏，赵某某未提供证据。一、二审法院判决查明的其他事实，本院予以确认。

本院再审认为，延安市宝塔区人民法院在原一审期间，依实验饭庄申请采取先予执行措施，由此产生的物品存放费，原审判决由赵某某承担明显有误；对于先予执行是否违法及是否给赵某某造成损失，应另案解决，本案对此不予审理。关于营业损失计算问题。由于双方的租赁关系已实际解除，一、二审法院已判决实验饭庄赔偿申请人停业损失，从1999年7月15日起（即断电次日）至2000年1月16日止（法院通知交房之后的合理期间），计186天，每天酌情以450元计算并无不当。停电期间已经计算了损失，放假期间按合同约定以实验饭庄的放假为准，现赵某某主张以每天1000元营业额计算，赔偿其650天损失没有依据。关于漏雨致设备损坏及造成停业损失问题。因无证据证明具体漏雨天数及漏雨导致其设备损坏，原判未予支持是正确的。关于赵某某主张因诉讼而产生的上访、申诉、交通、住宿和误工工资等共计x元，其请求赔偿没有法律依据，原判未予支持是正确的。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销延安市中级人民法院（2008）延中民终字第x号民事判决；

二、维持延安市宝塔区人民法院（2007）宝民初字第X号民事判决第一、二项；该一、二项折抵后，宝塔区实验饭庄在本判决生效之日起10内实付赵某某x元（赵某某已领取的款项应予以扣除）。

三、撤销延安市宝塔区人民法院（2007）宝民初字第X号民事判决第三项；

四、驳回赵某某、宝塔区实验饭庄其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费及鉴定费用按延安市宝塔区人民法院（2007）宝民初字第X号民事判决由双方分担。

本判决为终审判决。

审判长张向阳

审判员赵某民

代理审判员张明霞

二O一一年四月二十五日

书记员王某