上诉人（原审被告、反诉原告）梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人郭某平，广东圣天平律师事务所北京分所律师。
委托代理人万某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东圣天平律师事务所北京分所律师助理，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区X街X号联合大厦X层X室。
法定代表人黄某乙，董事长。
委托代理人郭某，女，X年X月X日出生，汉族，北京中原华夏物业管理有限公司客服部主管，身份证住（略）。
委托代理人翟某，女，X年X月X日出生，汉族，北京中原华夏物业管理有限公司管业部主管，身份证住（略）。
上诉人梁某某因与被上诉人北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称中原物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月10日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
中原物业公司在一审中起诉称：中原物业公司的前身北京中原物业顾问有限公司与方安苑发展商北京安乐大酒店有限公司及北京城市建设工程开发公司签署了方安苑小区物业委托合同，中原物业公司自2001年1月1日起开始受托对方安苑进行物业管理。梁某某为丰台区南方庄一号院方安苑小区X号楼X号（以下简称X号）房屋的业主，与中原物业公司签订了《方安苑小区前期物业管理服务协议书》（以下简称《前期物业服务协议书》）。因此，中原物业公司有权向梁某某收取物业管理费及能源费。梁某某一直未交纳2005年4月13日至2008年12月31日的物业管理费计9942.15元。中原物业公司已多次向梁某某发出催缴通知，但梁某某仍拖延不付，给中原物业公司造成严重经济损失。现要求梁某某支付物业费9942.15元并支付诉讼费。
梁某某在一审中答辩称：梁某某于2004年4月13日与中原物业公司签订了《前期物业服务协议书》。中原物业公司为梁某某所居住小区提供物业管理服务，梁某某向中原物业公司支付物业管理服务费。梁某某入住后在2004年夏季发现房屋阳台漏水后即向中原物业公司提出维修请求，但中原物业公司始终未予修复。之后每年的夏季都是如此。梁某某每年多次向中原物业公司报修，房屋依然存在漏水的情况。显然中原物业公司长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与物业管理服务协议书中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第六条的规定，梁某某有权要求中原物业公司依照上述规定承担返还多交的物业费、减收物业费以及恢复原状之责任。故梁某某不同意中原物业公司的诉讼请求。反诉要求中原物业公司返还梁某某已交物业管理xk25E%即802.53元；要求中原物业公司在2009年8月31日前按照约定物业费标x!b0%向梁某某收取物业费，即减收物业费3210.19元，且该减收直至中原物业公司履行其恢复原状义务时止；要求中原物业公司承担相应的维修义务，将梁某某阳台的裂缝进行维修到不渗漏；中原物业公司承担全部诉讼费。
中原物业公司在一审中对梁某某的反诉答辩称：小区至今没有成立业主委员会，中原物业公司的收费标准是符合北京市以及国家的相关规定的，所以不存在返还的问题。维修问题，梁某某应向开发商或承建商主张权利，不应找物业公司。中原物业公司不同意梁某某的反诉请求。
一审法院经审理查明，2004年4月13日，梁某某与中原物业公司签订《前期物业服务协议书》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；梁某某所购房屋位于北京市丰台区南方庄X号方安苑小区D座X层X号（即X号），建筑面积120.5平方米。同日，梁某某签署公约承诺书，承诺遵守《方安苑A、D、E住宅楼房屋使用、管理、维修公约》。合同签订后，梁某某交纳了2004年4月13日至2005年4月12日的物业管理费2675.10元及生活垃圾清运费30元。梁某某未交纳X号房屋2005年4月13日至2008年12月31日的物业管理费计9942.15元。另查，现X号房屋阳台外侧有裂缝。在审理中，梁某某称因阳台有裂缝且有渗漏现象曾多次向中原物业公司申请报修。中原物业公司未予认可。
上述事实有双方当事人的陈述及《前期物业服务协议书》、承诺书、照片等相关证据在案佐证。
一审法院判决认定，梁某某与中原物业公司签订的《前期物业服务协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。中原物业公司已为梁某某提供了物业管理服务，梁某某作为业主，理应及时向中原物业公司交纳物业管理费，不应拖欠。故对中原物业公司要求梁某某支付物业管理费的诉讼请求，应予支持。因X号房屋阳台外侧确有裂缝，中原物业公司应当进行修缮。故对梁某某要求中原物业公司对阳台外侧裂缝进行维修的诉讼请求，应予支持。因梁某某未提供在2009年之前，其房屋阳台有裂缝并向中原物业公司报修的证据，故对其要求中原物业公司返还已交物业管理x!%及要求中原物业公司在2009年8月31日前按照约定物业费标x%向其收取物业费的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、梁某某于判决生效后10日内给付中原物业公司2005年4月13日至2008年12月31日的物业管理费共计9942.15分；二、中原物业公司于判决生效后10日内对梁某某位于北京市丰台区南方庄一号院方安苑小区五号楼X号房屋的阳台外侧裂缝进行维修，至不再渗漏；三、驳回梁某某的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
梁某某不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第三项并依法改判，中原物业公司承担一审、二审诉讼费。理由如下：
一、中原物业公司没有履行其应尽的物业服务，其物业服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定及相关法律、法规之要求存在明显差距。梁某某于2004年4月13日和中原物业公司签订《前期物业服务协议书》。梁某某在入住后即向中原物业公司支付了当年的物业管理费人民币2675.10元。当年夏季就发现阳台漏水(漏雨)，虽经梁某某多次报修及反映，但中原物业公司始终未予维修，致使梁某某的阳台一直处于“漏雨无人管”的状态，之后每年的夏季都是如此。很显然，中原物业公司是长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。二、中原物业公司存在违约行为，其违约在先，梁某某拒交物管费、要求返还已交部分物管费、减收物管费依法有据。梁某某在入住时就和中原物业公司签订了《前期物业服务协议书》，并向中原物业公司交纳了当年度的物管费。作为业主支付物管费的对价就是得到物业公司应当提供的物业服务。而作为合同另一方的中原物业公司对于梁某某提出的维修要求一直不予理会，显然中原物业公司己构成了违约，且是违约在先，没有履行其合同约定的义务。梁某某拒交物管费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。由于中原物业公司是长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二十一条也明确规定：物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。根据上述规定梁某某对中原物业公司提起的各项反诉请求均依法有据。
中原物业公司服从一审法院判决，其针对梁某某的上诉理由答辩称：梁某某应依据《前期物业服务协议书》的约定交纳物业费。中原物业公司从未接到梁某某房屋漏水报告，只是在催收物业费时其称有漏水。中原物业公司派人去现场进行了查看。中原物业公司提供了物业服务，梁某某应当支付物业费。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回梁某某的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：梁某某与中原物业公司签订《前期物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。中原物业公司为梁某某提供了物业管理服务，梁某某应履行交纳物业费的义务。梁某某主张自2004年，其房屋阳台漏水，多次报修，中原物业公司未予维修。对此其未提交相应的证据，故其以此主张中原物业公司提供的服务质量与约定存在明显差距，要求减收物业费、返还多交的物业费用的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，梁某某的上诉主张不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由梁某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉费二十五元，由北京中原华夏物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费一百元，由梁某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员胡君
代理审判员姚颖
二○○九年十二月十五日
书记员曹颖异
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