上诉人（原审被告）王某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区X镇公司院内。
法定代表人于某某，董事长。
委托代理人权某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市均豪物业管理有限责任公司法律顾问，身份证住（略）。
委托代理人白某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市均豪物业管理有限责任公司职员，身份证住（略）。
上诉人王某某因与被上诉人北京市均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪公司）物业管理纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2009)丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月17日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官姚颖、胡君参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
均豪公司在一审中起诉称：我公司在2005年12月第七街区物业公开招投标中中标，并于2006年1月与北京京大昆仑房地产有限公司签订物业服务合同，由该公司委托我公司对第七街区进行物业管理服务，原物业公司北京中际北视物业管理有限公司与业主签订的《前期物业管理委托服务协议》继续有效，故不再与业主另行签署服务协议。我公司于2006年1月1日起为第七街区提供物业服务，按照《前期物业管理委托服务协议》的约定，物业管理费收费标准为1.98元/月/建筑平方米，按半年交纳，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，我公司可从逾期之日起按每天交费总额万分之三比例收取违约金。王某某系丰台区阅园（第七街区）二区X号楼X单元X号房屋的业主，其房屋建筑面积为49.2平方米。我公司按照约定提供了物业服务，王某某自2006年始拒绝交纳物业管理费及垃圾清运费。经多次催要未果，现诉至法院要求王某某给付2006年1月1日至2009年12月31日的物业费4675.97元、违约金420元及4年的垃圾清运费120元。
王某某在一审中答辩称：我与均豪公司之间从未签订过物业服务合同，不存在委托关系。如果非要按照事实服务来界定的话，均豪公司提供的物业服务并没有达到与其所收物业费相当的、等值的服务，具体表现为：2006年7月我单元X号房屋发大水，2007年8月X号房屋忘关水龙头，殃及我家房屋，物业公司未从中协调，该事件至今没有解决；今年4月、7月我的车停在小区内多次被划伤；物业公司曾承诺地上车位每月150元，地下车位每月360元，现无地上车位，地下车位按550元收费；我的房屋前白某有人在窗外喧哗打闹，致我及家人无法休息；小区内无明显道路标识，消防栓箱已经过期，存在安全隐患；小区内开设家庭旅馆及民宅商用现象严重；从未向业主公示过广告及租金使用情况，从未公示过财务状况。因为我没有交物业费物业公司不代收我家的快递，每次只卖给我家二吨水。我认为均豪公司要求按1.98元/月/建筑平方米收费过高，我同x%交纳。违约金不同意交。均豪公司主张的部分物业费已过了两年的诉讼时效。故不完全同意均豪公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：王某某系丰台区阅园（第七街区）二区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积49.2平方米。王某某曾与北京中际北视物业管理有限公司签订有《前期物业管理委托服务协议》，该协议约定：物业管理服务费按照1.98元/月/建筑平方米收取，交费期按6个月计费交纳；生活垃圾清运费为30元/户/年；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，该公司可从逾期之日起按每天交费总额万分之三比例收取违约金。2006年1月，均豪公司经过投标、中标并与该小区开发商北京京大昆仑房地产有限公司签订物业服务合同，由均豪公司对该小区进行物业管理服务，但未就物业管理事项与业主重新签订合同。王某某未支付2006年1月1日至2009年12月31日的物业管理费及2006年至2009年的垃圾清运费用。
一审法院判决认定：王某某所居住的房屋所在小区实际由均豪公司提供物业管理服务，双方虽未签订合同，但均豪公司为王某某提供了基本的物业管理服务，虽然王某某提出均豪公司提供的服务存在不完善问题，但不能否定均豪公司已履行主要物业管理服务义务的事实，王某某亦实际享受了均豪公司提供的物业管理服务，故王某某应支付物业管理费及垃圾清运费，该院对均豪公司的该项诉讼请求予以支持。均豪公司在开始提供物业管理服务时应与业主重新订立合同，对物业管理事项进行约定，现均豪公司根据王某某与原物业管理公司签订的合同要求王某某支付违约金，不能成立，该院不予支持。王某某称均豪公司提供的物业服务不达标，证据不足，该院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、王某某于某判决生效后七日内给付均豪公司二○○六年一月一日至二○○九年十二月三十一日的物业管理费共计四千六百七十五元九角七分。二、王某某于某判决生效后七日内给付均豪公司二○○六年度至二○○九年度的垃圾清运费一百二十元。三、驳回均豪公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
王某某不服一审法院的上诉民事判决，向本院提出上诉，其主要的上诉理由是：一、一审法院适用法律错误。《前期物业管理委托服务协议》是业主和北京中际北视物业管理有限公司之间于2005年1月签订的，从合同法的角度来说，具有明确的合同主体和法律效力，是真正的前期物业协议。而均豪公司和开发商之间私下、秘密签订的《物业服务合同》是无效的，业主并不是其中的合同主体，业主并不知情也从未看到过这份合同，如果强迫非合同主体履行缴费义务，是严重违反合同法的行为。我是在2009年8月接到起诉书时才第一次知道并读到这份秘密合同。现我要求均豪公司举证何时、何地举行过公开招标以及如何中标的。二、一审法院事实认定不清，存在错误。2006年7月我单元X号房屋发大水，2007年8月X号房屋忘关水龙头，殃及我家房屋，物业公司未从中协调，该事件至今没有解决；今年4月、7月我的车停在小区内多次被划伤；物业公司曾承诺地上车位每月150元，地下车位每月360元，现无地上车位，地下车位按550元收费；我的房屋前白某有人在窗外喧哗打闹，致我及家人无法休息；小区内无明显道路标识，消防栓箱已经过期，存在安全隐患；小区内开设家庭旅馆及民宅商用现象严重；楼下业主将我家空调损坏，投诉到物业，物业不作为；从未向业主公示过广告及租金使用情况，从未公示过财务状况；物业打扫卫生不彻底，小区环境差；因为我没有交物业费物业公司不代收我家的快递，每次只卖给我家二吨水；均豪公司主张的部分物业费已过了两年的诉讼时效。综上请求二审法院判令：1、撤销一审判决主文第一项；2、一、二审案件诉讼费由均豪公司负担；3、均豪公司和王某某签订物业服务合同。
均豪公司针对王某某的上诉理由答辩称：依据合同法第36条以及最高院关于某理物业合同的规定，双方时间形成物业服务关系；均豪公司的物业服务不存在问题；均豪公司一直在催交物业费，不存在已过诉讼时效的问题。请求二审法院维持一审法院的判决。
本院经审理查明：王某某系丰台区阅园（第七街区）二区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积49.2平方米。王某某曾与北京中际北视物业管理有限公司签订有《前期物业管理委托服务协议》，该协议约定：物业管理服务费按照1.98元/月/建筑平方米收取，交费期按6个月计费交纳；生活垃圾清运费为30元/户/年；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，该公司可从逾期之日起按每天交费总额万分之三比例收取违约金。均豪公司自2006年1月1日起对上述小区进行了物业管理，但未就物业管理事项与业主重新签订合同。王某某未支付2006年1月1日至2009年12月31日的物业管理费及2006年至2009年的垃圾清运费用。
上述事实有《前期物业管理委托服务协议》、《物业服务合同》、公告、公示、缴费通知单及当事人陈述意见在案佐证。
王某某在二审中向本院提交照片、报纸、购买自行车的收据，录音光盘等材料欲作为新的证据，用以证明小区卫生问题、流浪猫狗问题、王某某的自行车在小区被盗、车位问题、车辆被划、楼内广告问题、住宅商用问题、小区内居民在王某某住宅窗外活动带来噪音问题、其窗户纱窗被毁问题、空调问题、小区曾被投诉、均豪公司防盗不力、房屋漏水问题、小区消防问题、小区人车共道问题、地下车位费用过高问题、小区内广告及物业公司出租摊位问题。
本院认为，均豪公司虽然未与王某某签订书面物业管理服务合同，但其自2006年1月1日起就已经为王某某提供了物业管理服务，现其依照1.98元/月/建筑平方米的标准向王某某主张物业费及垃圾清运费，本院予以支持。王某某认为均豪公司提供的物业服务存在瑕疵应当在一审中进行举证，现其在二审中提交的材料并非新形成的证据，故不属于某的证据，本院不予采纳。且王某某提交的上述材料亦不足以证明均豪公司在物业服务中存在明显瑕疵。王某某在一审中提交了水费的收据一张，在二审中提交了录音光盘，用以证明均豪公司每次只向王某某出售两吨水。对此，本院认为，上述证据不足以证明均豪公司在较长的时间里有意限制王某某的买水量，所以不能证明均豪公司在售水服务上存在明显瑕疵。如均豪公司确实存在因王某某欠交物业费，只向其出售两吨水的作法，则应当立即纠正。王某某认为均豪公司有义务代其收取挂号信，但未就此举证，本院不予支持。由于某业管理服务系长期连续性行为，王某某提出的均豪公司主张的部分物业费已超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。综上，对王某某的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由王某某负担（于某判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费五十元，由王某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员姚颖
代理审判员胡君
二ＯＯ九年十二月十四日
书记员韩耀斌
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