原告杨某某，男。
委托代理人李朝新，河南通冠律师事务所律师。
被告潘某某，男。
委托代理人万某某（曾用名万某），女。
委托代理人王德瑞，河南紫弦律师事务所律师。
原告杨某某诉被告潘某某互易纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托代理人李朝新、被告潘某某及其委托代理人万某某、王德瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年5月3日，原告与被告签订一份换房协议，约定被告将其位于圣贤山庄对面的三间旧瓦房交于原告开发，原告以一套住房及一间门面房置换，为此，原告积极作开发准备，花费大量资金，投入大量精力，并始终为被告保留一间门面房，然而，今年11月份，被告却将原约定的旧房转与他人，无故终止换房协议，造成原告巨大经济损失。诉求：判令被告赔偿原告缔约损失10万某。
被告辩称：一、在我与杨某某协议换房时，由于我文化浅，不懂法律，没有得到我妻子万某的同意。二、我的房屋是属于上官岗农民新村整体规划范围内，根据上官岗村的规定，不能加入社会开发范围，如在规划区X村里是不同意的。并且上官岗农民新村的规划是经县领导批准的。三、原协议内容约定不清，其中存在很多问题。例如：若干间屋，若干代表什么数。乙方提供的房子的面积、结构、朝向、屋高以后证件如何办理，都没有约定。四、杨某某早知道我和他签订的协议没有得到我妻子的同意，也知道上官岗村X村建设的规定，并把我的建房证件退还给我了，我既没有得到他的一分钱，也没有用他的一寸房，更没有影响他在其他地方建房，根本不存在给他造成经济损失，他完全是无事生非，请法院予以驳回。
经审理查明：被告潘某某父亲潘某光于1995年8月18日、10月15日取得了光山县X镇人民政府颁发的《河南省村镇建设用地规划许可证》和《河南省村镇建设工程规划许可证》各1份，地址位于城关镇X村石板冲村X组。建筑面积73,用地面积143。被告潘某某一直与其父在此居住，2006年8月份潘某光去世，被告与其妻万某某在此居住，该房地产位于县城城区内。2008年5月3日，原告与被告签订一份“换房协议”，原、被告签协议时，被告妻子万某某在场。协议对原、被告双方换房事宜进行了约定。协议主要内容“甲方（指被告）现有旧房若干间，由乙方（指原告）开发，乙方保证提供给甲方住宅楼一套（三楼）门面房一间两层、底屋杂物一间以上任何条件任由甲方在原地基选择，另付甲方伍万某作补偿或以其西正在建筑的西第一间门面房一套作为抵押，乙方在甲方搬家前三天将伍万某付清后，甲方在返还所抵押乙方的房屋。”协议签订后，被告将上述潘某光名下的2份许可证交给原告，由原告办理该房产的房屋所有权证书，原告没有办成，后被告的亲哥潘某福答应由他来办。2008年7月20日，原告将上述两份证件交给了潘某福，潘某没办成。2008年8月1日，被告在没有告知原告和征求原告的意见情况下，将潘某光名下的房地产卖给了第三人刘正术，原告知道此情况后认为被告的此举给自己造成了70余万某的利润损失，遂引起诉讼。
另查明，原告依法取得个人旧房改造建成商住楼位于光山县X街道办事处圣贤山庄对面光马路南陈洼队，经县政府职能部门依法批准其在该地块建设商住楼,项目建设名称为世华商住楼，层高X层（含地下室），其楼位于潘某光名下的房地产西边。原告自与被告签订协议后，虽没有按协议内容给付被告补偿款伍万某，但将其当时正在建筑的位于潘某光名下房地产西边第一间门面房一套空置，准备用于与被告换房抵押。
还查明：原告于2008年7月4日将世华商住楼门面房一套（一间两层）售给李清平，价格为x元，2009年2月11日将世华商住楼门面房两套（两间两层）售给张大强，价格为x元。
上述事实有原告提交的换房协议，林建、李凡、王光平的书面证明，张大强商品房买卖合同及购房付款收据存根，李清平购房款收据两份及欠条1份（均为复印件）、利益损失说明，被告提交的潘某光名下的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、报告处理笺各1份（均为复印件）、万某某的说明1份及原告诉状、被告答辩状和庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的换房协议所涉土地使用权为出让性质，被告未取得该房地产房屋所有权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款之规定，原、被告签订的换房协议应为无效合同，被告明知其未取得房屋所有权证书，依据协助、勤勉和诚实等先合同义务应及时履行相应的审批手续取得房屋所有权证书以促使合同生效，但被告均怠于履行上述义务，被告是以不作为的方式违反了先合同义务，其行为违法其主观过错明显，对合同无效应承担相应的责任。依照《合同法》被告已构成了缔约过失应对原告承担相应的损害赔偿责任，原告基于对被告的信赖和对合同目的得以实现的预期，部分履行了协议义务，将在建的与被告房地产毗邻的西第一间门面房一套空置用于换房抵押,丧失了以此房与第三人另及时签订出售合同而获取更多利润的机会。从李清平与张大强先后购房的价格看，起诉前原告每套门面房一间两层可以卖22.3万某，起诉后每套门面房只能卖14万某左右，这些门面房的售价与位置等因素有关但原告的损失是显而易见的，原告作为协议相对人，在签订换房协议过程中应尽必要的注意义务，对交易风险应有一定的判断能力，但原告过于自信协议有效并能最终得以履行，丧失了与第三人订约的机会，对其利益受损主观上亦存有过失，缔约过失应承担一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告应承担缔约过失的部分损害赔偿责任，以赔偿原告信赖利益损失。其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应该包括由于信赖协议有效从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益的部分损失，综合考虑涉案房地产的性质，以及原、被告双方履约的具体情况，本院认为本案缔约过失的过错为混合过错，当事人双方均应承担一定的责任。故本院酌定被告赔偿原告损失x.00元人民币。原告过高的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告潘某某在本判决生效之日起三日内给付原告杨某某赔偿款x.00元人民币。
二、驳回原告杨某某过高的诉讼请求。
案件受理费2300元。原告杨某某承担800元，被告潘某某承担1500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李敏生
审判员方明星
审判员饶祖德
二○○九年十月十日
书记员李玮
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