原告杜某丙，男，X年X月X日出生，汉族。
被告江某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人张晓峰，济源市五龙口法律服务所法律工作者。
被告杜某丁，男，X年X月X日出生，汉族。
原告杜某丙与被告江某、杜某丁确认合同效力纠纷一案，本院于2011年7月14日立案受理，后依法向被告送达起诉书副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。2011年8月15日依法由审判员张勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某丙、被告江某的委托代理人张晓锋、被告杜某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某丙诉称：1999年4月7日，其从曹玉琼手中购得坡头镇X村东山营地北门面房一间（豆花饭店北边从南往北第三间门面房，原名沉X），后将该房交与江某使用。2009年冬天其与江某商量每月付30元租金，2010年3月份江某付30元租金后表示一年内可能搬走，并与原告约定预付400元租金。2011年7月，其从蓼坞村委得知江某已将该房卖给杜某丁，村委在统计该房时将该房登记在杜某丁名下。现要求依法确认二被告买卖济源市X村东山营地四川豆花饭店北边从南往北第三间门面房的合同无效。
被告江某辩称：1、诉争房屋所有权不明，原告称从曹玉琼手中购得该房，需提供真实依据，且该房也未办理土地使用权证及准建证，故原告并不享有该房的合法权利，不具备适格主体资格。2、其与原告之间就诉争房屋系买卖关系，经与原告协商，其于2010年3月28日支付原告房款400元，依法获得该房的所有权，其有权将该房转让给第三人。3、原告称将该房租赁给其的陈述不属实，双方应为买卖关系，原告反悔目的是索要该房拆迁后的超额补偿款。综上应驳回原告诉讼请求。
被告杜某丁辩称：当初其知道该房是原告的，但找原告协商原告说该房已卖给豆花饭店，让其直接找豆花饭店。2010年8月左右，其到豆花饭店找江某协商后，江某将该房以500元价格卖给其。
原告提供的证据有：1、房屋转让协议一份。载明“房屋转让协议经双方协议《沉香阁》房屋转让费1200元（壹仟贰佰元）已收到，此房已归杜某丙。收款人：曹玉琼99.4.7”证明原告1999年4月7日从四川人曹玉琼手购卖了诉争房屋。2、杨××出庭证言一份。内容：2009年冬天，原告和他说江某用原告的房一直不给钱，让他将诉争房屋扒掉，其和几个人去扒房，江某不让扒，说过几天再说，过几天又去扒，江某说人回家过年了，要不掏房租吧，江某说30元，他说50元，后江某和原告打了电话，到正月十七、十八，江某说租房并给他30元租金。后来原告说租金已付，不用他再管了。以上证明原告与江某系租赁关系。
对原告提供的证据1，江某对真实性有异议，曹玉琼应出庭作证，且就内容讲，也无法证明沉香阁就是诉争房屋。对证据2，认为证人杨××系原告姨，属利害关系人，证言无其他证据佐证，不能作为定案依据，被告不认识证人也从未给过证人30元，且其在给付原告400元时证人并不在场，不能证明双方是租赁关系。
对原告提供的证据1、2，杜某丁的意见同江某。
江某提供的证据有：1、诉争房屋照片一张。2、豆花饭店收支流水帐一份，其中2010年3月28日记载内容为从营业款中拿出400元用于支付原告买房款。3、蓼坞村民委员会证明一份，内容：“证明关于东山营地面附属物，我村与建管局有关部门于2011年2月份初始登记豆花饭店从南往北数第三间登记为杜某丁户下，于2011年7月村委第二次复核时，杜某丙妻宋秋华与豆花饭店江某争议房屋，该房面积47.8平房米，每平方200元，计款9570元，在我们登机前不知道建管局有任何赔偿，特此证明蓼坞村X.8.X号。”以上证明其与杜某丙之间存在诉争房屋买卖关系。
对江某提供的证据1，原告无异议。对证据2，原告不认可，认为单方记录不能证明案件事实。对证据3，真实性无异议，但认为只能证明诉争房屋面积及补偿情况，不能证明其与江某之间存在买卖诉争房屋的事实。
杜某丁对江某提供证据无异议。
杜某丁未提供证据。
经庭审举证、质证，本院认为，对江某提供的证据1，即诉争房屋，各方均无异议，二被告也认可诉争房屋为原告先占有，对该证据1及以上事实予以确认。对原告提供的证据1，虽因曹玉琼未到庭，无法核实相关情况，但二被告认可原告对该房享有权利在先，对原告提供的证据1推定真实。对于江某提供的证据2，系单方记载，无原告确认，不能作为诉争房屋的买卖依据，不予采信。对江某提供的证据3，原告及杜某丁对真实性无异议，予以采信，但该证据仅证明诉争房屋初始登记在杜某丁名下，复核中原告妻子和江某发生争议，并非对原告与江某之间存在买卖关系进行证明，也不是对杜某丁享有诉争房屋的权利进行确认。
根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：1999年4月7日，原告以1200元价格从曹玉琼处购得诉争房屋（原名沉X，内有三小间，未办理土地使用权证及准建证），后将该房交予江某使用。2010年3月份，原告与江某就该房如何处理进行协商，后江某支付原告400元，由江某继续占用。2010年8月，江某将该房以500元的价格卖给杜某丁，2011年2月，蓼坞村委对诉争房屋初始登记在杜某丁名下，复核时原告妻子与江某对该房权利发生争议。现补偿款因存在争议仍未发放。
本院认为，原告与江某之间是否存在诉争房屋的买卖事实，是本案确定二被告之间关于诉争房屋转让合同效力的前提。如原告与江某存在诉争房屋买卖事实，则江某为合法所有人，可以就诉争房屋进行转让。如原告与江某之间不存在买卖诉争房屋的事实，则江某是无处分权人，在原告未追认的情况下，其与杜某丁之间就诉争房屋的转让合同无效。就双方的证明责任看，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，原告享有诉争房屋的权利在先，二被告也均认可该事实，原告也提供了与曹玉琼的买卖合同，被告虽对该合同标的物“沉香阁”是否为诉争房屋有异议，但未提供证据予以推翻，而审理中双方对诉争房屋本无异议，可以认定“沉香阁”即为诉争房屋，故原告证明责任已经完成。而江某称与原告之间存在买卖关系，即已经从原告处合法取得该房所有权，江某应对双方之间买卖关系的订立及生效承担举证责任。但江某未提供双方之间买卖合同及其他直接证据，其提供的证据2、3并不能证明双方之间存在诉争房屋的买卖关系。故江某的主张证据不足，本院不予支持。而原告也无需进一步就与江某之间存在租赁关系进行证明。至于诉争房屋未办理土地使用权及准建证等手续，并不影响权利人对该房屋财产权本身的处分，江某以该理由对原告主体资格进行抗辩，理由不成立。综上，江某主张与原告间存在诉争房屋买卖关系的事实，证据不足，原告也予否认，江某无权就该诉争房屋与杜某丁签订转让合同，原告起诉要求确认二被告间关于诉争房屋的转让协议无效，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
被告江某与被告杜某丁关于坡头镇X村东山营地四川豆花饭店北边从南往北第三间门面房（内存三小间）的转让合同无效。
案件受理费100元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审判员张勇
二○一一年八月二十三日
书记员张艳凤
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