原告石某，女，X年X月X日出生，汉族。
原告李某丙，男，X年X月X日出生，汉族。
原告李某丁，男，X年X月X日出生，汉族。
法定代理人石某，系李某丁、李某丙母亲。
三原告的委托代理人周合新，河南凌峰律师事务所律师。
被告李某戊，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人陈某某，系李某戊舅舅。
被告苗某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。
原告石某、李某丙、李某丁与被告李某戊、苗某确认合同效力纠纷一案，本院于2011年7月28日立案受理，后依法向二被告送达起诉书副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。2011年8月25日依法由审判员张勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石某、李某丁及三原告委托代理人周合新，被告李某戊，被告苗某及其委托代理人党俊卿，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石某、李某丙、李某丁诉称：李某戊为李某丙、李某丁父亲，石某丈夫。2010年4月19日，李某戊未与三原告商量，独自与苗某签订合作建房协议，将东留村村委新划拨给三原告家的宅基地，通过合作建房形式转让给苗某一半。该宅基地某村里根据李某丙、李某丁两兄弟的申请批准的，是全家的而不是李某戊一个人的，李某戊无权一人处分，且宅基地某不允许私自转让。故要求依法确认二被告之间订立的合作建房协议无效。
被告李某戊辩称：当时妻子石某给其10万元在宅基地某建房，但其因赌博输掉，无奈之下瞒着妻子、孩子，经黄小奇介绍与苗某峰合作建房。房建好后，西边小院归苗某峰。后因苗某峰又将西小院转卖多家，造成几家人经常闹事。妻子才知道其将房子卖掉。请求法院依法裁判。
被告苗某辩称：其与李某戊订立的合作建房协议合法有效。首先，李某戊作为一家之主，石某的丈夫、李某丙、李某丁的父亲，在家事行为中，有权代表其三人的行为。其次，李某戊因家中没有能力建房，才多次和其商量出资建房，其与李某戊2010年4月19日签订的合作建房协议，系双方真实意思，并不违反法律强制性规定。本案是合作建房，并非宅基地某让，符合物权法规定，系地某房走表现。三原告串通李某戊违背诚实信用原则确认合同无效，不应得到支持，三原告请求应予驳回。
三原告提供的证据为：1、户口本一份，证明三原告与李某戊的身份关系，石某系李某戊妻子，李某丙、李某丁的系李某戊的儿子。2、李某戊与苗某的合作建房协议一份，证明李某戊未经家庭成员同意私自将其家宅基地某让合作建房，该转让宅基地某为因违反《物权法》第五十二条、《土地某理法》第六十二条、六十三条以及国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地某让管理严禁炒卖土地某通知》等禁止性规定而无效。
二被告对三原告提供的证据1、2真实性无异议。李某戊称该宅基地某村里给两个儿子批的。苗某认为原告引用的规章在本案中不适用，本案并非对空白宅基地某让，双方签订的是合作建房协议，根据物权法、土地某理法规定，村民是可以买卖房屋的，司法实践中对农村房屋买卖是支持的。且三原告对于二被告签订的合作建房协议是明知的，其一家在该新房中已住了很长时间，而李某戊作为一家之主，其签订协议也是有效的。至今无任何部门对该房系下达违章建筑通知，该房虽未办理房产证等各项证件，但只要补缴土地某让费就可以了。
苗某提供的证据为济源市X村居民委员会（以下简称东留村居委会）2009年8月11日向李某戊出具的1625元收据一份，证明该土地某以李某戊名义申请，东留村居委会批准划拨的。
三原告及李某戊对苗某提供证据真实性无异议。
经庭审举证、质证，二被告对三原告提供的证据真实性无异议，本院予以确认，三原告及李某戊对苗某提供的证据真实性无异议，本院予以确认。
根据各方诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：石某系李某戊妻子，李某丙、李某丁系李某戊儿子，李某戊系济源市X村居委会居民。诉争所涉宅基地某以李某戊名义向东留村居委会申请并缴纳了相关费用。2010年4月19日，李某戊与苗某签订合作建房协议。主要内容：一、甲方（李某戊）同意将东留村委新划拨的四间房屋土地某于乙方（苗某）建成四间三层东西两院，建成后东院归甲方所有，西院所有权归乙方（包括转让）。二、乙方负责四间三层房屋的土建材料及东小院大门和主房外门窗（不含内门）……三、甲方负责村X镇的关系，处理好阻止建房的有关事项等，东院的回装电线、地某、厨卫内墙砖，由甲方负责，乙方施工。完工后，甲方负责办理过户手续，乙方承担办理费用。四、如将来政府来征用或拆迁，东院赔偿费归甲方，西院赔偿费归乙方各自所得。甲乙双方私自改造拆迁，双方共用墙必须留下后者所有，不得拆除。另诉争所涉房产仍未办理土地某用权证、准建证、房产证等手续。
本院认为，农村合作建房合同系宅基地某用权人提供宅基地某用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地某致”原则，房屋与其占用范围内的土地某用权不可分离，合建房屋的结果使出资人取得部分宅基地某用权，实质上进行了宅基地某用权的转让。根据我国物权法和土地某理法规定，宅基地某用权是用益物权，是本集体经济组织成员享有的一项居住福利，不能转让给本集体组织成员以外的其他人员，故农村村民就宅基地某用权与本集体组织之外的他人签订的宅基地某用权转让合同以及合作建房合同是无效的。
本案中，李某戊与苗某签订的即为合作建房合同，第一条约定双方合作建房，建成后各自分配东西小院所有权的内容。第三条中约定“……甲方（李某戊）负责办理过户手续，乙方（苗某）承担办理费用。”更明确说明双方之间转让土地某用权的内容。虽然东留村X镇国有土地，东留村X镇居民，但居委会为居民划拨的宅基地某农村X组织划拨的宅基地某样，依然具有福利性和人身依附性，仍为居委会成员基于其身份隶属享有的居住福利。在该宅基地某办理相关国有土地某收手续取得国有土地某用权证之前，不能向外村村民或居民转让。故而李某戊与苗某峰之间签订的合作建房协议，违反了法律规定，为无效合同。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地某理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
被告李某戊与被告苗某2010年4月19日签订的合作建房合同无效。
案件受理费100元，减半收取为50元，由被告负担，暂由原告垫付,待执行中一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审判员张勇
二○一一年九月二日
书记员张艳凤
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