原告魏某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人赵同顺，焦作市山阳区X法律服务所法律工作者。
被告宋某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人吴建政，河南豫城律师事务所律师。
原告魏某某与被告宋某某租赁合同纠纷一案，原告魏某某于2008年6月4日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，于同日将受理案件通知书及举证通知送达原告。2008年6月6日将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法由审判员康健适用简易程序于2008年7月2日公开开庭进行了审理。后因案件复杂于2008年9月3日将案件转为普通程序进行审理，并于2009年8月6日公开开庭进行审理。原告魏某某及其委托代理人赵同顺，被告委托代理人吴建政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某某诉称，2007年11月被告欲将其租赁岸上乡X村的两间门面房转租给原告，其中房屋转让费x元。11月13日应被告要求，原告将转让费x元付予被告，下欠的x元待租赁关系确立后交房租时一并付清。然而，被告至今未能将上述房屋交予原告，无奈，原告多次要求被告返还转让费，被告不予理睬，故原告起诉来院，请求判令被告返还转让费x元并承担诉讼费。
被告宋某某辩称，1、原、被告之间房屋转让合同关系依法成立，2007年11月13日被告交租赁费的时候已经成立，按照协议不应返还原告租金；2、原告应出示收据；3、原、被告所订的合同属不定期合同，所以不应退还租金，责任应该自己承担，请求驳回原告诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定该案的争议焦点是：1、原、被告之间是否签订有房屋转让合同如有转让合同，这份合同是否成立、生效及履行2、政府拆迁该房屋是在房屋交付前还是交付后，该风险责任应由谁承担3、原告要求被告返还x元转让费有何依据。
围绕第一个争议焦点，原告认为双方有合同但无效。原告为支持自己的主张，提交了如下证据：1、2007年11月13日证明一份。内容为：魏某某交房屋转让费叁万元整，房屋两间下欠贰万五仟元明年交房租时一并付清（注：如遇政府行为、拆房、不能正常经营、将不再退还已交款）收款人宋某某。该证据证明：一、证明被告有意将其租赁的修武县X乡X村委会的两间房屋转租给原告，但是，双方至今未签定房屋转租合同，原因是原告要求被告提供该房屋所有权人同意转租的书面意见，然而被告始终未提供，该房屋更未交付原告。二、证明在双方有意签订房屋租赁合同的同时，被告要求原告支付该房屋的转让费x元。三、证明原告已将x元转让费支付给被告。2、岸上乡X村委会与翟建国于2007年1月1日所签订的租赁协议书一份。该协议与本案所涉及的房屋租赁协议是同类的，这份证据证明：一、被告手中也应有这份协议。二、该协议说明被告将本案所涉及的两间房屋转租给原告，房屋所有权人是不同意转租的，从而证明被告在本案具有欺诈行为，骗取原告签订了转让合同。上述两份证据证明原、被告签的转让合同是无效的，被告依法应返还转让费x元。被告对原告所举第一份证明质证后认为：除宋某某的名字三个字是本人签的，其余都是原告书写；该证据证明两间房屋的转让费总额为x元，原告支付了5000元下欠x元；该证明不是转让协议，而是一个不定期的转让协议，该证明约定遇政府行为、拆迁等不再退还该5000元。对原告所举第二份证据被告质证后认为与本案无关联性。被告围绕第一个争议焦点未提供证据。
原、被告围绕第二个争议焦点均未提交证据。原告就该焦点在庭审中陈述：2008年4月份政府规划时将两间房屋拆了，这两间房屋被告没有交付给原告，如果房屋交付了至少原告给被告应出具收到房屋钥匙的收据，因为房屋未交付，该房屋在这期间的灭失损失应由被告承担。被告就该焦点在庭审中陈述：交付问题应该有正式合同内规定的条款，才有交付手续，因为原、被告之间是不定期合同，所以没有交付手续，风险责任应由原告承担。房屋在收钱时已交付给原告，被告只收到原告5000元租赁费，从2007年11月13日原告就拥有了该房屋的使用权，至2008年4月份拆迁时原告已使用了半年时间。
围绕第三个争议焦点原告认为被告出具的证明（同第一焦点第一份证据）证实原告已将x元转让费支付给了被告，该证明是一份房屋转让合同，房屋转让的法律关系应该建立在房屋租赁的法律关系之上，因为该两间房屋的所有权人不同意承租人转租，因此在本案被告具有欺诈行为，该转让合同应为无效，被告应退还租赁费x元。被告认为原告未主张合同无效，围绕该焦点不发表意见。
根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实证据综合分析认定如下：
1、对原告所提交的2007年11月13日证明，该证明上边内容虽不是宋某某书写，但在收款人后面有宋某某的签名，本院对该证据的真实性予以认可；原、被告双方对该证明中有关原告魏某某交给被告宋某某的房屋转让费数额理解不一致，原告认为该证明内容反映出魏某某交给宋某某房屋转让费x元，还欠x元，两间房屋转让费总共x元。被告认为该证明内容反映两间房屋的转让费总额为x元，原告支付了5000元，还欠x元。本院认为，被告对该证明的理解不正确，被告认为房屋转让费总额为x元，从该证明中体现不出来且无其他证据能证明房屋转让费总额为x元，而证明中的内容“魏某某交房屋转让费叁万元整”语义清楚，准确表达了魏某某交叁万元房屋转让费的事实，故本院采信原告的说法。对原告所提交的岸上乡X村委会与翟建国所签租赁协议书，本院认为该协议书是在原、被告转租房屋相邻位置的租赁协议书，对该证据本院作为本案参考。
2、依据有效证据及当事人的陈述，对本案事实确认如下：2007年11月13日，被告将其租赁岸上乡X村委会的位于小寨沟停车场的门面房两间转租给了原告魏某某，原告魏某某交给被告宋某某房屋转让费x元，还欠x元约定明年交房租时一并付清，原、被告双方还约定如遇政府行为、拆房、不能正常经营，将不再退还已交款。2008年4月份因政府规划将该两间房屋拆除。原告为返还房屋转让费与被告发生纠纷，经调解双方达不成协议为本案事实。
本院认为，被告宋某某所打的证明条，表明了原、被告双方就被告宋某某所租赁的岸上乡X村委会两间房屋转租给原告魏某某达成了一致意见，证明条上的内容系双方的真实意思表示，该转租合同依法成立。原告认为该转租合同是被告未经出租人即房屋所有权人同意转租的，故该转租合同无效，本院认为，合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，仅仅是为出租人设定了一个法定的合同解除理由，并不是一概禁止转租，该转租行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，因此，原告关于该转租合同无效的理由不能成立，原、被告双方的转租合同有效。合同生效后在履行过程中，因政府拆迁致该合同不能继续履行，原告为此要求被告返还所交的房屋转让费x元，本院认为，原、被告双方在房屋转租时明确约定遇政府行为拆房，不能正常经营，将不再退还已交款，按照约定该x元房屋转让费将不予退还，但考虑到小寨沟景区X村委会出租的房屋租赁时间均为一年，在房屋拆除时原告有半年时间不能经营，加之，云台山景区从冬季到春季属于淡季的实际情况，如该房转让费按约定全部不退，显失公平，从公平角度出发该房屋转让费应予以部分返还。依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
被告宋某某于本判决生效后十日内返还原告魏某某房屋转让费x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，原、被告半承担，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长康健
审判员董军波
陪审员王书平
二ОО九年十一月二十日
书记员刘燕
河南省修武县人民法院
民事判
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