原告（反诉被告）郑州铁文技术学校，住所地：郑州市X路X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人郭×，男，53岁。
被告（反诉原告）郑州市二七区X街X村X组，住所地：郑州市二七区X街X街X号。
负责人海某某，组长。
委托代理人张×、路××，河南国基律师事务所律师。
原告郑州铁文技术学校诉被告郑州市二七区X街X村X组（以下简称小赵砦村X组）租赁合同纠纷一案，本院于2009年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年3月10日公开开庭进行了审理。原告郑州铁文技术学校的委托代理人郭×，被告小赵砦村X组的委托代理人张×、路××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年12月27日，原告与被告签订联合办学协议，协议约定被告将其位于小赵砦街X号院一栋五层楼作为原告学生宿舍使用，协议期间10年，原告以向该村村民支付工资形式每年向被告支付费用最高不超过20万元，还对其他相关问题进行了约定。2005年7月29日双方在原协议基础上又签订了补充协议。协议签订后，原告征得被告同意，投入十余万元在院内增建了学生餐厅及地面硬化等。2006年12月又征得被告同意，将部分场地转租给蓝猫幼儿园。2008年10月7日，原告收到郑铁文化宫的通知，要求原告于2008年11月20日前搬出。因原告要迁至长江路新址，学生宿舍不能继续使用，故及时通知了被告，双方于2008年10月和11月关于解除协议事宜进行了沟通，2008年12月16日原告以书面形式再次通知被告要求解除联合办学协议和补充协议，但被告至今未正式明确其态度和接收其财产。故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的联合办学协议和补充协议，并由被告承担本案的诉讼费用。
原告提供的证据有：1、郑州铁路局文化宫通知，证明该文化宫要改造，原房屋无法继续使用；2、2008年12月11日给被告的函，证明原告履行了告知被告解除协议的义务；3、第一次寄给被告的快件，证明第一次给被告寄的函被退回；4、联合办学协议和补充协议，证明原、被告建立了租赁关系，补充协议证明补充的损失为20万元。
被告辩称：1、原告要求解除合同与法无据，不应支持，在合同履行时只有发生不可抗力才可以解除；2、如双方协议不能继续履行，原告应赔偿被告的损失，被告将房屋交原告使用，已承受很大的经济损失，原告应当赔偿；3、原告应按协议约定承担房屋的维修费用，其将五楼墙体大面积损坏，原告应承担损失。
被告针对本诉部份未提供证据。
被告反诉称：2004年12月27日，原告与被告签订联合办学协议，协议约定被告将位于小赵砦街X号院一栋五层楼提供给原告使用，使用期限10年，协议履行中任何一方违约均应当赔偿因违约给守约方造成的全部损失。2005年7月29日，双方又签订补充协议，约定了双方补偿碧玉泉洗浴中心违约金20万元，解除被告与洗浴中心的租房协议，被告为原告提供原碧玉泉洗浴中心房屋两层和水表、电表供双方联合办学使用，原告2007年和2008年8月1日每年付被告管理费5万元，从2009年8月1日起原告每年递增5万元职工工资至原协议止，原告另外每年8月1日付给被告管理费5万元等内容。双方协议履行到2008年底，原告突然通知要求解除协议，理由是郑铁文化宫租赁协议终止，学校要迁至新校址。现在原告又起诉要求解除协议，被告为履行协议将原本正常经营的旅馆关停，赔偿租赁方后将未到期的租赁合同解除，原告却在协议履行期间单方要求解除合同，并从2009年1月起不再支付被告村民工资，造成被告村民的生活困难，被告要求解除合同的理由不符合法律规定和双方合同约定，故双方合同应继续履行，如合同不能继续履行，原告应当承担被告的全部损失。故反诉请求判令原告继续履行与被告签订的联合办学协议及补充协议，如合同不能继续履行，请求判令原告赔偿因其违约给被告造成的全部经济损失共65万元。
被告针对反诉请求，提供的证据有：1、原、被告2004年签订的联合办学协议及补充协议，证明是原告单方违约不履行合同，应按约定赔偿因其违约给被告造成的损失，包括履行协议被告可得的预期利益；2、被告同碧玉泉洗浴中心负责人闫××、董××签订的协议，证明被告为满足原告办学，提前解除同碧玉泉洗浴中心的承包协议，支付赔偿金并将上述房产交付原告使用；3、收条两张，证明原告将赔偿金20.66万元支付给了闫××和董××；4、被告同碧玉泉洗浴中心签订的承包协议，证明被告将一层房产承包给洗浴中心时就有6.5万元租金；5、原告办学使用后的房屋照片21张，证明原告使用过的房屋损坏的现况，原告应负责对房屋损坏部分的维修。
原告对被告反诉辩称：1、被告要求赔偿65万元不能成立；2、解决纠纷应当依照协议规定；3、原告要求解除协议是因为继续履行的基础消失，双方应当按协议规定来计算。
原告针对被告反诉未提供证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1认为原告与铁路文化宫的协议与原、被告的协议没有关联性，该协议与原、被告的协议期限是吻合的，原告因铁路文化宫解除合同导致与被告的合同无法履行的理由不能成立；对证据2认为没有收到；对证据3认为恰好证明被告没有收到函，且内容被告无法知道；对证据4真实性无异议，认为该协议是联合办学协议，不是租赁协议，协议约定不可抗力才能解除，原告的要求不是不可抗力，原告应当承担维修义务，原告不得改变房屋的结构，原告应当赔偿损失。原告对被告提供的证据1无异议，但认为该证据是租赁协议；对证据2有异议，认为不是真实的，原告没有见过；对证据3认为钱是原告给被告，被告又给洗浴中心的，实际钱是原告出的；对证据4认为照片不能证明是在哪照的。
对于原、被告提供的证据，本院确认如下：原告提交的证据1，被告对其真实性未提出异议，本院予以确认；证据2、3显示被告没有收到原告寄发的函件，该证据本院不予确认；证据4被告无异议，本院予以确认。被告提交的证据1、3原告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2有证据3可以证明其真实性，本院予以确认；证据4显示有拍照的地点，原告未对照片内容提出异议，本院对其真实性予以确认。
本院依有效证据及双方在庭审中的陈述，确认以下案件事实：2003年7月7日，原告与郑州铁路文化宫签订联合办学协议，约定合作期限十年，自2003年7月7日至2013年7月6日。2004年12月27日，原、被告签订联合办学协议书，协议约定被告提供其所有的位于郑州市二七区X街X号院五层楼一栋给原告使用，使用期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止；原告每年向被告村民支付20万元作为工资，被告为原告学校提供卫生清洁人员16人，工资待遇不计入村民年工资总额；联合办学期间发生的一切费用和办学证照手续均有原告负责；办学期间被告提供水表2块，电表1块，水电费由原告负担；被告将协议楼房及院子交原告使用后，原告不得随意改变房屋的承重结构，若原告需增加临时建筑、扩建和进行装修，应当事先征得被告同意，协议履行期满，上述扩建、装修部分归被告所有；协议履行期间，如因不可抗力致使协议无法履行，双方应各自承担各自的损失；协议签字时，原告应当先交纳职工工资保证金5万元，如原告违约，此保证金不再退回，协议终止时，被告应将保证金全部退还原告（或抵作应交纳的村民工资），协议履行中，任何一方违约，应当赔偿因违约给守约方造成的全部损失。协议签订后，原告未向被告支付保证金5万元。2005年7月29日原、被告又签订补充协议，协议约定，经原、被告协商，解除碧玉泉洗浴中心的租房协议，并由原、被告双方补偿洗浴中心违约金20万元分两次付清，并约定被告为原告提供原洗浴中心房屋南两层楼房和水表电表供双方联合办学使用，水、电费由原告承担，原告自协议签订后付给被告和洗浴中心房款15万元，2006年8月1日付给被告和洗浴中心房款15万元，2007年和2008年8月1日每年付给被告管理费5万元，从2009年8月1日原告将在职工工资上为被告递增5万元至原协议终止，另外每年8月1日付管理费5万元，随学校的发展，南二楼学校可自行投资建第三层，合同到期产权、使用权归被告所有。后被告向原碧玉泉洗浴中心的负责人闫保华、董宝玲支付了赔偿款共20.66万元。2006年12月3日，原告又将郑州市二七区X街X号院南侧二层楼及院内适当的活动空间租给“蓝猫幼儿园”作为办学场地。2008年10月7日，原告接郑州铁路局文化宫通知，称郑州铁路局文化宫租予其的所有房屋及设施将全部收回，原双方租赁合同终止，请原告于2008年11月20日前搬出，后期租金及遗留问题双方另行协商。原告认为原租赁被告房屋是作为学校宿舍之用，因学校需搬迁新址，故诉至本院，请求判令解除原、被告签订的联合办学协议和补充协议，并由被告承担本案的诉讼费用。本案审理期间，被告在法定期限内提出反诉，请求判令原告继续履行与被告签订的联合办学协议及补充协议，如合同不能继续履行，请求判令原告赔偿因其违约给被告造成的全部经济损失共65万元。
另查明，按联合办学协议及补充协议的约定自2009年1月1日起至2009年11月15日租金共计x元
本院认为，原、被告订立的联合办学协议及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告订立的联合办学协议约定被告提供房屋供原告使用，原告向被告支付村民工资及管理费，根据合同内容，该协议名为联合办学协议，实为租赁合同，原、被告间已形成事实上的租赁关系。原告租赁被告的房屋作为学生宿舍使用，但由于原告的办学地点及设施是租赁郑州铁路局文化宫的，且租赁期限为十年，与原、被告签订协议的期限基本相当，然而2008年10月7日郑州铁路局文化宫通知原告其所租的所有房屋及设施将被全部收回，这一情况系原告在与被告订立租赁合同时无法预见，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告明显不公平且不能实现合同目的，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，但原告须赔偿因其解除合同给被告造成的损失。原、被告在协议中约定原告交纳职工工资保证金5万元，如原告违约，此保证金不再退回，因原告在协议签订后未向被告交纳，故该保证金在合同解除后，应当作为违约金由原告支付给被告；另因原告无权单方自行解除合同，故应当支付被告合同解除前产生的所有租金。被告要求原告赔偿其改建房屋给被告造成的损失，未提供损失计算的依据及方法，举证不力，本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2004年12月27日签订的联合办学协议及2005年7月29日签订的补充协议；
二、原告于判决生效之日起十日内支付被告违约金5万元，并支付被告房屋租金x元；
三、驳回被告其他反诉请求。
若原告未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元、反诉费5150元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长李某聚
审判员阔晓晖
人民陪审员李某珍
二00九年十一月十五日
书记员陈杰
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