湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2010）永中法民二终字第X号
上诉人(原审原告)李某，女，35岁。
委托代理人黄某某。
被上诉人（原审被告）永州市龙信房地产开发有限公司。
法定代表人唐某，系该公司董事长。
委托代理人谭某某。
上诉人李某与被上诉人永州市龙信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，永州市X区人民法院于二○一○年八月三十日作出（2010）零民二初字第X号民事判决。李某对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员唐某杰担任审判长，审判员贾某衡、禹楚丹参加评议的合议庭，于2010年12月13日公开开庭审理了本案，书记员李某担任法庭记录。上诉人李某及其委托代理人黄某某，被上诉人永州市龙信房地产开发有限公司的委托代理人谭某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月30日被告取得了位于零陵区X路的徐家井世纪中心商场负一层建筑面积为6955.10平方米的房屋所有权证。2007年1月6曰原、被告签订了二份《徐家井世纪中心农贸超市买卖合同》，由原告购买被告开发的徐家井世纪中心负一楼的农贸市场编号为PX号、PlX号的综合商铺。合同约定价款为20.5万元，付款方式为在合同签订时一次性付清；交房日期止于2007年3月31日，甲方如未按本合同规定的日期交付乙方使用，则甲方每日应向乙方支付已交房款部分每日万分之三的利息；甲方即被告可代为办理房屋所有权证和土地使用权证，办证所需契税由乙方即原告承担，其他相关费用由甲方即被告承担。原告按约定于签订之日即2007年1月6日一次性付完了所有购房款，并于当日交了8,200元契税给被告。2007年2月9日，被告替原告办好了房屋所有权证书，但因其他事宜与零陵区政府有关部门没有衔接好，故一直没有将办好的房屋所有权证交给原告；2007年8月，被告返租了原告的铺面，租赁期限从2007年8月1日起至2009年7月31日止，每年租金为该铺面总购买价款的百分之六。租赁期满后，该铺面由市场管理中心租赁使用。原告因至今还没有收到房屋所有权证及土地使用权证，遂诉至零陵区法院。庭审中，被告称虽代收了契税，但这并不表示被告必须为原告办理房屋所有权证，且更不能说被告有为原告办理土地使用权证的义务，不过土地使用权证也已于2010年3月1日办理出来了，原告可以随时来取。而原告则要被告出具相关部门有关契税的正式收据。对此被告解释说公司收到业主交来的契税后，是分批统一交到相关部门的，没有分别开具正式收据，原告可以在拿到房屋所有权证和土地使用权证后，凭手中的票据到有关部门换取完税凭证，如果原告所交之费超出了完税凭证上的金额，被告负责退付就是，休庭后，被告补交了该铺面的土地使用权证。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”，这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变某、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案原、被告双方对交付房屋所有权证的期限并没约定，而事实上原告的房屋所有权证于2007年2月9日就办出来了，从该日起原告已取得了该铺面的所有权，且土地使用权证也已于2010年3月1日办好，因此，原告所称被告未按合同约定和法律规定为其办理房屋所有权证和土地使用权证，与客观事实不符；另该铺面在约定的交付之日前就实际交付，且被告又于2007年8月1日至2009年7月31日返租了原告的铺面，之后又由市场管理中心返租了该铺面，未给原告造成实际损失，故原告要求被告支付延期办理房屋所有权证手续的违约金、赔偿金的诉请，没有事实依据，该院不予支持，予以驳回。但被告应当将已办理好的房屋所有权证和土地使用权证及时交付给原告。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款(二)项、第二款之规定，判决：一、限被告永州市龙信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于徐家井世纪中心负一楼农贸市场PX号、PX号综合商铺的房屋所有权证和土地使用权证交付原告李某；二、驳回原告李某要求被告永州市龙信房地产开发有限公司支付延期办理房屋所有权证手续的违约金、赔偿金的诉讼请求。案件受理费800元，由原告李某负担400元，由被告永州市龙信房地产开发有限公司负担400元。
宣判后，李某不服一审判决提起上诉，请求撤销原判，改判由被上诉人承担违约和赔偿责任。其主要上诉理由为：一、被上诉人收取了上诉人的契税款，却迟迟没有为上诉人办理房屋产权证，已构成违约，一审判决以房产证上打印的时间认定为产权权属证书的时间是违背事实的；二、一审判决认为被上诉人耽误上诉人取得房产证没有造成任何损失是对法律的曲解，应根据已付购房款总额按逾期贷款利息的标准计算违约金。三、房屋权属证书应包涵房产证和土地使用权证，一审判决对被上诉人延期办理土地使用权证只字不提，属于有法不依。
被上诉人永州市龙信房地产开发有限公司答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
为支持自己的上诉请求，上诉人李某提供了两份证据：（一）契税发票。拟证明交纳契税额时间是2010年8月27日。（二）国有土地使用证。拟证明被上诉人办理土地证的时间是2010年3月11日。
被上诉人永州市龙信房地产开发有限公司质证认为证据（一）不是在一审判决后才出现的新证据，该证据不能否定被上诉人办理房产证的时间2007年4月19日。证据（二）虽然可以证明办理土地证的时间是2010年3月11日，但上诉人在一审起诉时并没有明确要求办理交付土地证，只是要求被上诉人办理房产证。而且根据法律的规定，房屋权属证书仅包括房产证，不包括土地证。
本院认证认为证据（一）可以证明交纳契税额时间是2010年8月27日，但不能否认办理房产证的时间是2007年4月19日。证据（二）可以证明办理土地证的时间为2010年3月11日。
永州市龙信房地产开发有限公司在二审中提供两份证据：一、挂牌（拍卖）出让成交确认书；二、国有土地使用证。两份证据拟证明永州市龙信房地产公司在竞买时所签的成交确认书确认的面积是9783平方米，后来由于政府原因，面积存在较大的误差，双方就土地面积一致在争议过程中，土地使用面积无法确定，直至2009年8月28日才办下了土地使用证（总证），且面积只有8717.56平方米，进而证明永州市龙信房地产公司给李某等人办理土地使用证（分证）的时间较迟是有客观原因的。
上诉人质证认为：一、该证据不能证明土地使用面积存有纠纷，只是被上诉人买受土地的依据；二、被上诉人2009年8月28日才办出土地使用权证，据上诉人了解是由于被上诉人拖欠政府的土地款造成的；三、被上诉人2009年8月28日才办出土地使用权证，可以反证被上诉人自称2007年5月就办出了房屋所有权证是虚假的。
本院认证认为被上诉人竞买的土地与最终办证的土地面积存有较大误差，土地面积争议较大。被上诉人证据的证明目的部分成立。
本院查明，上诉人李某的房产证上的时间是2007年4月19日，而非2007年2月9日。
本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点在于被上诉人永州市龙信房地产开发有限公司是否有为上诉人李某办理房屋权属证书和土地使用证的义务以及永州市龙信房地产开发有限公司是否存在违约行为。一、根据房地产管理法以及有关规章规定，购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人。房屋登记是国家对房地产权属管理的法律行为，既然购房人购买了有关房屋，那么对有关房屋所有权提出转移登记申请的当然应该是购房人。虽然当前部分开发商也为购房人代办有关手续，但从法律上的权利义务关系来讲，房屋权属登记的具体手续，应当由购房人来办理，开发商并非法定的义务人。二、上诉人与被上诉人签订的《徐家井世纪中心农贸超市买卖合同》仅约定甲方（即被上诉人）可代为办理房屋所有权证和土地使用权证，并没有明确约定被上诉人必须为上诉人代办房屋所有权证书和土地使用权证，该条款并没有将上诉人办理房屋权属证书的义务转移至被上诉人，即被上诉人并没有必须为上诉人办理房屋权属证书的合同义务，更谈不上追究违约责任。所以上诉人没有及时取得房屋权属证书不能认定为出卖人（被上诉人）的责任，不应据此追究上诉人的违约责任，如上诉人认为被上诉人在代收了契税后却没有及时交付到相关部门，可以在被上诉人将契税交付相关部门前要求被上诉人予以返还并承担代收款的利息，自己去办理相关权属证书。事实上，有房屋产权证书为证可以证实被上诉人于2007年4月19日就为上诉人办理了房屋产权证书，上诉人并没有证据推翻该产权证书的登记时间有误，应认定被上诉人于2007年4月19日将房屋产权就登记至了上诉人李某的名下。按照我国法律规定，房屋产权的取得以房屋产权证登记为依据，而上诉人的房屋产权证登记的时间在法定时间内，且合同并没有约定交付产权证书的时限，被上诉人不存在违约行为。三、由于双方没有约定迟延交付房屋权属证书的违约责任，即便迟延交付房屋权属证书属于违约情形之一，亦因没有合同依据而不便予以追究。另上诉人已取得了该铺面的所有权，相关证书亦已办好，且该铺面在约定的交付之日前就实际交付，被上诉人又于2007年8月1日起至2009年7月31日止返租了上诉人的铺面，之后又由市场管理中心返租了该铺面，未给上诉人造成实际损失，故上诉人要求被告支付延期办理房屋所有权证手续的违约金、赔偿金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。四、根据我国相关法律规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证。由于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规定房屋权属证书的相关责任，没有对土地使用证作出规定，而土地使用权证并不属于房屋权属证书，不能据此追究有关土地使用证的办理责任。且双方并没有约定被上诉人必须为上诉人办理土地使用权证，被上诉人为上诉人办理土地使用证较迟有土地总面积存在较大误差的客观原因，加之事实上被上诉人于20l0年3月11日为上诉人办理好了属于其铺位的土地使用权证，更谈不上违约。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由李某负担。
本判决为终审判决。
审判长唐某杰
审判员贾某衡
审判员禹楚丹
二○一一年一月二十七日
书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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