四川省彭州市人民法院
民事判决书
(2003)彭州民初字第X号
原告袁某甲，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人梁柏荣，四川省郫县唐昌法律服务所法律工作者
原告万某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人梁柏荣，四川省郫县唐昌法律服务所法律工作者。
被告袁某乙，男，X年X月X日出生，汉族，工人，住（略）。
委托代理人王新发，彭州市司法局天彭法律服务所法律工作者。
被告袁某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人彭州市房地产管理局，住所地:彭州市X镇X街。
法定代表人李某某，职务局长。
委托代理人罗可，四川成都运逵律师事务所律师。
原告袁某甲、万某某与被告袁某乙、袁某丙，第三人彭州市房地产管理局继承财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁某甲、万某某及委托代理人梁柏荣，被告袁某乙及委托代理人王新发，被告袁某丙，第三人彭州市房地产管理局的委托代理人罗可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某甲、万某某诉称，被告袁某乙常年在位于彭州市X镇X街X号二原告之父的房屋居住，二原告父母相继去世后，其仍占用该房。2003年9月4日，被告袁某乙与原告袁某甲的胞兄即被告袁某丙串通，将该房买与被告袁某乙，并在第三人单位办理了产权变更手续，侵犯了二原告的权益，故诉讼要求:1、确认二被告买卖行为无效；2、被告袁某乙返还诉争房屋的产权。
被告袁某乙辩称，1960年被告袁某乙之父与胞兄即原告之父以房屋调换的方式分别取得了位于彭州市X镇X街X、X号房屋产权，不久原告之父外阜工作，将X号房屋交由被告袁某乙居住使用。1983年、1986年原告之父及再婚配偶相继去世，后原告及被告袁某丙并未要求被告袁某乙腾房。1991年接被告袁某丙请求，经长辈同意被告袁某乙以500元的价款认购了该房，二原告事后并未提出疑议。2003年在被告袁某丙的配合下办理了产权变更登记，从而被告袁某乙成为该房的适格所有人。现二原告以害及继承人权利主张该房的买卖行为无效显属无理，且涉诉要求已超过关于20年继承时效的限制，故应驳回原告的请求。
被告袁某丙辩称，因听从了被告袁某乙的诱导，私自将父亲遗留的房屋转与被告袁某乙，并协助被告袁某乙办理了产权更变事宜。后知悉上述行为已侵害了二原告的继承权利，故同意二原告的诉讼请求。
第三人彭州市房地产管理局述称，第三人接二被告的申请，在慎查了二原告递交的必备文证后，依法为二被告办理了诉争房屋产权移转手续。后产生纠纷系二被告恶意通谋行为引致，与第三人无原因力之因果联系，故第三人不应为本案的诉讼主体。
经审理查明，原告万某某与原告袁某甲系继姐妹关系。原告袁某甲与被告袁某丙系兄妹关系。二被告为堂兄弟关系。1960年5月3日，原告袁某甲之父袁某隆(曾用名袁某浓)同被告袁某乙之父袁某贵共同与彭县(现为彭州市)市场管理委员会签订了《公私房掉(调)换折价协议书》约明:因国家建设需要双方同意将位于彭县X镇X街房主为袁某隆、袁某贵的7、8、X号房屋让出，折价571.70元。与彭县市场管理委员会直管的位于隆兴街X号、X号公有房屋2间(后改为20、X号房屋)分别调换给袁某贵、袁某隆作为私房。被告袁某乙之父取得X号房屋产权，原告袁某甲之父获取X号房屋的所有权。稍后袁某隆赴异地工作，被告袁某乙便迁入该房居住。1963年袁某隆与原告万某某之母再婚。时值万某某年约10岁。1983年、1986年二原告父母先后死亡。但均未对诉争之房(指X号房屋)形成书面遗嘱。此间被告袁某乙一直在该房居住。1991年4月14日被告袁某丙收取了被告袁某乙现金500元，有被告签字的收据载明:兹有袁某丙在袁某乙处处理房产一事经商量合计人民币500元一次解决。2003年9月4日，彭州市X镇房地产管理所向彭州市公正处出具书证，列明:彭州市X镇X街X号房屋不属于直管公房。同时彭州市公正处依被告袁某丙申请出具了(2003)彭证民字第X号继承权公正书，显示:被继承人袁某隆于1983年10月因病在其家中去世，去世后在彭州市X镇X街X号遗留有房屋一处，建筑面积47.35平方米，被继承人生前无遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第10条的规定，被继承人遗留的上述房产应由其父母、配偶、子女共同继承，因被继承人的父母均先于其死亡，配偶杨淑宣也于1986年病故，故被继承人的上述房产应由其儿子袁某丙一人继承。该日，接被告袁某丙托付其妻张建平与被告袁某乙持公正文书在彭州市房地产管理局共同填写了由该局提供的格式房地产买卖契约，契约显映:1、甲方(袁某丙)自愿将座落在天彭镇X街X号的房地产出让乙方(被告袁某乙)；2、……3、双方同意于2003年9月4日由甲方将上述房屋正式交付给乙方……。当月22日该局向被告袁某乙颁发了彭产权证字第（略）号房屋所有权证书。同年10月29日被告袁某乙将诉争房屋的凭证交付于彭州市统一房屋拆迁有限公司。同时与四川省眉山华丽房地产开发公司彭州分公司签定了《房屋拆迁产权调换协议书》规定:1、乙方(袁某乙)被拆迁房屋位于龙兴街X号，建筑面积47.35平方米，房屋建筑结构为木结构，房屋使用性质为住宅。2、甲方(四川省眉山华丽房地产开发公司彭州分公司)以龙兴街华丽苑小区二楼二房屋，建筑面积约85平方米房屋建筑结构为砖混结构，房屋使用性质为住宅，与乙方被告拆迁房屋进行产权调换，并由甲、乙双方按规定结构结算产权调换的差价，结算办法附后。待建筑施工图出来确定后，按实际建筑面积结算。实行过渡安置的，甲、乙双方在拆迁时暂不结算产权调换差价。在安置房屋价格确定后，甲、乙双方应按本协议结算办法结清产权调换差价。3、……4、甲方付给乙方搬家补偿费150元×2次=300元；5、实行过渡安置的，过渡期限为18月，周转用房由甲方提供或乙方自找；6、……7、实行过渡安置，由甲方给乙方发放临时安置补助费:47.35平方米×18月=4261.5元，乙方按(月、季、年)领取。8、本协议签订后，乙方应将被告拆迁房屋所有权证(含房屋共有权证)交甲方，由甲方出具收条(或收据)。乙方应在本协议签订后5日内腾空上述被拆迁房屋交甲方拆除。……。同年11月3日彭州市公正处向被告袁某丙发生书面通知，言明:袁某丙你于2003年9月4日来我处申办的房产继承公正【公正书编号(2003)彭证民字第X号】，经复查，你父母共有三个子女，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，你们三姊妹都是你父母遗产的合法继承人。但你在申办该房继承公正时，故意隐瞒你还有一个姐姐万某某和一个妹妹袁某甲的真实情况，并向我处提供了虚假的亲属关系证明，从而侵害了你姐姐和妹妹的合法继承权。现依据《中华人民共和国公正暂行条例》第二十六条、《公正程序规则》第五十六条、第六十条的规定，决定对你申办的上述公正书予以撤销。2004年3月18日彭州市统一房屋拆迁有限责任公司证实，天彭镇X街X号房屋已于2003年10月29日受眉山华丽房地产开发有限公司彭州分公司的委托被拆除。审理中，二原告将第二项请求变更为要求承接被告袁某乙与四川省眉山华丽房地产开发公司彭州分公司签定的《房屋拆迁产权调换协议书》中合同利益。
上述事实，有书证、当事人陈述佐证。
本院认为，《中华人民共和国继承法》实施之前，有关土地、房屋的改造政策涉及很多政策规范，现在的司法调剂应以“尊重历史、考虑来源”为取向。1960年原告袁某甲之父与被告袁某乙之父，以“产权调换，差价补偿”的方式与当时的房管部门议定取得了含诉争房屋的两邻房屋，从当时双方订立的书面契约的背景观察，该合同应属当事人双方意愿合一的行为，内容亦未违背缔约的政策，该合同应属有效。因当时并无产权登记变更的为物权转移客观要求，故结合此情形，应视为原告袁某甲之父及被告袁某乙之父均已获得了调换房屋的产权。此结论在被告袁某乙的答辩中亦有体现。后因原告袁某甲之父工作之由，被告袁某乙迁入诉争房屋长久居住，但从物之所有权与使用权可相分离的角度考虑，被告袁某乙的持续占有、使用行为并不能说明其已获得该财产的所有权。1963年尚处处年幼的原告万某群随其母与原告袁某甲之父再婚，共同若干年，说明原告万某群已与继父形成了抚养关系，标志原告万某某依法取得了与继父的婚生子女同等的继承权利，故原告万某某的主体适格。1983年、1986年二原告及被告袁某丙的父母先后去世，诉争之房屋应划属为遗产，然该房屋未形成可见的遗嘱或遗赠扶养协议，从而引起法定继承。前述三人作为法定继承人现有证据并未反映在继承开始后三人并无明确表示放弃继承权利及各继承人无《中华人民共和国继承法》第七条(法条全文附后)列举丧失继承权的行为和事件，故诉争之房自袁某隆夫妻相继去世时，因继承人范围无变化，该房权利最终应归属于二原告及被告袁某丙共同共有，共有人的共有关系维持共有实现，即什么时间分割遗产法律并未强制干预，此为权利的转移，确定之判析，亦符合《中华人民共和国继承法》第二条规定:“继承从被继承人死亡时开始。”及第二十五条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承。”。依前述对诉争房屋权利人范围锁定后，当遗产在分割前，遗产被相对人不当占有，共同共有的继承人均有请求恢复到继承开始时的状态，即法理上通称的继承人的继承恢复请求权。被告袁某乙至1960年始久居诉争之房，但时间的延伸不能发生物权的转移。二原告之父母死亡后，并未就该房留有遗嘱，且被告袁某故里亦未举证说明其为法定顺序继承人之外的使用诉争房屋的相对人有可分得适当遗产的原由，故二原告父母死亡后，该房屋的所有权并未落到实际居住人即被告袁某乙的名下。从而被告袁某乙的居住性质应归为无期限的借住关系。若干年间二原告及被告袁某丙均未主张分割该房，加之双方的亲情关系，使被告袁某乙得以长久的居住该房。1991年4月被告袁某丙收取了被告袁某乙现金500元，二被告就此行为的性质解释不一，被告袁某丙签名的收据表露内容亦含糊不清，故不能清淅地断定二被告就应房已形成买卖协约，亦不能体现二被告建立了租赁关系。2003年9月二被告通过签订诉争房屋买卖协议，完善公正手续，将诉争房屋登记落准到被告袁某乙的名下，从而至登记之日起该房物权即发生了移转，然此转让行为的效力如何界定，亦为争执关键。经查，被告袁某丙在按过户的途径向管辖的公正机关申请公正时，隐瞒了该房还有其他继承人的重要事实，这点在公正文书中有充分的反映，后二被告均明知该房存有二原告的权利，甚至从亲属关系的角度出发，按最低的明知要求，二被告应明知原告袁某甲系该房的继承人之一，然二被告一致合谋掩盖真象，导致该房的物权变动，其行为确已侵犯了二原告的合法权益。根据基本法即《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定:“下列民事行为无效:(一)无民事行为能力；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意患通损害国家、集体或第三人利益的；……”的规定，该房屋转让行为无效。另从共同共有遗产继承人未经共同共有继承人同意，擅自处理共有遗产的，应归属无效的原则，该转让行为亦可引起无效的法律后果。故二被告的行为从两种规定衡量均能导致无效。依通规无效的民事行为应溯及到行为开始。因诉争之房现已通过拆迁程序消灭，故不能满足二原告退还之愿望。诉讼中二原告在允许变更请求的期限内，主张承接被告袁某乙继将获得的诉争之房拆迁利益之请求虽属合理，但因涉及拆迁人权益，可另行解决。关于继承恢复请求权是否越过了诉讼时效一节，《中华人民共和国继承法》第八条规定:“继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，至继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是至继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。”此意为继承恢复请求权消灭时效之规定。通俗理解，前述之权利从被侵害人知道或应当知道其继承权被侵害之日起，两年内不行使而消灭。如不知其继承权被侵害，则至继承开始之日起逾20年不行使而消灭。然知道或应当知道的判定，应同时满足如下条件:1、知道自己是继承人；2、知道该标的物属遗产范围；3、知道自己的继承权已被他人排除的事实；被告袁某乙久居诉争之房，但在2003年9月22日前并未取得住房的所有权，仅为物上的使用权，故并不构成对遗产共有人即二原告及被告袁某丙共同所有权之侵害，不能发生时效计算问题，当诉争房屋登记移户时，即构成对二原告继承权的侵害，诉讼时效应从诉争房屋登记之日起计算。二原告在两年内启动诉讼程序，故本案无涉时效问题。第三人在二被告申办过户登记手续时按相关规章已尽了审查职责，原、被告之纠纷并非第三人行为造成，故其不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条(一)款、第七十一条(一)款、第七十五条(二)款、第七十八条(二)款、《中华人民共和国继承法》第十条一款一项、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下:
被告袁某乙与被告袁某丙于2003年9月4日签订的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费500元，由二被告均担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条关于“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”和第一百四十九条“上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本”的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判长鲜波
审判员黄勇
代理审判员苏立军
二○○四年七月六日
书记员郭佳
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