上诉人（原审被告）郑州天荣房地产有限公司，住所地，郑州市金水区X路X号。
法定代表人梁某某，董事长。
委托代理人郑晓娟，河南文丰律师事务所律师。
委托代理人原源，河南文丰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）河南省四方木业有限公司，住所地，郑州市郑州综合投资区X路X号。
法定代表人于某甲，总经理。
委托代理人秦同武，河南天基律师事务所律师。
委托代理人于某乙，女，X年X月X日出生，汉族。
上诉人郑州天荣房地产有限公司（以下简称天荣公司）与上诉人河南省四方木业有限公司（以下简称四方公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天荣公司的委托代理人郑晓娟、原源，上诉人四方公司的委托代理人秦同武、于某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年12月1日，原、被告签订一份租赁合同，主要约定：①原告承租天荣国际建材港C71区X、8、15、16，C72区X、X号展位，建筑面积1125平方米；②天荣国际建材港展位的交房日期为2003年12月28日起至2004年3月25日前止；天荣国际建材港自2004年3月28日起开始分区试营业；天荣国际建材港市场全面开业日期暂定于2004年6月18日，如逾期开业，每逾期一日被告免收1个月租金；如各方面条件准备充分，开业日期提前，由被告另行通知；③优惠免租期限自2004年6月18日（合同暂定开业之日）至2005年2月17日止（如正式开业时间有所提前或其他变更，双方同意以被告最终确定的开业时间为准，免租期自实际开业之日开始计算，免收租金，但水电费按实际使用量由原告支付；④租期5年，正式租赁期限自2005年2月17日（合同暂定免租期限结束之日）至2010年2月16日止（如正式开业时间有所提前或其他变更，双方同意以被告最终确定的开业时间为准，租赁起止日期相应变更，租赁期限不变）⑤租金按建筑面积计算，一层30元／平方米/月，二层15元／平方米/月，租金总额162万元，以5年银行按揭方式支付，在2003年12月31日之前支付租金总x%（64.8万元），月还款按银行通知，按月还款；⑥合同一经签订，原告向被告支付6万元定金，以确保租赁合同有效，若原告未按约定承租展位，定金不予退还，并自动解除合同。如被告未执行合同，未将原告所定展位租赁给原告，则双倍返还定金，定金于某同签订当日支付，此定金冲抵相应租金；⑦若未按约定期限将原告承租展位交付原告，每逾期一日，需按月租金的1％向原告交付违约金；⑧任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方的相关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担等主要内容。2003年12月1日，原告向被告支付定金x元。2004年1月13日，原告向被告支付租金x元。2005年2月28日，原、被告签订《补充协议》，主要约定原告获得1个月免租期，该免租期自双方签订的租赁合同到期日起顺延使用。另查明，2004年11月4日，被告向原告交付了租赁物。天荣国际建材港于2005年4月16日全面开业，迟于某同约定302天。又查明，被告承认违约事实，但是坚持认为原告起诉超过诉讼时效，合同约定违约金过高。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。原、被告签订的租赁合同和补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。被告承诺的全面开业时间是2004年6月18日，而被告实际于2005年4月16日全面开业，被告应当按照合同的约定向原告承担违约责任，但是约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告用以证明其请求的员工培训费的证据材料为原告单方面形成的工资表，该组证据材料与本案的关联性不足，本院不予采信；原告用以证明其请求的样品占用库房费的证据材料为一份收据，该收据形成的日期为2005年5月9日，不能证明与本案有关联性，本院不予采信；根据合同约定，被告逾期向原告交付租赁物，应当每日向原告支付按月租金的1％计算的违约金。原、被告对2004年11月4日交付租赁物的事实均无异议，本院予以认定，该实际交付日期比合同约定迟延了223天，根据合同约定的5年租金总额x元计算的月租金为x万元，据此计算迟延交付的违约金为x元。被告逾期开业302天，根据合同约定，按照原告诉状中主张的逾期开业297天计算，被告应当免收5年合同期限（60个月）的租金。原告已经支付了x元租金，被告应予退还。上述迟延交付的违约金x万元和按照合同约定应当退还的租金x元，共计x元均系被告根据合同约定应当承担的违约责任，该违约责任过分高于某告的实际损失，根据被告的请求，本院酌定予以减少，被告应当向原告承担x元的违约责任。因原、被告对租赁合同的效力均无异议，被告应当按照合同免除原告未履行部分的租金，被告既未向原告主张未履行部分的租金，原告亦未实际支付该部分租金，双方对未履行的租金并未形成争议，故原告有关免除租金及优惠免租期的租金的诉讼请求，本案无需处理。就被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，因被告逾期开业的行为是持续的，被告实际全面开业以后租赁合同又持续履行，且原、被告双方未就违约责任的承担约定期限，故原告向被告主张违约责任未超过诉讼时效期间，被告有关诉讼时效的抗辩不能成立。由于某告承认起诉前未就违约责任的承担向被告主张过权利，故原告请求被告承担已付租金的利息，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付x元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，参照《最高人民法院关于某理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告郑州天荣房地产有限公司于某决生效后十日内向原告河南省四方木业有限公司支付违约金并返还租金共计x元。二、驳回原告有关员工培训费、样品占用库房租赁费、已付租金的利息的诉讼请求。案件受理费x元，由原告负担7570元，被告负担6734元。
上诉人天荣公司诉称：一、一审判决认定四方公司“主张违约责任未超过诉讼时效期间”缺乏法律依据。根据《民法通则》，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。上诉人未在双方租赁合同约定的2004年3月26日前交付租赁物，同时未在承诺的2004年6月18日全面开业，因此，从2004年6月19日起，天荣公司违约事实已经确定，诉讼时效便开始计算。但是四方公司直到2008年3月20日才起诉，之前从未向天荣公司主张过期逾期交付或逾期开业的违约责任，因此诉讼时效两年已经超过，原审法院认定四方公司没有超过诉讼时效没有法律依据。二、一审判决超出四方公司起诉范围，四方公司的诉讼请求是“赔偿晚开业违约金、员工培训费、样品占用库房租赁费共计x元，免去原告房屋租金x元，优惠免租房屋租金5062.5元，返还原告已交房租及产生的利息x万元”。在本案中，双方对于某赁物的交付和市场开业分别约定有限期和违约责任，“交付”和“开业”是两个相互独立的行为。四方公司的诉讼请求只是要求上诉人赔偿“晚开业”的违约金，并没有要求天荣公司承担“晚交付”的违约责任。但是一审判决天荣公司承担“延迟交付的违约金6.021万元”违背“不告不理”原则，应当依法予以撤销。三、一审判决天荣公司承担的x元违约责任过分高于某际损失且没有计算标准和依据。综上，一审判决缺乏法律依据、超出诉讼请求、判决的违约金过高，请求依法改判，驳回四方公司的诉讼请求。
四方公司辩称：一、四方公司的起诉不超过诉讼时效，天荣公司的上诉理由不成立。天荣公司逾期开业事实存在，合同在持续履行，违约责任的承担并未约定期限，依据法律，四方起诉不超过诉讼时效。二、原审调整违约金数额过大，应增加。天荣公司逾期开业302天，天荣公司应免除该部分的租金。原审仅免除全部租金的四分之一。三、即便认定x包括违约金和租金二项，认定数额过低，没有保护四方公司的利益。四、原审减少违约金的幅度过大。原审判决并未超过四方公司的诉讼请求。对四方公司的各项损失应予认定。
上诉人四方公司诉称：一、一审法院调整违约金数额减少幅度过大。对违约金的调整虽然以违约造成的损失为基础，但应当同时兼顾合同的履行情况，作为守约方的四方公司严格按照合同约定履行合同而天荣公司严重违约，逾期交付租赁物223天、逾期开业302天；双方合同文本包括违约金条款均是天荣公司所提供的格式条款；天荣公司的严重违约给上诉人造成了巨大经济损失。综合上述因素全面衡量，一审法院未充分考虑天荣公司的违约、过错以及其他原因，仅认定天荣公司承担违约金x元，明显减少幅度过大，并非“适当”减少。四方公司请求二审法院根据公平、诚实信用的原则对违约金数额予以调整二、四方公司所主张的员工培训费、样品占用库房租赁费以及已付租金的利息等损失应当依法予以认定。没有天荣公司严重违约，四方公司就不会产生逾期开业期间的培训用工费用支出，也不会有另外租用他人库房而产生的样品占用库房的租赁费用支出。并且，四方公司己支付租金中的x元是在郑州市天荣典当有限公司的抵押贷款，天荣公司严重违约、逾期交房开业致使四方公司无法按期进行资金周转、无法按照四方公司事先制定的经营策略和方案经营营利。相反，却不得不长期支付高额利息及服务费用。四方公司所主张的员工培训费、样品占用库房租赁费以及己付租金的利息等各项损失，明显均是天荣公司在严重违约给四方公司造成的直接经济损失。况且，在各项损失的证据方面，四方公司又提供了相关的新证据。因此，上述各项损失应由天荣公司承担。请求二审法院撤销一审判决并依法改判，支持四方公司上诉请求。
天荣公司辩称：四方公司的起诉超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。二、原审认定的违约金过分高于某方公司的实际损失，应予降低。四方公司应举证证明其实际损失。三、四方公司提供的员工工资表等证据与本案无关，证人证言不是新证据，四方公司请求的培训费等费用无法律依据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人天荣公司和上诉人四方公司签订的租赁合同合法有效，双方应按约定履行各自的义务，违反约定，应承担违约责任。双方约定，逾期交付租赁物，天荣公司每日按月租金的1%向四方公司支付违约金。逾期开业，逾期一日，免收一个月的租金，该两项规定，均属于某违约金的约定。四方公司没有提供充分证据证明因天荣公司违约致其损失的数额，原审酌定天荣公司承担x元的违约金过高，根据四方公司已经交纳租金的数额及期限等情况，本院酌定天荣公司向四方公司支付违约金x元。天荣公司诉称，原审判决酌定违约金数额过分高于某方公司的实际损失，本院予以支持。四方公司诉称，原审判决对违约金数额减少过多，本院不予支持。天荣公司又称，四方公司的起诉超过诉讼时效。因天荣公司逾期交付租赁物、逾期开业后，又继续履行合同，其开业行为处于某续状态，四方公司的起诉未过诉讼时效，对天荣公司的该项主张，本院不予支持。天荣公司再称，原审判决天荣公司承担逾期交付租赁物的违约责任，超出四方公司的请求范围。该主张和原审庭审情况不符，本院不予支持。四方公司又诉称，原审不支持其支出的员工培训费、样品占用的库房租用费和已交租金的利息，判决结果不当。因其没有提供充分证据证明前述损失的实际存在，且违约金条款和赔偿损失责任不能同时适用，对该项主张，本院不予支持。综上所述，原审程序合法，适用法律正确，但判决结果不当，应予纠正。根照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决第一项为：“被告郑州天荣房地产有限公司于某决生效后十日内向原告河南省四方木业有限公司支付违约金并返还租金共计x元；
三、驳回上诉人河南省四方木业有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费x元，二审案件受理费x元，合计x元，由上诉人郑州天荣房地产有限公司负担6512元，由上诉人河南省四方木业有限公司负担x元。
本判决为终审判决。
审判长石红振
代理审判员张罡
代理审判员袁斌
二00九年九月二十一日
书记员（代）李飞燕
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