四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2002)成民终字第X号
上诉人(原审被告)中某建设银行四川省分行锦城支行。住所地：成都市X街X号。
委托代理人陈某娅，四川成都友朋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)丁某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张嘉翔，四川联一律师事务所律师。
原审被告成都豪斯物业发展公司。住所地:成都市X路一段X号X楼。
法定代表人陈某某，总经理。
委托代理人廖勇，四川英济律师事务所律师。
委托代理人胡某，成都豪斯物业发展公司职员。
上诉人中某建设银行四川省分行锦城支行(以下简称建行锦城支行)因与被上诉人丁某某、原审被告成都豪斯物业发展公司(以下简称豪斯公司)商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2002)青羊民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，丁某某因欲购买豪斯公司位于上河城院宅建筑小区的房屋，于1998年3月20日向豪斯公司交付购房订金1000元，同年3月23日交付购房款20万元。1998年7月7日，豪斯公司与丁某某正式签订了《上河城商品房购销合同》(以下均简称《商品房购销合同》)书一份。该合同约定:丁某某购买豪斯公司于上河城院宅建筑小区X号楼(芷泉楼)八、九层F型跃层三室二厅三卫房屋一套，建筑面积158.53平方米，房屋总价款为（略）元，付款方式为按揭加一次性付款。合同签订后，丁某某向豪斯公司支付了总房款的40%，即（略）元，余款（略）元在1998年7月14日之前，由豪斯公司配合丁某某办理由建行锦城支行提供的十年期按揭贷款，按揭手续及相关细则以建行锦城支行的解释为准。丁某某另向豪斯公司交纳天然气、网络设计安装费8000元、住房装修保证金2000元。豪斯公司于1998年10月31日前将验收合格的房屋交付丁某某。在上述合同中，双方关于所有权登记的约定为:房屋交付使用一年半以后，由豪斯公司负责统一办理房产证。合同签订后，丁某某于1998年7月8日再次向豪斯公司交付购房款（略）元，住房保证金1万元。
1998年7月13日，丁某某与建行锦城支行签订了《委托银行扣收按揭还款协议书》。该协议书约定:丁某某在建行锦城支行开设储蓄存款帐户，由该帐户支付每月偿还金额。丁某某委托建行锦城支行每月在该储蓄帐户中扣除每月还本付息额，若丁某某连续三个月以上拖欠付款，建行锦城支行有权按借款合同规定对其房产进行处理。同日，丁某某向建行锦城支行交付资料手续费150元、律师见证费200元。同年7月24日，丁某某按要求向中国平安保险公司交保险费3857.78元。
1998年7月28日，丁某某与豪斯公司、建行锦城支行签订《住房按揭(抵押)贷款合同》一份。合同约定:丁某某向建行锦城支行借款（略）元，借款期限为5年，自1998年7月31日至2003年7月30日止。提款方式采用专款提款方式，由丁某某不可撤销地委托建行锦城支行将上述贷款以丁某某购房款名义转入豪斯公司在建行锦城支行开设的帐户内。丁某某从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息。每月还本付息额为8199.35元。借款由丁某某以所购期房作抵押，豪斯公司提供连带责任保证作为借款合同的担保。丁某某在《住房按揭(抵押)贷款合同》生效之前将《住房销售合同》正本交建行锦城支行执管。丁某某取得房屋产权证后，须立即办理抵押登记；将所购住房价值全额抵押予贷款人等。1998年7月31日，建行锦城支行通过贷款转存凭证将总计（略）元的贷款分二次(其金额分别为（略）元和（略）元)存至豪斯公司帐户(一审判决在本院认为部份认定“建行锦城支行所划贷款金额为（略）元有误”)。
另查明，建行锦城支行系经豪斯公司指定的购房合同收款银行。丁某某从1998年8月起至2002年6月止，每月向建行锦城支行给付房屋按揭贷款，总计已付本、息为（略）.59元，给付延期付款违约金21.76元。现尚未归还建行锦城支行贷款本息共计（略）.70元(其中本金（略）.71元，2002年6月至12月时止的利息2675.99元)。1999年7月9日豪斯公司将房屋交付丁某某，丁某某在入伙手续单上签领购房钥匙后未实际入住。2002年3月6日，该房被成都市中级人民法院以(2001)成执字第1484-X号民事裁定书予以查封冻结，并不得再销售、办理产权。
再查明，成都市房屋产权监理处在1998年已实行预售商品房的登记备案。本案《住房销售合同》签订后，豪斯公司未按规定将购房合同送有关部门办理预售登记备案；建行锦城支行也未将《住房按揭(抵押)贷款合同》办理抵押登记备案手续。
原审判决认为，本案购房合同签订后，豪斯公司未按法律规定到房地产管理部门办理备案登记，致使该房被查封，不得再办理产权证，故该合同无效。建行锦城支行与丁某某、豪斯公司签订的《住房按揭(抵押)贷款合同》是基于与豪斯公司的商品房购销合同而成立的从合同，且该合同签订后未依法将按揭房屋抵押登记，故该合同也无效。豪斯公司、建行锦城支行按照有关规定，负有将购房合同送有关部门登记备案的义务，对造成合同无效和房屋物权丧失均负有过错责任；建行锦城支行与豪斯公司共同推出按揭贷款销售商品住宅之行为是二被告就共同商业利益的行为，对此负有共同的过错责任，应当返还丁某某已付购房款及按揭款本息，并赔偿相关损失。原审法院遂依照《民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十四条第一款第四项之规定，作出如下判决:成都豪斯物业发展公司、中某建设银行四川省分行锦城支行于本判决生效之日起5日内返还给丁某某（略）.04元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，从交款之日起至付清时止支付该付款利息。
原审法院作出上述判决采信了如下证据:1、丁某某与豪斯公司签订的《商品房购销合同》；2、《住房按揭(抵押)贷款合同》；3、《委托银行扣收按揭还款协议书》；4、本案所涉购房款收据、保证金收据、贷款转帐凭证、贷款借据、资料手续费的交款单、律师见证费收据、保险单收据、按揭贷款客户通知书、入伙手续单以及成都市中级人民法院(2001)成执字第1484-X号民事裁定书、公证书等在案佐证。以上证据已经一审庭审质证，符合证据的使用规则，二审对此亦予以采信，作为认定本案事实的证据。
本案宣判后，建行锦城支行对原审判决不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，驳回丁某某的诉讼请求。其上诉理由如下:
一、住房按揭贷款合同和房屋买卖合同系分别独立存在的合同，而担保合同才是依附于住房按揭贷款合同的从合同。故在丁某某与银行之间系借贷法律关系，丁某某与豪斯公司之间系买卖法律关系，一审判决认定本案《住房按揭(抵押)贷款合同》为《商品房购销合同》的从合同不符合法律规定。
二、一审判决以本案按揭房屋未依法办理抵押登记而认定《住房按揭(抵押)贷款合同》无效是错误的。根据《担保法》的规定，房屋抵押应当办理抵押登记，否则抵押无效。但丁某某所购房屋至今未办理产权证，致使建行锦城支行客观不能办理抵押登记。根据相关法律规定，没有办理抵押登记的行为最终也只能使担保合同中的抵押担保条款无效，而不会导致借款主合同无效。
三、原判认定《住房按揭(抵押)贷款合同》为无效合同，并判决由建行锦城支行共同返还丁某某购房款无法律依据。建行锦城支行不负有与豪斯公司“共同返还丁某某（略）.04元购房款及支出的其他相关费用”的义务。根据我国法律的规定，合同认定无效后，当事人因该合同取得的财产应当返还，双方的权利义务关系应恢复到合同成立以前的事实状态，但一审法院在返还丁某某购房款的同时，对丁某某在建行锦城支行的（略）元贷款却未作出判决，其处理结果违背了法律公平原则以及无效合同的处理原则。
被上诉人丁某某书面答辩称:
一、上诉人对《商品房购销合同》和《住房按揭(抵押)贷款合同》之间的法律关系理解有误。《住房按揭(抵押)贷款合同》是一种特殊的信贷合同。按揭购房是由开发商、购房人、按揭银行三方共同实施的行为。购房人购置开发商销售的房屋是形成银行向购房人贷款设定抵押物权的条件，而银行给购房人贷款又是购房人获得该抵押物权的条件。上诉人认为《住房按揭(抵押)贷款》合同并不依附《商品房购销合同》而独立存在的上诉理由，违反了《中国建设银行个人住房贷款办法》中有关住房贷款专款专用的规定，与上诉人与被上诉人之间签订的《住房按揭(抵押)贷款合同》中的有关约定不符。
二、建设部(1997)第X号令《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人取得房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。由此可见，尚未办理产权证的预售房屋是能够办理抵押登记的；且根据《中国人民建设银行建设个人住房贷款办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，办理抵押登记是银行放贷前的必经程序，按照三方当事人分别所签合同的约定，上诉人和豪斯公司均负有将购房合同和抵押合同送交有关部门登记备案的义务，由于上诉人没有履行该项义务，导致房屋最终被法院查封，该后果说明双方所签合同已不受法律保护，原审法院判决认定本案《住房按揭(抵押)贷款合同》无效于法有据。
三、由于上诉人及豪斯公司对本案合同无效负有全部过错责任，应当共同承担返还被上诉人全部购房款和赔偿损失的责任。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回建行锦城支行的上诉请求。
原审被告豪斯公司在二审庭审时辩称:豪斯公司现正在积极与相关部门协调，被法院查封的房屋有可能予以解封，丁某某所购房屋有重新办理产权证的可能，豪斯公司认为本案所涉购房合同具备继续履行的条件。
二审中，围绕建行锦城支行在提供按揭贷款时，对抵押物是否尽到审查的义务，建行锦城支行对抵押合同未予备案登记，导致丁某某所购房屋被查封是否具有过错以及该过错行为应当承担的法律后果等进行了审理。其审理查明的情况如下:
从成都市房屋产权监理处调取封存的豪斯公司全部在建工程抵押合同资料载明的内容来看，与本案所涉标的有关的有:1、X号《商品房预售许可证》；2、豪斯公司与成都市信托投资有限公司(以下简称信托公司)设定的在建工程抵押合同原件；3、成都市房地产评估事务所为此次贷款而出具的成房评(1997)字第12—X号评估报告等三份证据。其内容分别为:X号《商品房预售许可证》包括1、2、3、12、16(丁某某购房所在楼)、17等X栋住宅楼；抵押合同明确了豪斯公司抵押给信托公司的抵押物为“X号楼”；与此相印证的评估报告第五项“评估范围”中，则进一步明确了用于此次抵押贷款评估的系“X号楼(金沙楼)的17套住宅，共计2286.67平方米”。上述证据已经质证，其客观性、合法性、与本案的关联性已经双方当事人所确认，符合证据的使用规则，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。
在一审法院已经查明的案件事实基础上，二审审理查明了如下事实:一、豪斯公司与信托公司设定的抵押物系X号《商品房预售许可证》中的X号楼(金沙楼)，该在建工程抵押合同与丁某某所购“X号楼(芷泉楼)八、九层F型”房屋无涉；二、本案所涉房屋在购房合同成立之前和履行过程中，未设置有物权抵押，不存在权利瑕疵。三、成都市中级人民法院于2003年4月9日以(2001)成执字第1484-X号民事裁定书解除了对上河城院宅建筑小区X号楼(芷泉楼)八、九层F型跃层房屋的查封。
本院认为，本案系商品房按揭贷款纠纷，涉及了两个合同，三层法律关系，即在豪斯公司与丁某某之间基于购房合同而成立的房屋买卖法律关系；丁某某与建行锦城支行基于按揭贷款合同而成立的借贷法律关系；豪斯公司在按揭贷款合同约定的担保条款中，为丁某某的按揭贷款提供担保，而与建行锦城支行之间形成的担保法律关系。现对上述合同的效力和法律关系的性质认定分述如下。
一、关于本案《商品房购销合同》的性质和效力
本院认为，丁某某与豪斯公司签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律之相关规定，为有效合同。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，预售人应当在预售合同签订后30日内向房地产管理部门办理登记备案手续。经过登记，即标志该预售合同完全有效，受到法律保护；对未经登记备案的预售合同是否无效，上述行政法规和规章未作明示。从法理和物权法之相关理论上讲，目前我国商品房的预售登记采取的是登记对抗第三人原则。即登记是针对物权变动而采取的一种公示方法，体现的是物权的公示性原则。它的目的是在物权变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。作为对抗第三人的要件，未经预售登记，权利不能对抗第三人，但合同本身已经成立并已生效，对当事人之间仍然具有拘束力。故未办理预售备案登记的行为并不影响本案《商品房购销合同》的效力。如果认为未办理备案登记手续的预售合同都是无效的，则不仅使许多正当的交易被消灭，而且也不利于保护买受人的利益，更不符合我国物权法的相关理论。从本案展示的有效证据看，丁某某已按合同约定支付了全部购房款，豪斯公司也交付了房屋，本案《商品房购销合同》的主要内容已经实际履行，其未办理预售备案登记仅仅是合同履行中存在一定瑕疵；未办理产权证，也仅是完善物权转移手续的问题。在不影响第三人利益的情况下，与此相关的手续也是能够补办的。丁某某所购房屋实际系在交付购买人两年半以后被查封、冻结，究其原因亦是豪斯公司未按规定办理商品房预售登记备案手续，不能产生物权的排他效力而使然，而并非买卖合同无效导致的法律后果。且在合同成立和履行过程中，房屋本身并不存在权利瑕疵，现争议房屋也是法院依据其他一般债权人的申请予以查封，而非设置有其他担保物权。由于丁某某的购房行为在先(包括订立合同和房屋的实际交付行为)，其取得房屋亦支付了对价，并已实际接受、占有了房屋，丁某某系房屋的实际所有人已是本案不争的事实。故丁某某可以以房屋所有人的身份对此提出异议。在向查封机关出具情况说明并出示购房合同、付款凭证等有效证据，证明其确为真正权利人的身份，并排除行使所有权的障碍之后，仍然能够对房屋行使权利，丁某某订立购房合同的目的并非完全不能实现。至于豪斯公司是否逾期交付房屋和逾期办理产权证，仅是另一法律关系追究其违约责任的问题，而非本案审理的范围。另一方面，丁某某起诉时的诉讼请求系“要求撤销《商品房购销合同》……”，根据《中华人民共和国民法通则》第59条和《合同法》第54条之规定:当事人可以请求人民法院或仲裁机关予以变更或者撤销的民事行为有:行为人对行为有重大误解的；显失公平的；一方以欺诈、协迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立的合同。本案并无法律规定的可撤销或者可变更的情形出现，不符合撤销权行使的法定条件，丁某某行使撤销权的理由不能成立。基于上述两点理由，对丁某某要求撤销《商品房购销合同》的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于《住房按揭(抵押)贷款合同》和担保合同(其表现形式在本案中并非以独立的合同出现，而是在贷款合同中约定担保条款)的性质和效力
从《住房按揭(抵押)贷款合同》和《商品房购销合同》的关系来看，两个合同之间不具有从属关系，而是独立存在的，有着密切关系的合同。根据合同法的相关原理，按揭贷款合同不应是购房合同的从合同。其理由如下:(1)合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两个合同追求的目的是各自独立的，不具有依附性。(2)两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生之债务可以单独产生，也不以后者为限，双方是相对独立的。(3)购房合同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，而不会从实质上影响到资金借贷关系，更不必然导致按揭合同的无效、可撤销。从合同相对性出发，《住房按揭(抵押)贷款合同》和《商品房购销合同》应为相互独立的合同。但是，由于按揭合同中物的担保的标的物与购房合同的标的物具有同一性，按揭款项用途具有购房的特定性，合同主体部份重叠，购房关系的变更、解除直接关系到抵押标的的转移，关系到银行优先受偿，两者在处理上可能存在法律上的牵连关系，故购房合同和按揭合同又是密切联系的两个合同。
基于上述理论，本案《住房按揭(抵押)贷款合同》是基于丁某某与豪斯公司签订的《商品房购销合同》及其相关附件的存在而签订的，且建行锦城支行又系豪斯公司指定的按揭贷款银行。建行锦城支行提供按揭贷款，既是丁某某解决购房资金的一种手段，也是其购房的前提条件，两者之间具有关联性。但此种关联性并不能从本质上影响两个合同的独立性。一审法院以两个合同的关联性否认其独立性，将按揭合同认定为购房合同的从合同不当，本院对此予以纠正。
再从《住房按揭(抵押)贷款合同》与其保证担保合同(本案系以按揭合同中的抵押担保条款形式而存在)的关系来看，该担保合同系以借款合同的存在为前提，根据《担保法》的规定，应是贷款合同的从合同。由于房屋按揭贷款抵押不同于一般的财产抵押，在房屋按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是一种权益的抵押，买方将自己的期待权予以抵押，抵押登记也只是以抵押贷款合同向房地产登记部门登记备案。只有待房屋竣工后，买方取得房屋产权证，同时与银行共同办理房屋抵押登记，此时的抵押才是法律意义上的物权抵押。故房屋按揭抵押方式又有别于我国法律规定的抵押担保方式。仅仅因为贷款合同中的抵押条款未办理登记备案就将整个贷款合同确认为无效合同没有法律依据。故本案《住房按揭(抵押)贷款合同》中除关于按揭房屋的抵押，因未依法办理抵押物登记备案，违背了我国担保法关于“以房屋作抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”之规定，而致该部份条款不能生效外，合同中的其他条款均为有效，仍应当继续履行。丁某某要求撤销《住房按揭(抵押)贷款合同》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
三、关于建行锦城支行是否应对未办理抵押登记备案的行为承担责任的问题
基于本判决第一点认定的理由，建行锦城支行在与丁某某签订《住房按揭(抵押)贷款合同》时，房屋本身并未设置抵押，不存在权利瑕疵，建行锦城支行也没有因审查不当，损害购房人利益的过错行为。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《中国建设银行个人住房贷款办法》系中国人民银行为规范银行的贷款行为，维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产安全等而制定的部门规章，并非国家强制性法律和行政法规。建行锦城支行在按揭贷款过程中，未严格遵守上述规定将抵押合同登记备案，但其违反的是该行业的部门规章，应当受到该行业行政主管部门的行政稽处，并不影响按揭贷款合同的效力。建行锦城支行未将抵押合同登记备案的行为虽然对《住房按揭(抵押)贷款合同》中的抵押条款不能生效具有一定的过错，但该过错与豪斯公司未予办理商品房预售备案登记行为的过错具有本质的区别。前者的后果最终影响的是银行自身抵押权能否实现；而后者却可能造成购房人所有权的丧失和损害第三人的利益。建行锦城支行未将抵押合同登记备案的行为与房屋被查封之间没有必然的因果关系，其与豪斯公司亦并无共同故意和共同的过错；本案审理中，丁某某所举的证据既不能证明所购房屋在本案购房合同和《住房按揭(抵押)贷款合同》成立之前已经抵押，也不能证明建行锦城支行与豪斯公司共同实施了欺诈、协迫和恶意串通等损害其利益的行为。根据法律关系的构成理论和合同相对性的原则，权利人只能向与其有合同关系的特定相对人主张权利，原审判决“建行锦城支行与豪斯公司共同偿还已支付的购房款并赔偿损失”无合同依据和法律依据，二审对此予以纠正。
根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件受理费应当由败诉的当事人负担，但本案系基于豪斯公司未按规定办理商品房预售登记备案手续而引发诉讼，故豪斯公司应当对此承担部份案件受理费。
综上所述，成都市青羊人民法院(2002)青羊民初字第X号民事判决认定事实基本清楚，但对《商品房购销合同》和《住房按揭(抵押)贷款合同》的性质认定不当，其判决建行锦城支行与豪斯公司共同返还被上诉人丁某某购房款及相关费用混淆了两种不同性质的法律关系，其判决结果无法律依据，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、撤销成都市青羊区人民法院(2002)青羊民初字第X号民事判决。
二、驳回丁某某的诉讼请求。
本案第一审案件受理费（略）元，由成都豪斯物业发展公司负担；本案第二审案件受理费（略）元(此款已由中某建设银行四川省分行锦城支行预交)由丁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杜德娜
审判员陈某
审判员杜渝
二OO三年四月十一日
书记员张锦
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