上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)高某某。
委托代理人汪亚，上海市闸北区大宁法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)忻某甲。
法定代理人章某乙(系忻某甲之夫)。
委托代理人章某丙(系忻某甲之子)。
委托代理人忻某丁(系忻某甲之妹)。
上诉人高某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2005)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原审原告忻某甲有精神病史，2005年4月左右处于病发阶段，目前未治愈。上海市系争房屋为原告租赁的公房，其于2003年10月8日将该房借予其子章某丙用于开办上海忻某贸易有限公司(以下简称忻某公司，章某丙为法定代表人)，并由该公司取得烟草专卖零售许可证(以下简称烟草许可证)。2005年4月7日，原告又与原审被告高某某签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定被告向原告租借系争房屋北面一间用于出售香烟，租金为每月人民币(以下币种均为人民币)1100元，包括使用烟草许可证及执照费用，双方还对有关事项作了约定。被告向原告支付了4400元(租金3300元，押金1100元)。当月6日，双方通过两份《补充协议》(以下分别简称《补充协议1》、《补充协议2》)对小区封围墙、香烟分配及出售等作了约定。同年5月16日，原告又将系争房屋中间一间以每月350元借给被告，并收取该房自当月16日至7月8日的租金608元。因上海市闸北区X街道办事处(以下简称临汾街道)于2005年5月18日建起小区封闭式透绿围墙，原、被告于当月26日就围墙封闭的租金调整作了约定，补签了协议(以下简称为《补签协议》)。原告于被告通知其围墙被封当日携其子等将围墙锯开，后围墙又被有关部门封住。原、被告还签订补充协议(以下简称《补充协议3》)，言明因围墙被封，租金暂降为550元，等门前有了出口可仍旧恢复原合约，原合同暂作废，有效期一月(550元)。后临汾街道告知原告小区围墙不影响原告经营。
原审原告忻某甲诉称，系争房屋系原告租赁的公房。2003年10月8日，原告将该房借予其子章某丙用于开办忻某公司，并由忻某公司取得烟草许可证。2005年4月7日，原告又与原审被告高某某签订《租赁合同》，约定被告承租系争房屋用于出售香烟，租金为每月1100元等。双方还通过补充协议对该房所在小区的规划变更、烟草买卖等作了约定。后原告又将系争房屋中间一间借给被告，月租金350元。因临汾街道进行小区改建，封闭透绿围墙，影响被告的营业，双方又就该情况作了约定，但期限为一个月，被告虽口头答应搬走，但未履行，且自2005年7月8日起，即未支付房租，已属违约。原告要求判令解除双方的《租赁合同》，被告迁出系争房屋，并支付2005年7月18日至其实际迁出之日止的房租(以每月2900元计付)及实际发生的水、电、煤、电话费、保安、保洁费。
原审被告高某某辩称，双方原协议约定系争房屋北面一间租金为1100元，包括原审原告给其的烟草许可证，后原告又将系争房中间一间借给被告，因被告北面一间房租已付至7月8日，故中间一间也付至7月8日，并言明到7月8日再补签协议。当时《补充协议1》约定原告保证在门前要有出口在3。5米，街道封围墙后其通知原告，原告即带着其子章某丙等人于当天将围墙锯开留出一扇门，但过后又被街道封住，双方为此签订了《补签协议》，但是约定期限到围墙开门为止，未作过一个月的约定。其除支付租金外，还支付了定金2000元，烟草保证金2000元，铜牌等押金500元等多笔钱款，双方的协议合法有效，现不同意终止协议，但同意按每月900元支付房租及其他公用事业费。被告还表示如法院判决协议终止履行，其将就损失另行主张，不要求在本案中处理。
原审法院依职权调取了原审原告的病史记录，证明原告于2005年4月左右处于精神病病发阶段，目前未治愈。原告对此无异议。被告表示原不清楚此事，但每次签署协议原告家人都是在场的。
原审法院认为，原审原告有精神病史，且处于病发期，应认定原告为无民事行为能力人。根据法律规定，无民事行为能力人实施的行为无效，故应认定《租赁协议》及原告签署的其他协议无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因原审被告实际占用系争房屋，故应支付房屋使用费，具体数额可由原审法院参照双方的约定酌定。关于定金和烟草保证金的问题，原告称被告仅支付一笔2000元的定金，已转为烟草保证金，而被告称其除支付2000元定金以外，还支付了2000元烟草保证金，原审认为被告的主张并无证据佐证，原告的陈述更具有合理性，故对被告的意见不予采纳。原告应返还被告租房押金及保证金2000元。至于被告表示其因此而受到的损失，由其另行主张，不要求在本案中予以处理，系其对自己权利的行使，故原审法院对此不予处理。
原审法院审理后，作出判决：一、忻某甲与高某某签订的《房屋租赁协议》、《补充协议1》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补签协议》无效；二、高某某应于本判决生效之日起三日内迁出本市房屋；三、高某某应于本判决生效之日起三日内给付忻某甲2005年7月8日至高某某实际迁出之日止的房屋使用费，以每月900元计付(上述款项由章某乙具领)；四、高某某应于本判决生效之日起三日内给付忻某甲至高某某实际迁出之日止的水费、电费等公用事业费(以实际发生的单据为准)；五、忻某甲应于本判决生效之日起三日内返还高某某押金1100元，由章某乙负责返还；六、忻某甲应于本判决生效之日起三日内返还高某某2005年5月19日至7月7日房屋使用费916元，由章某乙负责返还；七、忻某甲应于本判决生效之日起三日内返还高某某保证金2000元，由章某乙负责返还。
高某某不服，上诉称：其向被上诉人忻某甲支付了定金2000元、转让费3000元及烟草台牌押金500元，原审未作处理不妥。审理中，无证据证实被上诉人忻某甲系精神病患者，且签约时，被上诉人的家人均在场，故请求本院进行鉴定。上诉人从未提出有关损失另案主张。由于被上诉人的过错造成双方的合同无效，其理应承担赔偿责任，原审判决适用法律错误。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判双方继续履行上述租赁合同至2007年4月7日。
忻某甲辩称：其系残疾人，上诉人高某某强占系争房屋经营至今，并拒付租金。系争房屋门前封路是有关政府实施的行为，虽然被上诉人对原审判决也有意见，但是未提出上诉。上诉人的上诉请求无事实依据，故请求本院依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，2005年10月14日，上诉人高某某向原审法院表示原要提供的系争房屋内商品清单，主张相关损失的，不想在本案中处理，其将另行起诉。
本院审理中，就上诉人高某某对被上诉人忻某甲患有疾病的异议，本院依法作了释明。
以上事实，有原审法院及本院的庭审、谈话笔录等证实。
原审判决认定的其他事实无误。
本院认为，公民的合法的民事权利，法律应予保护。由于被上诉人忻某甲系无民事行为能力人，其个人与上诉人高某某签署的关于系争房屋的租赁协议等，因无被上诉人的法定代理人认可，且相关证据表明，上述协议签订时，该被上诉人处于患病阶段，无法全面履行其民事权利，故原审关于本案双方当事人之间签署的系争房屋租赁合同无效的认定于法有据，本院应予支持。上诉人认为其向被上诉人忻某甲支付了定金2000元、转让费3000元及烟草台牌押金500元等，因该定金及转让费无足够的证据印证，且押金等损失上诉人在原审中明确表示另行主张，故原审对上诉人上述定金、转让费不予支持的判决，并无不当，有关损失上诉人应另案主张。上诉人认为签约时，被上诉人的家人均在场，但其未提供足够的证据印证其主张，本院不予采信。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币200元，由上诉人高某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员吴俊
二00六年一月二十三日
书记员肖函
书记员仇祉杰
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