河南省新乡市中级人民法院
民事判决书
(2000)新经初字第X号
原告(反诉被告)吴某某，男，汉族，X年X月X日出生，高中文化，住址，河南省新乡市X巷X排X号，现住新乡市牧野小区X号楼X单元X楼西户。
委托代理人常莉莉，新乡光河律师事务所律师。
被告(反诉原告)新乡市靖业房地产开发有限公司。住所地，新乡市X路东段市染织厂商住楼一楼。
法定代表人张某，该公司经理。
委托代理人刘某某，该公司工程师。
委托代理人王格成，新乡天煜律师事务所律师。
原告吴某某诉被告新乡市靖业房地产开发有限公司(下称靖业公司)售房协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人常莉莉，被告靖业公司其法定代表人张某及其委托代理人刘某某、王格成和证人牛某生、姜立功等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称:1999年8月6日，原告在靖业公司购买营业房一套，面积300．14平方米，单价为3300元／平方米，总价款为（略）元，并交付预购款（略）元整。1999年10月10日，原告看到工地准备挖土，第二天到被告处交款未见人，到靖业工地得知该楼影响居民采光，居民不让施工，已停工。2000年4月22日，原告看到靖业工地准备挖土方，原告于4月24日，前往交款，被告靖业公司销售部一位女同志称我已违约，不收我的钱，后又与被告法定代表人协某交款之事未成。2000年4月27日，原告又同银行押款人员前往再次交款，被告拒收，无奈提起诉讼，请求法院依法判令被告按售房协议书履行。
被告靖业公司未在答辩期内提交答辩状，庭审中答辩称:靖业公司与吴某某于1999年8月6日签订售房协议书是事实，吴某某也交了第一笔（略）元购房款。1999年10月8日该工程正式动工开挖地基，吴某某在明知的情况下，迟迟不交第二笔购房款。该工程动工数日后，因周边居民以影响采光迫使工程停工。2000年4月复工后，吴某某才于4月24日以后要求交款，违反了售房协议第七条的约定。根据售房协议第十二条、第十三条的约定，向法庭提起反诉，要求吴某某承担购房款千分之五的违约金。靖业公司在吴某某不按时交款十日后，有权对协议所购房产另行处理。请法院驳回吴某某诉讼请求。
吴某某在庭审中称:其已按约定履行义务，没有违约。
经审理查明:1999年8月6日，靖业公司(为乙方)与吴某某(为甲方)签订售房协议书1份，协议内容主要为:吴某某向靖业公司购置人民路三分区、钢架结构商品房一套，位置为营业房一层东五号，面积300．14平方米，单价为每平方米3300元，总价款为（略）元；七、付款方式为:协议签订后当日付（略）元整(该条款中“当”为“十”字改写而来)，下余款动工后第二天付30％，一层封顶后付95％，剩余竣工后两日内一次付清；九、交付使用日期:2000年12月31日竣工，交付甲方使用；十二、自双方签章之日起以上条款即行生效，如单方违约，该方须向对方交付千分之五违约费；十三、本协议生效后十日内，甲方如不按规定及时交款，乙方有权另行处理。协议签订当日，吴某某向靖业公司交房款（略）元整。双方对此均无异议，但对协议第七条、第十三条的理解发生分歧，吴某某称，动工第二天，为“应在接到靖业公司动工通知后第二天”，靖业公司称:动工第二天为“只要我动工，吴某某就要于第二天交房款，超过十日不交，我就可以另行处理”。1999年10月11日，吴某某在看到靖业公司工地准备挖土的第二天即到靖业公司交款，但得知靖业工地已停工未交，靖业公司在此期间亦未通知吴某某交第二期购房款。2000年4月，靖业工地复工(靖业公司其法定代表人称某概是4月19日，详细时间记不清了)。吴某某在得知靖业工地动工隔一天即向靖业公司交款，靖业公司以吴某某违约拒收。双方协商未果，吴某某起诉至本院。
另查明:靖业公司就动工事项未通知过吴某某，靖业公司亦没有通知过吴某某要求解除合同。
本院认为:靖业公司与吴某某经要约，承诺达成的售房协议系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，应为有效协议。双方应按协议约定实际，全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。双方签订的售房协议系打印的填充式合同，双方仅对该协议第七条付款方式，第十三条“本协议生效后十日内，吴某某如不按规定及时交款，靖业公司有权另行处理”的理解有歧议，对其他条款均无异议。该售房协议为售房者靖业公司提供，协议第七条，“协议签订后当日付（略）元”中“当日”为“十”日改写而成，故协议第十三条的“本协议生效后十日内，吴某某如不按规定及时交款，靖业公司有权另行处理”。约束的应为第一期房款，即由“十日”改写成“当日”付的（略）元。吴某某已于协议签订当日交房款（略）元，协议其他条款已没有“十日”期限履行义务的内容，故售房协议第十三条在吴某某履行交纳（略）元预付款义务后，靖业公司对该房就无另行处理的权利。售房协议第七条“下余款动工后第二天付30％，一层封顶后付95％，剩余竣工后、两日内一次付清”的条款中，双方对“动工后第二天”有不同的理解。靖业公司所称“只要我动工，吴某某就要于第二天交房款30％”的辩词，加重了购房者吴某某的注意义务，不符合平等互利、诚实信用，任何一方不得把自己意志强加给对方的法律原则，本院不予采信。吴某某所称“应在接到靖业公司动工通知后第二天付30％”的解释，符合通常的交易习惯，应予采纳。吴某某作为个人购买房产，交易额近百万元，要求在得知靖业公司工地动工后付第二期30％房款含有“楼已动工，付款后指日可待”的含义，而靖业公司1999年10月动工，随即因居民采光事由被迫停工，吴某某虽已知道动工，但靖业公司工地已涉纠纷，出于资金安全问题未交付二期工程款符合中止履行的法律规定，但应告知靖业公司。同时，靖业公司亦未通知吴某某交付第二期30％购房款。故吴某某未于1999年10月交款属双方因售房协议约定不明产生的后果，双方对此均有责任。因此，靖业公司要求吴某某支付5ym违约费的反诉请求，证据不足，应予驳回。2000年4月，靖业公司工地复工，吴某某知道该工地动工后即向靖业公司交款符合协议约定，靖业公司以对方未在1999年10月第一次动工第二天交款已违约拒收房款，称其有权将吴某某所购房屋另行处理不符合有关变更或解除合同的法律规定，本院不予支持。故双方应按售房协议继续履行。吴某某要求继续履行售房协议的请求，应予支持。靖业公司应对其拒收房款，意欲解除合同的行为承担民事责任，鉴于吴某某诉讼请求中未要求靖业公司承担违约责任，故本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、原《中华人民共和国经济合同法》第六条、第二十七条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条之规定，判决如下:
一、吴某某与靖业公司应继续履行双方于1999年8月6日签订的售房协议。
二、驳回靖业公司要求吴某某支付购房款5‰违约费的反诉请求。
案件受理费（略）元，反诉费208元，均由靖业公司负担。吴某某预交的案件受理费（略）元，不予退还，由靖业公司径直付给吴某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费（略）元，上诉于河南省高级人民法院。
审判长涂砚斌
审判员李长玺
审判员王华磊
二○○○年七月三日
书记员丁玉光
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