原告张某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市海淀区世纪城远大园四区X号楼X单元X号居民，住（略）。
委托代理人李某，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人李某某，男，汉族，X年X月X日生，北京市海淀区小南庄X号楼X号居民，住（略）。
被告北京达华庄园房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区X镇X村。
法定代表人杜某某，董事长。
委托代理人武利剑，北京市嘉律衡律师事务所律师。
原告张某某与被告北京达华庄园房地产开发有限公司（以下简称达华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张某某的委托代理人李某、李某某，被告达华公司的委托代理人武利剑均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2005年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的、位于昌平区X镇X村西北达华庄园住宅小区第E幢X号房屋，合同附件对原告享有的花园尺寸进行了约定，还约定房屋的交付日期为2005年12月31日前，同时还对逾期交房的违约责任进行了明确约定。合同签署并生效后，原告依约履行了全部合同义务，但被告迟至2006年6月26日才向原告发出《入住通知书》，已经构成房屋的逾期交付；原告于6月28日对房屋进行了查验，发现房屋存在诸多问题，故要求被告整改后交付。之后，原告曾多次电话、书面催促被告，但被告至今未完成整改工作向原告交付房屋。同时，被告也未按照买卖合同的约定，向原告交付花园面积。
原告认为，被告逾期交付房屋以及未依约交付花园面积的行为，已经严重违反了合同约定，实际损害了原告的合法权益。在与被告多次协商未能协商一致的情况下，原告起诉要求判令被告向原告依约交付花园面积；判令被告在合理期间内完成该房屋的整改工作，向原告交付该房屋（诉讼过程中，经本院释明，原告将合理期间明确为判决生效之日起2个月内）；判令被告向原告支付逾期交房违约金x.67元（暂计算至2008年4月10日）及自2008年4月10日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；承担案件诉讼费用。
被告达华公司辩称：该公司售出的房屋是合法建设并竣工完成的，该方已向原告发出入住通知单，原告也签署了房屋交接单且交接单有接收人，因此该公司已经履行了对房屋的交付义务。且双方交接时原告已经领取钥匙入住并请施工队对该房屋进行了大面积的扩建等结构性的改造，原告已经实际占有并使用该房屋，不存在该公司未交付房屋的问题，并且自原告占有房屋时风险责任已经转移到原告一方，房屋的任何问题以及物品的丢失都应该由原告承担。关于赠送花园的承诺写于该公司的楼书中，根据最高人民法院的相关规定，楼书只是作为要约的申请，应以合同作为约定双方权利义务的依据，并且没有交付花园面积并不能作为没有交付房屋的证据。并且该公司已经将原告在签署交接单时提出的问题解决，不存在修缮问题，而且原告提出的问题属整改问题，和房屋的交付没有关系。诉讼费应由原告承担。
经审理查明：2005年12月10日，原告张某某与被告达华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为x），约定原告以按揭贷款购买被告开发的昌平区X镇X村西北达华庄园住宅小区第E幢X号商品房一套，房屋建筑面积284.82平米，总价为x元。对于付款方式及期限，合同第六条约定，买受人按照银行按揭方式支付房款，首付款x元于2005年12月10日缴清，其余房款在开发商通知买受人之后办理按揭手续。对于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于基础设施、公共配套建筑正常运行出卖人在合同中承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水交付时正常供水；供电交付时具备正常使用条件；供天然气交付时小区内管网及户内工程全部完成；温泉交付使用起具备正常使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由开发商采取保障措施。同时，被告在该合同附件三对房屋的装修标准进行了更为详细的承诺，如室外部分花园应绿草满铺，空调采暖为户式中央空调，温泉水入户等等。对于房屋的交接，合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按附件约定的方式处理。合同附件五为《补充协议》，该补充协议对上述买卖合同第十二条补充约定为，除买卖合同双方均认可的合理原因外，买受人在办理商品房交接手续时，应按买卖合同附件“付款方式”之规定缴清全部应付房款（以按揭方式付款的，还需银行发放的按揭贷款已付至出卖人帐户），并将公共设施设备维修基金以及物业管理相关费用交付出卖人或按照出卖人的要求交付物业管理公司，否则仍视为买受人违约，出卖人有权推迟该商品房的交付期限直至买卖人缴清上述费用、并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。
合同签订后，原告于2005年12月支付首付款x元后取得被告开具的首付款发票。2006年3月2日，原告的贷款银行华夏银行向原告发出《个人住房贷款开户通知书》，通知原告贷款事项已批准，此后，被告收到了原告通过贷款银行交付的剩余房款。但被告迟至2006年6月26日方向原告发出《入住通知书》。2006年6月28日，原告与被告人员共同对所购房屋进行了查验，准备交接房屋，但发现房屋存在较多问题，并未完全达到双方合同第15条所规定的基础设施、公共配套建筑正常运行的条件以及附件三中的装修标准，为此双方共同填写了《达华庄园房屋交接单》记载了上述内容，要求整改。原告于2007年11月8日向被告致函，称房屋未整改修复，影响其收房，要求解决。
2009年3月9日，原告再次向被告致函，称再次检查房屋后发现一些问题未解决，包括前面未安装插座的洞口有49个，地源热泵未安装完工（如缺主机、温度控制装置等），要求尽快解决。
另查，2006年8月左右，原告方委托建筑施工队对其所购买的达华庄园住宅小区第E幢X号房屋北部进行扩建，中途因故停工至今。
又查，被告在该小区项目的宣传册中宣称，每户赠送草坪大院，最多可达800-1000平米。为此，双方曾就花园的面积及四至范围发生争议，后经协商双方于2008年12月25日签署《协议书》，对原告所购买的第E幢X号房屋花园的四至及面积进行了确定，形成了《花园（庭院）详图》，诉讼过程中，双方均同意原告的第一项诉讼请求有关花园面积的事项即以该协议书及所附图纸为准。
以上事实，有原告提供的《北京市企业信用信息系统查询单》、《商品房买卖合同》、宣传册、购房发票、《个人住房贷款开户通知书》、《入住通知书》、《达华庄园房屋交接单》、2007年11月8日业主就E19现存问题致被告的函件、2009年3月9日的函件、2008年12月25日双方签订的《协议书》及被告提供的《施工许可证》、《工程竣工验收备案表》，以及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系当事人协商一致达成，内容不违反法律规定，应属合法有效，对当事人具有约束效力。据此，因双方已对花园面积及四至范围达成一致，本院不持异议。除此之外，双方主要争议在于被告是否已将房屋交付以及违约金的计算。
对此，本院认为被告作为房地产开发商应当保障提供给购房业主的商品房能够正常使用，基础设施及公共配套建筑能正常运行，对此，其在《商品房买卖合同》第15条及附件三中亦予以了明确约定，同时被告还承诺若在规定日期内未达到使用条件，同意承担相应违约责任。依据民事诉讼有关举证规则的规定，对合同负有履行义务的当事人应当对合同履行的事实负举证责任。房屋交付，在商品房买卖合同履行过程中系重要的民事法律行为，应通过系列的事实行为完成，并有相应记载。本案中，被告在答辩中称已经于2006年6月28日向原告交付房屋且原告已经实际占有并使用该房屋，但未就该主张提供充分证据证明，其提交的房屋交接单仅能反映双方曾经对房屋进行查验，而且原告在该交接单上亦明确表示房屋存在较多问题需要整改。在被告未能举证证明原告接手了房屋钥匙及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》证明文件等基本入住手续的情况下，在当前房地产交易规则比较健全，交易行为比较规范的情况下，被告所引证的单独的房屋交接验收单证据并不足以证明被告履行的房屋交付义务以及双方完成了房屋交接手续。而原告委托建筑施工队对房屋主体以外部分进行扩建的行为亦不能证明原告已经实际占有使用了合同标的物即房屋主体。由此，本院认为在双方买卖合同所指向的标的物房屋尚存在较多问题，标的物存在不符合约定要求的情形，买受人依法可以拒绝接受标的物，由此造成的被告未能履行向原告交付合同约定标准的房屋的违约后果，应由作为出卖人的被告承担。而房屋交接手续未完成的证据亦进一步佐证了被告未全面履行房屋交付义务的事实。故此，本院对于原告诉求被告在合理期间内完成房屋整改工作并履行交付义务的请求予以支持。对于原告诉请第三项要求被告给付逾期交付房屋违约金部分的请求，本院认为因双方买卖合同附件之《补充协议》约定原告应先履行支付全部房款义务，被告有权在原告未支付全部房款之前推迟该商品房的交付期限直至买卖人缴清上述费用而无须承担任何违约责任，据此，依据现有证据原告不能证明系被告原因导致其支付全部房款的期限迟延，故此原告认为被告于合同约定的交房日未交房即构成违约的主张缺乏充足依据，相应地其要求被告自合同约定的交房之次日开始计算违约金的请求亦依据不足，依据本案实际情况，合理期间应自双方于2006年6月28日办理验房手续之次日开始计算至实际交付之日止，其他计算方法按照合同约定标准执行。
综合上述，原告诉讼请求合理部分，本院给予支持，超出部分缺乏充足依据，予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告北京达华庄园房地产开发有限公司按照其与原告张某某于二○○八年十二月二十五日签订的《协议书》确定的内容履行向原告张某某交付位于昌平区X镇X村西北达华庄园住宅小区第E幢X号商品房周边花园的义务（协议书附后）；
二、被告北京达华庄园房地产开发有限公司于本判决生效后两个月内按照双方签订的《商品房买卖合同的》的约定标准向原告交付昌平区X镇X村西北达华庄园住宅小区第E幢X号商品房；
三、被告北京达华庄园房地产开发有限公司按以下计算方式给付原告张某某因逾期交付房屋产生的违约金，即以日万分之二利率为标准，以已付房款二百二十七万八千五百六十元为本金，自二○○六年六月二十九日起至实际交房之日止产生的金额。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费六千九百八十一元，由被告北京达华庄园房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长潘幼亭
人民陪审员凌国军
人民陪审员王巨
二○○九年五月十八日
书记员刘新
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