四川省达州市中级人民法院
民事判决书
(2002)达民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)熊某某，女，76岁，汉族，不识字，达州市石门煤矿退休工人，住（略）。
委托代理人尹某某，男，汉族，39岁，大学文化，系上诉人的女婿。
被上诉人(原审原告、反诉被告)达州市华蜀实业有限责任公司。
法定代表人李某某，经理。
委托代理人何某某，该公司副经理。
委托代理人张武，四川达州天仁和律师事务所法律工作者。
上诉人熊某某与被上诉人原达州市通川区矿达建材开发公司(现达州市华蜀实业有限责任公司)因房屋拆迁纠纷一案，不服达州市通川区人民法院(2001)通川民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人尹某某，被上诉人的委托代理人何某某、张武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认为，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效。被告应按约定给付原告购房款（略）．8元以及按协议原告应补偿被告原房及设施折价款、搬家、临时安置补助费共计6372．75元抵作购房预交款；庭审中，双方均认可，本院予以确认。被告未按协议预交超购房屋三分之一的价款，违约在先；原告因此未按时安置被告住房，违约在后。根据合同法中不安履行抗辩权的规定，被告无权要求原告按照协议中“奖励与处罚”条款第二项承担逾期安置的违约责任，故被告主张原告向其给付逾期房租补贴费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。由于被告无证据证明其占有的B幢X楼X号房屋原告分配，应视为擅自占有，有一定过错；加之房屋渗漏，线路损坏，铝合金窗缺失现象造成原因不清，故被告要求原告给付其铝合金损失费和房屋修缮费的反诉请求不成立，不予支持。至于B幢X楼X号楼层调差系数问题，因协议本身约定不明，达州市范围又无明文规定同行业操作标准，而原、被告提出增或减无证据支持，故双方的意见本院均不予采纳。判决:一、被告熊某某应向原告给付购房款（略）．8元(包括铝合金窗2240元)；二、原告通川区矿达建材开发公司应向被告给付原房及设施折价款、搬家补助费、临时安置补助费、按时搬迁一次性奖、提前搬迁奖、材料补助费共计6372．75元；上述一、二项相抵并扣除被告已向原告交纳的购房款1．1万元之后，被告实际应给付原告购房下差款（略）．05元。此款在判决生效后十五日内付清。三、驳回被告要求原告给付逾期安置房租补贴费、调差系数费、铝合金窗损失费、房屋修缮费的反诉请求。本诉受理费2000元，原告承担400元，被告承担1600元；反诉受理费700元，原告承担140元，被告承担560元。宣判后，熊某某不服，提出上诉称:1994年5月8日上诉人与被上诉人签订房屋拆迁安置协议后，破土动工时，被上诉人恶意不通知上诉人，至1997年5月才在电视台发出缴款通知，上诉人根据通知的要求预交了房款，被上诉人工程建设，拖延长达7年之久，超过合同期5年；其次，被上诉人建设质量较差，屋顶，墙体出现裂缝，铝合金窗被盗。同时按照协议应按3％计算楼层系数费用，扣除应付被上诉人房款（略）．沅，被上诉人还应付给上诉人补偿金（略）．30元。请求二审法院撤销原判，判令被上诉人补偿上诉人（略）．30元。被上诉人庭审中答辩称上诉人未按合同约定时间预付超面积房屋的购房款违约，应自行承担经济损失，请求二审法院维持原判。
经审理查明，1994年5月8日被上诉人原达州市通川区矿达建材开发公司为甲方与上诉人(乙方)签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。约定:甲方拆除乙方位于大西街X—X号砖木结构房屋，建筑面积20．35平方米。甲方在1996年6月1日前在大西街综合楼为其安置建筑面积约印平方米的住宅房屋，超过原房建筑面积部分，由乙方预付三分之一的房款（略）．77元，在破土动工一月内交清，否则，不予安置。由于甲方的责任超过过渡期限，由乙方自行解决临时过渡用房从逾期之月起，甲方每月递增10％的房租补贴，并约定由于安置房屋的口岸、朝向、楼层、结构等因素不相同甲方对安置的住宅房屋，可在新安住宅房屋基价的基础上增减3％—10％调差系数费，被上诉人应支付上诉人的旧房折价4884元、搬家补助费500元、临时安置补助费508．75元等共计6372．75元。协议签订后，被上诉人于1995年6月破土动工，1997年5月底被上诉人通过电视台通知被拆迁户缴纳预购超面积房款。上诉人于同年6月12日向被上诉人缴纳了预购房款（略）元。2000年11月大西街综合楼建成竣工(框架结构、有电梯设备)。2001年5月上诉人占用了大西街综合楼B幢X层X号房屋。2001年11月被上诉人向原审法院提起诉讼，称上诉人即被告现占用房屋建筑面积98平方米应支付房屋补差款和铝合金窗款共计（略）．8元，扣除被告已付（略）．75元，下差补差款（略）．05。庭审中又增加诉讼请求，以顶楼通风、采光好、又配备电梯，加之属框架结构要求增加10％的调差系数费。诉讼中，被告熊某某提起反诉，要求原告房屋调差系数应当调减10％赔偿铝合金窗损失费及房屋修缮费，逾期安置房屋房租补贴费，加之应支付给我方的旧房折价、搬家补助等费用共计（略）．3元，扣除原告应收款（略）．8元，还应给付我（略）．3元。
二审查明，原达州市通川区矿达建材开发公司现已注销，其债权债务由达州市华蜀实业有限责任公司承担。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，约定由上诉人在被上诉人承建的房屋破土动工一月内预付超过原房建筑面积部分三分之一价款，否则不予安置。被上诉人在破土动工时，未及时通知上诉人。之后，被上诉人通过电视台发出通知后，上诉人预缴了房款。被上诉人收到房款后，未提出异议。应视为上诉人的行为符合合同约定。被上诉人应按合同约定履行拆迁补偿安置义务。被上诉人未按合同约定时间对上诉人进行拆迁补偿安置，应承担逾期安置的违约责任。虽然合同约定了房租补贴(违约金)的计算方法，但房租补贴过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，可适当减少。上诉人的逾期安置房租补贴，应根据被拆迁房屋实际情况，按公平原则予以确认，上诉人主张被上诉人支付逾期安置的房租补贴的理由成立，予以支持。上诉人未经被上诉人同意占有被上诉人的综合楼房屋，上诉人称该房渗漏、铝合金窗被盗应由被上诉人赔偿损失，但不能充分举证，同时，上诉人强占该房的行为不当，应自行承担不利的法律后果；上诉人要求下调3％的房屋楼层系数的主张，因协议本身约定不明，上诉人提供的《达川地区地级公有住房出售实施办法》的相关规定，对此不能适用，其主张本院不予采纳。被上诉人要求按上诉人现占有的大西街综合楼B幢X楼X号房屋结算价款，上诉人亦同意接收该房屋。故，大西街综合楼B幢X楼X号房屋应确认为上诉人的安置房屋，双方应按合同约定结算房款。原审法院认定事实清楚，适用法律错误。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、维持达州市通川区人民法院(2001)通川民初字第X号民事判决第一、二项。即被告熊某某应向原告给付购房款（略）．8元(包括铝合金窗2240元)；原告通川区矿达建材开发公司应向被告给付原房及设施折价款、搬家补助费、临时安置补助费、按时搬迁一次性奖、提前搬迁奖、材料补助费共计6372．75元；上述一、二项相抵并扣除被告已向原告交纳的购房款1．1万元之后，被告实际应给付原告购房下差款（略）．05元。此款在判决生效后十五日内付清。
二、撤销达州市通川区人民法院(2001)通川民初字第X号民事判决第三项即驳回被告要求原告给付逾期安置房租补贴费、调差系数费、铝合金窗损失费、房屋修缮费的反诉请求。
三、被上诉人达州市华蜀实业有限责任公司给付上诉人熊某某逾期安置房租补贴（略）元。
一审本诉案件受理费2000元，反诉案件受理费700元；
二审案件受理费2000元，均由上诉人达州市华蜀实业有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长郭力
代理审判员李某进
代理审判员董中平
二○○二年六月十日
书记员廖玉成
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