上诉人（原审原告）关某某，又名关某孩。
上诉人（原审被告）朱某某。
委托代理人李某某。
委托代理人王某玉，河南王某玉律师事务所律师。
原审第三人王某某。
关某某与朱某某房屋买卖合同纠纷一案，淇县人民法院于2009年9月7日作出（2009）淇民初字第X号民事判决书，关某某与朱某某均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院受理双方的上诉后，依法组成合议庭，于2009年12月16日、12月2日两次公开开庭对本案进行审理，上诉人关某某，上诉人朱某某委托代理人李某某、王某玉，第三人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
淇县人民法院一审认定：1993年，王某某将租赁西街村委会的部分土地转让给朱某某之父朱某德，朱某德遂在该块土地上建起三间平房的宅院。朱某德去世后，朱某某于1995年委托王某某联系出卖其继承的房产。同年，经赵春旺介绍，关某某与王某某协商，购买朱某某的三间平房和宅院，价款x元。朱某某及王某某均承诺房产证和土地使用证齐全。
关某某分三次向朱某某支付了x元房款，分别是：经王某某转交朱某某房款x元，经魏海军转交朱某某房款x元，用苹果折抵给朱某某房款x元。
房款交齐后，关某某催要土地证，才得知朱某某没有土地证，该土地是属于西街村委会的集体土地。关某某于1999年3月4日到房产局办理了新的房屋所有权证，将房产登记在自己名下。2005年6月，西街村委会要求关某某拆除该房屋，经与该村委会协商，同年6月25日，关某某向桥盟信用社贷款x元交给西街村委会作为地皮费，以其妻子辛梅的名义办理了集体土地使用证。2005年8月9日，关某某诉讼到淇县人民法院，要求朱某某赔偿经济损失x元及利息。重审时，2009年5月25日关某某重新确定诉讼请求，要求确认房屋买卖合同合法有效，确认土地转让协议无效，要求朱某某返还土地转让金x元并支付其使用期间的银行利息，要求朱某某赔偿因不能返还土地转让金给原告造成的x元银行贷款利息损失。
淇县人民法院认为：原、被告口头签订的房地产转让协议中涉及房屋买卖的部分，自愿、合法并实际交付占有使用，属有效合同；房地产转让协议中涉及土地转让的部分，至原告起诉时，被告始终未取得讼争土地的使用权，因此，该协议涉及土地转让的部分属无效合同，被告应返还原告土地部分的价款。因原被告口头订立房地产转让协议时未对房屋、土地的价值分别约定，参照原告向西街村委会缴纳地皮费的数额，被告返还原告土地款数额确定为x元。原告向土地权属单位缴纳费用后，向有关某门办理了相关某书，所以讼争的房地产应由原告继续占有使用。
该房地产转让协议涉及土地转让部分的无效，原、被告均存在过错，因此，被告不应赔偿土地转让金产生的利息损失，也不应赔偿原告x元银行贷款的利息损失。第三人在原被告签订及履行房地产转让协议过程中没有取得利益，第三人对原被告之间的相互返还也不应承担民事责任。
原告向被告、第三人索要土地证未果，第三人承诺一旦西街村委会出让土地即给原告办理土地证时，原告的权利并未受到侵害。2005年6月，西街村委会要求原告拆除房屋，被告和第三人为原告履行办理土地证的承诺已成为不可能，此时应视为原告的权利开始受到了侵害，原告于2005年8月9日提起诉讼，其诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，淇县人民法院判决：（一）原告关某某与被告朱某某房地产转让协议中涉及房屋买卖部分为有效合同，涉及土地转让部分为无效合同；（二）被告朱某某返还原告关某某土地款x元；（三）驳回原告关某某的其他诉讼请求；（四）第三人王某某不承担返还责任。
关某某上诉称：原判认定事实清楚，但没有依据事实，依法公正判决。应依法改判朱某某退给关某某土地转让金x元，并赔偿给关某某造成的一切损失，包括信赖利益损失。理由是：（一）原审法院认定关某某用x元买卖房地产的事实，朱某某又认可房屋的价值是x元，就应该按房地产总价值减去房屋部分的价值，来确定土地转让金为x元；（二）朱某某收到x元房地款，但实际不具有该土地的使用权，事后又不能积极的给上诉人解决办理土地使用证，过错在朱某某，其应当返还x元土地转让金并支付相应的利息；（三）关某某重新取得土地使用权是朱某某的欺诈和不积极补救的无奈之举，给关某某造成的x元银行贷款利息的损失，应由朱某某赔偿。
朱某某上诉称：（一）原判认定事实错误，原判据以认定朱某某收到关某某房款数额x元，证据不充分。朱某某仅收到x元房款；（二）原判漏列诉讼当事人，该诉争的房产是朱某某的父亲朱某德所建，朱某某不是唯一的继承人，应将其他继承人列为本案的诉讼当事人。另外，本案集体土地的使用证载明的使用人是辛梅，而不是关某某，为查明案件事实，也应将辛梅列为本案的当事人；（三）该涉案的土地是西街村委会的集体土地，现行法律禁止集体土地的租赁转让，集体组织以外的其他人员也不能取得集体土地的使用权。依据“地随房走、房随地走”的原则，朱某某与关某某之间的房地产转让协议均属于无效的民事行为，应适用返还原则，双方相互返还；（四）关某某的诉讼请求已超过诉讼时效。
二审中，朱某某为证明房地产转让协议中房屋买卖部分和土地转让部分均为无效，向本院提交新的证据，即（2009）鹤民一终字第X号民事判决书，该判决书载明：“王某某将位于原精粉厂大门路西的房基地一处出售给关某汉，但王某某对该土地不享有处分权，判决王某某与关某汉签订的房地基买卖协议无效”。
关某某对该证据发表质证意见认为，（2009）鹤民一终字第X号民事判决书的情况与其本人的情况不一样，其依法取得了房产证。
综合双方当事人的举证质证意见，本院认为，（2009）鹤民一终字第X号民事判决书与本案不具有关某性，不能证明朱某某的诉讼主张，不能作为有效证据使用，对其证明力本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：
第一、关某某与朱某某房地产转让行为中涉及房屋买卖部分为有效，涉及土地转让部分为无效。理由如下：关某某与朱某某口头签订的房地产转让协议涉及房产和土地两部分，其中涉及房屋买卖的部分，自愿、合法并实际交付占有使用，属有效合同；涉及土地转让的部分，因朱某某没有对该土地的处分权，而且事后既未取得处分权也未经权利人追认，直至原告起诉时，被告始终未取得讼争土地的使用权，因此，该协议中涉及土地转让的部分应为无效，朱某某应返还关某某土地部分的价款。
第二、原判确定朱某某返还土地款的数额为x元适当。理由如下：
首先，双方1995年口头订立房地产转让协议时约定转让总价款为x元，未对房屋、土地的价值分别约定，不能确定土地使用权的具体价值。上诉人关某某主张：“朱某某自认收到房款x元，就应确定地款的价值为x元”的主张不能成立，因为本案综合证据证实朱某某自认只收到x元的陈述是不真实的陈述，另外，关某某在购房的10年后办理土地证时才交土地款x元。由此判断，在1995年，该房产所涉及的土地价值，只能低于x元，而不可能达到x元。
其次，关某某和朱某某最初口头协议买卖该房产是在1995年，10年之后，也就是在2005年关某某以其妻子辛梅的名义办理土地证时，向西街村委会缴纳的地皮费才是x元。综合分析可知，1995年的土地价值绝对低于2005年的土地价值，也就是说双方在1995年协议买卖该房产时的土地价格应该在x元以下。原审法院在不能依据原口头买卖协议具体确定土地款数额的情况下，参照关某某向西街村委会缴纳地皮费的数额，判决朱某某返还关某某土地款x元，也是充分考虑了关某某所受的损失，包含有对关某某补偿的因素。
再次，该房地产转让行为涉及的土地性质为集体土地，双方均是明知的，导致转让行为无效，双方均存在过错，由于原判决确定的土地款x元已包含了对关某某损失的酌情补偿，故朱某某不应再赔偿土地款产生的利息损失。考虑关某某向土地权属单位缴纳费用后，以其妻子的名义向有关某门办理了土地使用证书，且已经占有使用该房产长达13年，从维护民事关某的稳定角度考虑，该讼争的房地产也应由关某某继续占有使用，不应再判决返还。第三人王某某在签订及履行房地产转让协议过程中没有取得利益，所以王某某也不应承担相应的民事责任。
第三、朱某德的其他法定继承人不应参加本案的诉讼，本案也未漏列诉讼当事人。本案的法律关某是关某某与朱某某之间的买卖合同关某，而不是继承法律关某，朱某德的其他法定继承人与朱某某之间属于继承法律关某，与本案不是同一法律关某，不属于本案审理的范围。因此，朱某德的其他法定继承人不应参加本案的诉讼。
第四、关某某的诉求并未超过诉讼时效。关某某在向朱某某、王某某索要土地证未果时，王某某承诺等到西街村委会出让土地时，就给关某某办理土地证，当时，关某某的权利并未受到侵害。直至2005年6月，西街村委会要求关某某拆除房屋时，对方为关某某履行办理土地证的承诺已成为不可能，此时应视为关某某的权利开始受到了侵害，关某某于2005年8月9日提起诉讼，其诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上，关某某、朱某某的各项上诉理由均不能成立。淇县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，审判程序合法，应予维持。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
关某某预交的二审案件受理费550元，由关某某负担；朱某某预交的二审案件受理费1210元，由朱某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张胜庆
审判员牛再田
代理审判员高海燕
二О一0年一月二十日
书记员杜雪州
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