原告赵XX，男。
委托代理人韩XX，男。
被告XX有某。
法定代表人施XX，该公司董事长。
委托代理人李XX，女。
原告赵XX与被告XX有某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月14日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成由审判员禹莉担任审判长，审判员陈艳君、人民陪审员陈声伟参加的合议庭，于2011年8月10日公开开庭进行了审理。书记员许丽担任法庭记录。原告赵XX及其委托代理人韩XX，被告的委托代理人李XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称；2010年4月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的怀化新商城房号为2703的商品房一套，建筑面某146.8平方米，价格每平方米2715.72元，总房款x元，原告一次性付款x元，余款x元办证时付清，被告应于2010年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房的，自最后交付期限的第二日起至实际交付日止，被告应按日向原告支付已交付房款万分之十的违约金，契税为交易额的2%计7973元，维修基金为总房款的2%计7973元。合同签订后，原告已于2010年4月19日一次性给被告缴纳房款x元，履行了合同规定的义务，而被告至今未将房屋交付原告使用。请求：1、依法判令被告按每天万分之十赔付原告延期交房的违约金x.22元（自2010年12月31日至实际交房日止）；2、依法判令被告依合同约定的办证费用给原告办理好房产证、土地使用权证等手续，并将经验收合格的房屋及时交付原告使用；3、由被告承担本案全部诉讼费用及原告为实现权利的所有某用。
被告辩称：被告认为原告诉求不能成立，理由如下：一、按双方合同约定，被告延期交房的期限仅有3个月，原告诉请被告应按每天万分之十赔付原告延期交房的违约金x.22元于事实不符，于法无据。事实上2011年3月30日，被告已符合交房条件并通知原告前来收房，因原、被告就延期交房的违约问题未取得一致，原告未收房、未按合同约定交纳剩余购房款及两证代办费用、维修基金；原、被告双方虽然约定了违约金，但过份高于原告所受到的损失，请求法院按原告实际损失为基数进行调整。依法判定违约金额度。二、办理“两证”、缴纳维修基金的手续及费用均是国家、政府以法律法规或者规章、条例的形式做出具体要求的，既不能由被告做主，也不因原告请求而有某改变。因此，原告请求判令被告依合同约定的办证费用给原告办好两证是超出被告人能力范围的诉讼请求。原告所购买的房屋早已符合交付条件，被告与原告的种种行为也显示该房屋在法律上已视为交付。请求法院驳回原告的诉讼请求。三、由被告承担全部诉讼费用及实现权利的所有某用这一诉求既无法律依据，又无双方合同约定，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年4月19日，原告赵XX与被告XX有某（以下简称汇众公司）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发正在修建的怀化新商城中房号为2703的商品房期房一套，建筑面某146.8平方米，价格每平方米2715.72元，总金额x元，付款方式为：原告总房款x元，已付款x元，余款x元办证时付清；被告应于2010年12月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，如果遇到下列特殊原因，被告可以据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力的自然灾害，且被告在灾害发生之日起15日内告知买受人的，2、被告在施某过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且被告在发生之日起15日内告知买受人的；逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付价款万分之十的违约金，合同继续履行，2、逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金；
办理房产证和土地使用证的有某手续及交纳费用：原告委托被告办理房产证和土地使用证，交易契税2010年12月31日前发生交易的，首次购买普通住房的，由被告向原告按房屋交易额的2%收取，计人民币7973元，并由原告于2010年12月30日前交清，原告委托被告办理“两证”的，原告需在2010年12月30日前按购房款总额的2%向被告缴纳维修基金计7973元，自交房之日起原告在交齐真实有某资料后，被告在1年内办理好产权证，等等。合同签订后原告按合同约定于2010年4月19日一次性支付被告购房款x元，但原告至今尚未支付被告办理产权证的费用。房屋竣工后，被告于2011年3月30日通知原告办理房屋交接手续，但原告以房屋没有某验收合格等为由拒绝办理房屋交接手续。2011年4月26日，怀化市建设某程监理有某、湖南诚土建筑规划设某有某、湖南省第三工程公司怀化新商城工程项目部、XX有某共同对怀化新商城项目进行验收，结论为暂定为验收合格。本案在开庭审理过程中，本院要求被告提交怀化市建筑工程质量安全监督管理站对怀化新商城的竣工验收资料，被告至今未提交该证据。原告向本院提交车票23张、金额3291元，要求被告支付其因处理与被告纠纷的车费损失3291元，但原告未向本院提交证据证明该3291元是其因处理与被告纠纷所花的车费。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证及辩论，本院确认，有某列证据证明：
1、原告身份证复印件一份、被告《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》复印件各一份，证明原、被告的身份情况。
2、原、被告提供《商品房买卖合同》1份，证明原、被告于2010年4月19日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购房位置、面某、价格及双方的权利义务关系；
3、原告提供发票收据1份，证明原告于2010年4月19日一次性支付被告购房款x元；
4、原告提供怀化新商城《工程质量竣工验收记录》1份，证明2011年4月26日，怀化市建设某程监理有某、湖南诚土建筑规划设某有某、湖南省第三工程公司怀化新商城工程项目部、XX有某共同对怀化新商城项目进行验收，结论为暂定为验收合格；
5、原告提交的火车票23张，金额3297元；
6、被告提供证人证词、工作记录等，证明被告于2011年通知原告办理交房手续；
7、庭审记录一份，证明本案其他事实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有某，双方应按合同履行自己义务。原告已经按合同约定支付被告购房款x元，余款x元在办理房屋产权证时付清，原告支付购房款没有某约，被告未能按合同约定于2010年12月30日前将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用属违约行为，应承担违约责任。原告向被告购买的怀化新商城住房是正在修建的期房，被告在向原告交付房屋时尚未取得房屋所有某证，但被告交房时应当向原告出示竣工验收合格的证明文件。根据《建设某程质量管理条例》第十六条规定，被告开发的怀化新商城进行竣工验收时，应有某察、设某、施某、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，建设某程经验收合格的，方可交付使用。被告至今未向本院提交怀化新商城经上述部门验收合格的证据，原告有某拒绝办理房屋交接手续，由此造成逾期交房的责任应由被告承担。被告以怀化新商城经过怀化市建设某程监理有某、湖南诚土建筑规划设某有某验收合格为由，认为具备向原告交房条件，证据不足，本院不予支持。故被告应当将经验收合格的房屋及时交付原告使用，并按合同约定向原告支付从2010年12月31日起至实际交房日止逾期交房违约金。合同约定违约金按已支付购房款每日万分之十计算，被告请求按原告实际损失为基数进行调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以及本案迟延交房并未对原告造成较大直接经济损失的情况，本案逾期交房违约金应以银行同期贷款利率为基数对合同约定的违约金适当调整为每日万分之五比较适宜。
由于合同约定原告应于2010年12月30日前向被告交清办理房屋产权证费用，但被告至今没有某纳，造成原告未办理房屋产权证及房产交易契税税率提高，责任应由原告承担。故原告要求按照合同约定的办证费用给原告办理好房产证、土地使用权证等手续的请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿为实现权利的费用，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《建设某程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告XX有某及时将经验收合格的原告所购怀化新商城X号住房交付原告赵XX使用；
二、被告XX有某于本判决生效之日起10日内给付原告赵XX逾期交房违约金（按已付房款x元的每日万分之五，自2010年12月31日计算至实际交房日止；实际交房日，按被告提供《建设某程质量管理条例》第十六条规定的质量验收合格文件之日确定。）；
三、驳回原告赵XX对被告XX有某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1376元，由被告XX有某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长禹莉
审判员陈艳君
人民陪审员陈声伟
二0一一年九月十九日
书记员李琼玲
附：
《中华人民共和国合同法》
中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面某行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《建设某程质量管理条例》第十六条建设某位收到建设某程竣工报告后，应当组织设某、施某、工程监理等有某单位进行竣工验收。建设某程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设某程设某和合同约定的各项内容；（二）有某整的技术档案和施某管理资料；（三）有某程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设某的进场试验报告；（四）有某察、设某、施某、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有某某单位签署的工程保修书。建设某程经验收合格的，方可交付使用。
《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
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