上诉人（原审被告）邵某某。
被上诉人(原审原告)邳州市人民政府第一招待所。
法定代表人郭某某，所长。
委托代理人郭某凯，江苏恒久律师事务所律师。
上诉人邵某某因与被上诉人邳州市人民政府第一招待所（以下简称邳州政府一招）房屋租赁合同纠纷一案，不服邳州市人民法院(2009)邳民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人邵某某、被上诉人邳州政府一招的委托代理人郭某凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2000年邳州市人民政府研究决定将邳州市人民政府第二招待所挂牌转让，转让后邳州市人民政府第二招待所的全体员工及资产并入第一招待所，人员、资产隶属邳州政府一招管理使用和所有。邵某某从2004年起租赁原邳州市人民政府第二招待所的门面房2间。2008年12月15日邳州政府一招给邵某某等租房户发出书面通知，内容是“原二招租房户，根据职工意愿及上级领导的指示，经宾馆领导班子集体研究，租房户预交款于2008年12月28日前交清现租欠款。租金为每年每平方米壹千元整。否则宾馆退回预交款。原租房户在15天内将房子退出（2008年12月29日－2009年元月12日止），宾馆收回房子”。邵某某接到通知后在该通知上签了名字。2008年12月25日邵某某交给邳州政府一招2009年度一间房屋（面积40余平方米）租金x元，退回邳州政府一招靠北边的一间房屋，双方没有签订书面的2009年租房协议。2009年4月22日江苏恒久律师事务所曹培珍律师受邳州政府一招的委托，向邵某某发出律师函称：“你承租的原二招门面房产权已归邳州政府一招所有。2008年12月15日，邳州政府一招已召集你等租房户开会，正式通知你们，你们承租的房屋租金上调为每年每平方米1000元，从2009年1月1日起计算。你已预交x元，尚余租金x元未付。按照2008年12月25日的会议通知规定，你已逾期交付剩余租金，应收回你所租房屋。现再次通知你，接到本次律师函后三日内交出房屋，否则依法起诉”。邵某某接到该律师函后至今未将房屋交还邳州政府一招。为此，邳州政府一招向法院起诉，要求判令：1、解除租赁合同。2、邵某某交出房屋。邵某某辩称：2009年邳州政府一招同意将房屋租给邵某某，房租已经交到8月份，房租涨得太高，在邳州政府一招通知上规定的时间内交不起，后来愿意交，邳州政府一招不再接收。
原审法院认为，邳州政府一招、邵某某之间的口头房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及有关行政法规的强制性规定，该口头房屋租赁合同应为有效合同。由于双方没有签订书面合同，根据法律规定“租期为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。而不定期租赁，双方均可以随时解除合同。从本案的事实看，邳州政府一招给邵某某的通知及律师函中体现了邳州政府一招与邵某某口头约定了2009年度的房屋租赁事宜。且约定了合同解除的条件，双方对年度租金数额及房屋面积也无争议，但邵某某没有按约定交清2009年度的租金。因此，邳州政府一招的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。邵某某的辩称理由没有证据证实，不应采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条及相关法律规定，判决：一、解除邳州市人民政府第一招待所与邵某某之间的口头房屋租赁合同。二、邵某某于判决生效之日起十五日内将承租邳州市人民政府第一招待所的一间房屋（位于邳州市X路原二招门面房，从南向北数第一户）返还邳州市人民政府第一招待所。案件受理费80元（邳州市人民政府第一招待所已预交）由邵某某负担，由邵某某于本判决生效之日起十日内直接支付邳州市人民政府第一招待所。
上诉人邵某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：在2009年前上诉人租用房屋均签订书面合同，2009年被上诉人故意不与上诉人签订书面合同，租金从原来x元提高到x元，上诉人将钱凑齐在规定的期间内交给被上诉人，而被上诉人拒不收取上诉人交纳的租金，双方的合同应继续履行。庭审中上诉人邵某某变更上诉理由为：对一审判决的内容无异议，但要求被上诉人赔偿其损失8万元。
被上诉人邳州政府一招答辩称，双方形成了租赁关系，但没有签订书面合同，是不定期的房屋租赁关系，被上诉人有权要求随时解除房屋。并且被上诉人已经提前告知上诉人要提前收回房屋。上诉人占用房屋不退还的行为，已经给被上诉人造成损失，被上诉人保留这部分的诉讼权利。上诉人的上诉请求无事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，邵某某与邳州政府一招的房屋租赁关系不违反法律法规，是合法有效的。邵某某租用邳州政府一招的房屋，双方形成了多年的租赁关系，2008年12月15日，邳州政府一招通知租房户对2009年的房屋租金进行调整，该通知是向邵某某等租赁户发出的提高租金的要约，邵某某没有提出异议并在通知上签字，是对邳州政府一招提高租金要约的承诺，双方形成了新的房屋租赁关系，该承诺具有法律效力。在邳州政府一招规定的期限内，邵某某缴纳了2009年的大部分租金，表明邵某某已经部分履行了租赁合同的义务，但邵某某没有在通知规定的期限全额缴纳房租，构成违约。原审法院根据邳州政府一招的诉讼请求，判决解除邵某某与邳州政府一招之间的房屋租赁合同，由邵某某返还租赁的房屋并无不当，二审中邵某某表示对原审法院判决无异议。双方的租赁合同因邵某某违约而解除，现邵某某上诉要求邳州政府一招赔偿其损失8万元无依据，且邵某某在一审时没有提出反诉，二审也不予审理。邵某某的上诉理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邵某某负担。
本判决为终审判决。
审判长孙燕
审判员李清爱
代理审判员王利明
二○一○年一月二十六日
书记员李媛媛
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