原告广东××有限公司。
被告上海××有限公司。
第三人上海××有限公司。
原告广东××有限公司为与被告上海××有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年3月2日向本院起诉。本院受理后，由代理审判员马浩波独任审判，后依法组成合议庭进行审理。2009年10月10日，原告向本院提出申请，要求追加上海××有限公司为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案分别于2009年6月11日、11月2日公开开庭进行了审理，原告广东××有限公司的委托代理人张××，被告上海××有限公司的法定代表人叶××与委托代理人宋××到庭参加了诉讼。第三人上海××有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告广东××有限公司诉称：原、被告于2007年10月签订《上海市房屋租赁合同》一份，原告将本市××路××号房屋出租给被告使用。该合同约定：租赁期限自2007年10月30日起至2017年10月29日止，每月租金为人民币11.8万元，装修免租期为五个月，逾期支付租金需按日租金千分之五支付违约金，逾期支付租金累计超过一个月，出租方可提前解除合同，承租方应支付违约金11.8万元。合同签订后，被告自2008年7月起拒不履行支付租金的义务。经原告多次催讨无果，故诉至本院，要求依约解除双方签订的房屋租赁合同；被告立即将承租的房屋归还原告；支付原告自2008年7月30日起至2009年2月28日止的房屋租金70.8万元；支付原告逾期付款的滞纳金3,600元；支付原告违约金23.6万元。
被告上海××有限公司辩称：双方签订房屋租赁合同与自2008年7月30日起未再支付租金的情况属实。该合同在履行过程中，因原告未能提供房屋所有人的相关证明材料，导致被告申请装修的手续不全，拖延了被告的装修期限，不能进行正常开业。经与原告协商，原告口头同意被告至开业时再支付租金。被告在装修过程中，搭建了一间约120平方米的房屋，原告的经办人为此又口头同意减免被告二年的房屋租金，并要求被告提供书面的申请报告。当被告按原告要求递交减免房屋租金的书面申请之后，原告却迟迟不予答复，最终向法院提起诉讼。本案纠纷系原告未能提供出租房屋所有人的相关证明供被告办理装修手续所造成的，应属原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求。
第三人上海××有限公司未到庭应诉，故无答辩意见。
经审理查明：本市长宁区××路××号系案外人上海市××办公室所有的房屋。2007年10月25日，该案外人出具《授权委托书》一份，主要内容为：兹授权委托原告，代为行使我办所属上海市长宁区××路××号房产的管理权、使用权、经营权、收益权，在经营和使用该房产中发生的风险、法律责任、各项税费均由原告承担。2007年10月29日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》一份。该合同与本案纠纷有关的主要内容为：原告出租给被告的房屋座落本市长宁区××路××号，该房屋的建筑面积1223.11平方米，房屋类型为商场与办公；原告作为该房屋的代管人与被告建立租赁关系，原告于2007年10月29日前向被告交付房屋，租赁期限自2007年10月30日起至2017年10月29日止；房屋每日每平方米建筑面积租金3.172元，月租金总计为11.8万元；被告按每季度（每三个月支付一次），每季度前一个月的25日前支付下一季度（三个月）的租金，被告以支票或转帐方式将租金缴于原告指定帐户，逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的千分之五支付违约金；原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即11.8万元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理以及其他与经营有关的费用由被告承担，其他有关费用均由原告承担，同时被告在合同生效日即向原告支付2万元整作为水、电、煤气、通讯费用的押金；被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由原告委托被告报请有关部门批准后方可进行，被告增设的附属设施和设备归属及其维修责任由双方另行书面约定；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知解除本合同，被告应按月租金支付原告违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方在合同附件四中的补充条款还约定：房屋租金以合同生效之日起计算二年内不变，原告同意被告租用该房屋的免租期为五个月（以合同生效日起计算），作为被告对房屋进行装修、增设附属设施设备及办证期，在第六个月开始支付租金；应被告的要求，原告同意被告在前十九月时每两个月支付一次租金，即每次支付两个月租金，于上一个月25日前向原告支付租金，逾期支付租金及从第二十个月起按合同条款规定的内容执行；由被告负责办理以被告经营项目为目的的消防、环保、工商等相关审批手续原告应予配合，因被告的原因不能办理相关手续致使无法开业及经营，造成不能履行双方签订的房屋租赁合同，由被告负全部责任。合同签订后，原告依约将室内未经过装修的毛坯房交付给被告使用，被告亦依约向原告支付房屋租赁保证金11.8万元及水、电、煤气、通讯费的押金2万元。被告此后即按自己经营家具的需要对承租房屋的室内与部分外墙进行装修。2008年3月29日合同约定的免租期到期后，被告依约分二期共支付原告四个月的房屋租金47.2万元，自2008年7月30日起被告未再向原告支付过房屋租金。2008年6月底，被告的房屋装修完工，其除对一至四层的室内与外墙的部分进行装修外，还在承租房屋的北面搭建了约120平方米的无照房屋。2008年6月24日，原、被告双方与第三人（当时尚未成立）经协商签订《备忘录》一份，××路地区招商服务中心作为见证人亦在该文件上盖章。《备忘录》的主要内容为：被告及被告的股东拟在租赁的房屋内注册上海××有限公司，因工商部门规定被告不得将该房屋转租，为使第三人尽快注册，应被告要求，原告与第三人签订《租房协议》（附后），以使第三人注册时符合工商部门规定；原告与第三人签订的《租房协议》仅作为注册登记使用，在第三人注册成立后须在《备忘录》上签章确认；原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》仍然有效，并作为原告、被告、第三人共同认可和遵守的法律文件，由被告按该合同向原告支付租金，承担相关义务；被告、第三人承诺，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》终止后，在一个月内将第三人由本市长宁区××路××号变更至其他地点或撤销，并在工商部门完成变更手续；本《备忘录》与《上海市房屋租赁合同》及《租房协议》由××路地区招商服务中心作见证，原告、被告、第三人三方共同遵守。此后，被告即向有关部门申请成立第三人的相关事宜。2008年8月20日，第三人经工商管理部门审核批准，在被告承租的房屋内注册成立。原告为向被告催讨房屋欠租，于2008年9月22日发函给被告，要求被告支付房屋欠租。2008年11月25日，被告发函给原告及房屋所有人，认为全球性的金融危机已严重影响到他们的家具行业，且其承租的房屋租金偏高，要求原告给予免租期二年，二年后房屋租金减半收取。2008年12月25日，原告再次发函给被告，继续要求被告支付房屋欠租。2009年2月，被告承租的房屋以第三人的名义对外营业。此后，被告仍未向原告支付房屋租金。原告催讨租金无着，向本院提起诉讼。
本案在审理过程中，原告变更部分诉讼请求，要求被告按月租金11.8万元标准支付原告自2008年7月30日起至被告和第三人实际搬离时止的房屋租金及房屋使用费；被告支付原告违约金11.8万元；第三人注销在承租房屋内的工商注册登记。2009年7月24日，原告向本院提出申请，要求对被告承租的房屋装修现存价值进行评估。在送有关部门进行评估后，被告向该部门的报价装修费用为398万，故需由原告预付评估费用近10万元。为此原告不同意预付评估费。经征询被告的意见，被告亦表示不同意预付评估费。原告于2009年9月8日提出申请，撤销对被告承租房屋装修现存价值的评估。经本院多次做原告方的工作，原告自愿放弃向被告主张逾期付款滞纳金的诉讼请求，并表示在被告和第三人在搬离承租的房屋后，其愿意一次性补偿被告20万元整。
上述事实，有租赁房屋的《上海市房地产权证》、租赁房屋所有人出具的授权委托书、原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》、原告与被告及第三人签订的《备忘录》、被告于2008年7月23日发给原告与租赁房屋所有人的书函、原告于2008年9月22日发给被告的催收逾期房租通知书、被告于2008年11月25日发给原告与租赁房屋所有人的书函、原告于2008年12月25日发给被告的催收逾期房租通知书及双方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，所约定内容符合相关的法律规定，依法应确认为合法有效，双方当事人理应按合同约定严格履行各自的义务。被告在进行投资前，应当对投资风险进行正确评估与考量，现其认为原告违约在先的主张，缺乏相应的证据佐证，本院不能采信。被告在履行合同的过程中，自2008年7月30日起拒绝支付原告的房屋租金，当第三人在租赁房屋对外营业后，被告仍不履行支付租金的义务，其行为构成违约的事实清楚，原告现按合同约定要求解除租赁合同与被告和第三人搬离租赁房屋的诉讼请求，依法应予支持。在合同履行期间，被告应当支付原告房屋租金，在合同解除后，被告应支付原告的是房屋使用费，房屋使用费的标准应参照双方约定的房屋租金标准执行。原告与被告及第三人签订的《备忘录》中明确约定，原、被告签订的房屋租赁合同终止后一个月内，第三人在租赁房屋中的工商注册登记应变更至其他地点或撤销，并在工商部门完成变更手续。该约定符合相关法律规定，应认定为合法有效，故原告要求第三人注销以租赁房屋为注册地的工商登记之诉讼请求，依法应予支持。由于被告的违约行为，导致租赁合同提前解除，依照双方合同的约定，违约方还应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付违约金11.8万元的诉讼请求,亦应予以支持。原告在庭审时表示，当被告和第三人搬离承租的房屋后，其愿意一次性补偿被告20万元。原告该意见于法不悖，本院应予准许。原告自愿放弃向被告主张逾期付款滞纳金的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的合理处分，本院亦应准许。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可予缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告广东××有限公司与被告上海××有限公司于2007年10月29日签订的本市××路××号《上海市房屋租赁合同》终止履行。
二、被告上海××有限公司、第三人上海××有限公司应于本判决生效之日起一个月内，搬离本市长宁区××路××号，将该房屋归还原告广东××有限公司。
三、被告上海××有限公司应于本判决生效之日起一个月内，按每月人民币11.8万元标准支付原告广东××有限公司本市××路××号自2008年7月30日起至被告上海××有限公司、第三人上海××有限公司实际搬离时止的房屋租金与房屋使用费。
四、第三人上海××有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向工商管理部门注销以本市长宁区××路××号房屋为注册地的工商登记。
五、被告上海××有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付原告广东××有限公司违约金人民币11.8万元。
六、原告广东××有限公司应于被告上海××有限公司、第三人上海××有限公司搬离本市长宁区××路××号之日起十日内一次性补偿被告上海××有限公司人民币20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5,000元，由被告上海××有限公司负担。
案件受理费人民币13,276元，由被告上海××有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王惠林
审判员马浩波
代理审判员杨耀丰
书记员陆旭辉
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