原告中国农业银行北京市顺义区支行，住所地北京市顺义区X街。
负责人李某某，行长。
委托代理人赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京市分行职员，住（略）。
委托代理人撖雁军，北京市天铎律师事务所律师。
被告北京市天竺苗圃，住所地北京市顺义区首都机场南平东里乙X号（京林大厦）。
法定代表人宋某某，主任。
委托代理人朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市天竺苗圃计财审计科科长，住（略）。
委托代理人李某，北京市青天律师事务所律师。
原告中国农业银行北京市顺义区支行(以下简称农行顺义支行)与被告北京市天竺苗圃(以下简称天竺苗圃)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李某艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行顺义支行的委托代理人赵某某、撖雁军，被告天竺苗圃的委托代理人朱某某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告农行顺义支行起诉称：2006年10月30日，农行顺义支行与天竺苗圃签订了编号为x的借款合同，合同约定，由农行顺义支行向天竺苗圃贷款x元。同日，农行顺义支行与天竺苗圃签订了编号为x的最高额抵押合同，天竺苗圃以自有的位于北京市顺义区首都机场南平东里乙X号房产为偿还前述贷款提供抵押担保，并在北京市顺义区房屋管理局办理了抵押登记，农行顺义支行取得了京房顺国他字第x号房屋他项权证、京顺他项（2006）第x号土地他项权利证明书。抵押期限为2006年10月30日至2011年10月29日。合同签订后，农行顺义支行依约于2006年10月30日向天竺苗圃发放了贷款。2007年10月30日，贷款期限届满，天竺苗圃未依约偿还贷款本息。2007年11月11日，农行顺义支行向天竺苗圃发出债务逾期催收通知书，要求其立即履行还款义务。天竺苗圃于2008年5月30日偿还欠款x元，2008年7月21日，贷款系统自动收回本金705.69元，2009年1月20日偿还欠款x元，其余贷款本金x.31元及相应利息，天竺苗圃仍拖欠未还。起诉要求：1.判令天竺苗圃偿还贷款本金x.31元，罚息x.39元及贷款逾期复利x.72元（利息暂计算至2009年4月29日）及实际清偿之日止按年利率7.344％计算的罚息及复利。2.判令农行顺义支行对京房顺国他字第x号房屋他项权证下的房屋及京顺他项（2006）第x号土地他项权利证明书下的土地享有优先受偿权。3.判令天竺苗圃承担本案诉讼费。
被告天竺苗圃答辩称：对农行顺义支行起诉的贷款本金数额不持异议且同意偿还，但天竺苗圃与农行顺义支行曾口头商定天竺苗圃只还本金不还利息，故不同意支付利息及复利。
经审理查明：2006年10月30日，农行顺义支行与天竺苗圃签订了一份编号为x的借款合同，合同约定：借款种类为短期流动资金贷款；借款用途为借新还旧；借款币种及金额为x元；借款发放日期为2006年1月30日，借款到期日为2007年10月30日；借款利率在利率基准上上x%，执行年利率7.344％直至借款到期日；按季结息，结息日为每季末月的20日。天竺苗圃须于每一结息日当日付息。如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清(日利率=月利率/30)；天竺苗圃未按本合同约定期限归还借款本金的，农行顺义支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上x%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，人民币借款的，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；对应付未付利息，农行顺义支行依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同项下的借款的担保方式为最高额抵押合同，担保合同另行签订。
合同签订当日，农行顺义支行依约向天竺苗圃提供了借款。借款到期后，天竺苗圃未按合同约定偿还借款本金，仅于2008年3月，2008年4月共计偿还利息x.38元，于2008年5月、2008年7月、2009年1月共计偿还借款本金x.69元。截止2009年4月29日，按年利率7.344％计算，天竺苗圃尚欠农行顺义支行借款本金x.31元及罚息、复利x.11元。2009年4月30日以后，天竺苗圃未向农行顺义支行偿还借款本金及罚息、复利。
借款合同签订当日，农行顺义支行与天竺苗圃还签订了编号为x的最高额抵押合同，合同约定：天竺苗圃自愿为债务人自2006年10月30日起至2011年10月29日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高余额折合人民币x元提供担保。在上述期间内发生的业务，其到期日不得超过2011年12月31日；抵押担保的范围，包括天竺苗圃依主合同与农行顺义支行发生的全部债务本金、利息、罚息、复利，违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；抵押人同意以天竺苗圃房地产（详见编号为NO.2137#的抵押清单）作为抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分；上述抵押物暂作价人民币x元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息等；债务人和抵押人违反主合同或本合同项下的义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。任一主合同项下债务履行期限届满，农行顺义支行未受清偿的，农行顺义支行有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期的债务，或向天竺苗圃与农行顺义支行商定的第三人提存。依据该最高额抵押合同，农行顺义支行于2006年11月16日取得了京房顺国他字第x号房屋他项权证，于2006年11月4日取得了京顺他项（2006）第x号土地他项权利证明书。
上述事实，有借款合同、借款凭证、最高额抵押合同、房屋他项权证、土地他项权利证明书、房地产抵押清单及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：农行顺义支行与天竺苗圃签订的合同是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。借款期限届满后，天竺苗圃未按约返还农行顺义支行借款本金，属违约。农行顺义支行按合同约定要求天竺苗圃偿还借款本金及给付罚息、复利的诉讼请求并无不当，本院予以支持。天竺苗圃关于双方曾商定其只还借款不还利息的辩解意见，因没有证据支持，本院不予采信；在实现债权过程中，农行顺义支行对涉案抵押物享有优先受偿权，故对农行顺义支行的相应诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告北京市天竺苗圃返还原告中国农业银行北京市顺义区支行借款本金一千七百六十九万九千二百九十四元三角一分，并支付罚息及复利（截止二00九年四月二十九日的罚息及复利为一百八十三万三千八百零一元一角一分，自二00九年四月三十日起至款付清之日止的罚息及复利，按年利率百分之七点三四四计算），于本判决生效后十日内执行；
二、原告中国农业银行北京市顺义区支行对京房顺国他字第x号房屋他项权证项下的房屋及京顺他项（2006）第x号土地他项权利证明书项下的土地使用权享有优先受偿权。
如果被告北京市天竺苗圃未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万九千四百九十九元及保全申请费五千元，由被告北京市天竺苗圃负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员李某艳
二00九年十二月四日
书记员黄某
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