原告邹a，男，汉族。
委托代理人王a，上海A律师事务所律师。
被告顾a，男，汉族。
第三人××银行股份有限公司上海市××支行。
法定代表人郭a，行长。
委托代理人徐a、王b，系公司职员。
原告邹a诉被告顾a、第三人××银行股份有限公司上海市××支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月3日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告邹a的委托代理人王a、被告顾a、第三人××银行股份有限公司上海市××支行的委托代理人徐a、王b到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称:原被告原系朋友关系。2007年3月8日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告名下所有的位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋，转让价格2,390,000元，合同签订后10天内原告先支付774,500元给被告，余款1,615,500元，即被告在该买卖房屋上设置的抵押贷款未偿还本金部分，在合同签订后，按照贷款合同的约定应由被告还贷的款项由原告进行偿还；被告于原告支付首笔转让款同时将房屋按现状交付原告；自交付之日起，房屋所有权归原告所有，包括对房屋的占有、使用、收益和处分的权力，由于当时的政策原因，为避免交易过户成本过高，应被告要求，原告同意暂不办理房屋过户手续，但被告承诺将按照原告的要求办理买卖房屋的过户手续，并再次约定在原告要求办理过户手续前，除原告书面同意外，被告无权对买卖房屋行使任何形式的占有、使用、收益和处分，否则被告按照房屋转让价xs71(%向原告承担违约责任等。
合同签订后，被告将当初的2005年11月28日的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》、购房发票、契税发票、个人抵押贷款房屋综合保险保险单等全移交给原告，原告也付清了首付款774,500元，被告并于2007年4月11日对首付款进行了确认，原告随即对该房屋作了价值约500,000元的装潢，并在装潢完毕后入住，同时原告也依约还贷，自2007年4月17日起至2009年12月2日止共向银行还贷394,800元，其余款项在向抵押权人正常还贷中。2009年8月，原告要求提前还贷办理房屋过户手续，但被告以各种理由拖延。期间，原告因病住院一个月，出院再次找被告要求按合同履行，但被告拒绝。为此，原告于2009年10月21日前往××区房地产交易中心查询，方知被告早在2008年2月12日将原告处留存的房地产权证，补办了新的房地产权证，并在2008年9月19日，与一名叫张a的人在上述房屋上设定了700,000元的抵押，抵押期限至2009年1月18日止。事后，原告经过多方了解得知被告长期入不敷出。诉请：1、判令被告继续履行双方于2007年3月8日签订的房屋买卖合同；2、判令被告及第三人在原告清偿上海市××区××路××弄××号×××室房屋上权利人为第三人的抵押贷款本息后立即办理注销抵押登记手续。3、判令被告协助原告办理将上述房屋产权过户至原告名下的手续；4、判令被告立即搬离上述房屋；5、判令被告向原告支付违约金478,000元；6、判令诉讼费与保全费由被告负担。
被告辩称:系争房屋是我在2005年10月28日买下的，当时房价为2,390,000元，加上契税170,000元及我投入的装修费用等，房屋的价值是3,000,000元左右。我认为我与原告的房屋买卖合同是虚假的，首付款确认书也是虚假的，这个金额是我欠原告赌债的余额，我没有收到过原告的任何钱款，反而我在××银行划给原告1,000,000元，作为我欠原告的赌债（即××方面的网络赌博）。我欠原告赌债，原告天天催讨，因我与原告本是朋友关系，原告说可以用什么东西进行抵押，我觉得可以将房屋抵押给他，等我有钱后就将房屋要回。在2008年5月份我向原告提出将钱还给他，并将房屋要回，但原告不同意，在半年之前，我又再次提出将房屋要回，但原告就起诉了。现在我生活没有着落，我银行账户也被封了，我以前住的地方是借的，现在没有地方去了，故我就搬回系争房屋居住了，这是我的房屋。我不同意原告诉求。
第三人述称:第三人的借款与抵押都是合法有效的，第三人的设置贷款也是合法有效的，请求法院保护第三人的权益。如果要注销抵押的话，先应清偿贷款余款1,480,889.02元（截止2009年12月21日止），才可以解除抵押物的抵押。贷款起止年限为2005年12月21日起至2025年12月21日。
经审理查明:原告与被告原系朋友关系。
2007年3月8日，原、被告双方经过协商，签订一份《房屋买卖合同》，其中约定，由原告购买被告所有的位于上海市××区××路××弄××号×××室房屋，转让价格2,390,000元。付款方式为，原告于本合同签订后10天内先给被告支付774,500元，余款1,615,500元，即被告在该买卖房屋上设置的抵押贷款未偿还本金部分，在合同签订后，按照贷款合同的约定，由原告进行偿还，包括贷款利息；被告于原告支付首笔转让款同时将房屋按现状交付原告；自交付之日起，房屋所有权归原告所有，包括对房屋的占有、使用、收益和处分的权力；房屋灭失的风险亦由原告承担。应被告要求，原告同意暂不办理房屋过户手续，但被告承诺将按照原告的要求办理买卖房屋的过户手续。同时还约定，在原告要求办理过户手续前，除原告书面同意外，被告无权对买卖房屋行使任何形式的占有、使用、收益和处分，否则被告按照房屋转让价x%向原告承担违约责任等。
合同开始履行后，被告将该房屋的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》文本，以及用于购买房屋而与第三人签订的《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》文本、购房发票、契税发票、个人抵押贷款房屋综合保险单等全部移交给原告。原告通过转帐等方式向被告支付首付款774,500元后，被告于2007年4月11日出具首付款确认书，并将房屋交付给原告。原告对该房屋进行装潢后入住。自2007年4月17日起至2009年12月，原告按约以被告的名义向第三人还贷394,800元。截止2009年12月21日，被告尚欠第三人贷款本息1,480,889.02元。
2008年2月13日，被告未经原告协商同意，自行向房地产管理部门申请补办了该房屋新的房地产权证。2008年9月19日，被告又向他人借款700,000元，并将上述房屋进行抵押，抵押期限至2009年1月18日止（目前该抵押权在原告提出异议和干预之后已经注销）。2009年8月，原告向被告提出提前还贷办理房屋过户手续的履行合同要求，被告均以愿意将购房款返还给原告并收回房屋为由予以拒绝。原告在得知上述情况后，双方发生争议，原告诉至法院。
另查，上述房屋系被告于2005年10月28日，向案外人A有限责任公司以相同价格购买。为此，被告与第三人签订《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》，向第三人抵押贷款1,670,000元用于购买该房屋，贷款期限自2005年11月15日起至2025年11月14日止。
诉讼中，被告于2009年12月中旬，乘原告外出之际，擅自更换上述房屋的门锁后自行入住并拒绝搬离。原告于12月16日向公安机关报警。
另外，为继续履行合同，原告表示愿意代替被告提前偿还贷款本息，协助办理注销抵押手续。
上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：原告提供有《房屋买卖合同》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》文本、契税缴款书、购房发票、个人抵押贷款房屋综合保险单、首付款确认书、装潢合同及照片、2007年4月至2008年12月的管理费、电梯、水泵运行费和收视费发票4份、2007年5月以来的部分水费、电费、燃气费账单6份、2007年6月5日固话新装用户确认单、宽带新装用户确认单、电话费账单2份、××银行还贷存折2份、房地产登记信息、情况说明及借款凭证、原告的支付凭证（300,000元购房款）、付款凭证及相应的支票存根联（2007年1月29日、2007年3月5日、2007年3月27日三份）、部分其他位于××区××路房屋的房地产登记信息及契税缴款书、原告的银行卡、银行对账单、接报回执单两份等；
被告提供有还款凭证、补缴的物业管理费凭证（2009年1月至2009年12月）；
第三人提供的《上海市房地产买卖合同》、《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》文本、他项权利证明。
相关当事人关于本案基本事实经过的陈述在案佐证。以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。
本院认为，原、被告双方基于特定的社会关系，经过协商签订的《房屋买卖合同》中，有关房屋买卖的实质内容基本完整，可以认定为双方真实意思表示。该合同依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。另外，被告与第三人签订的《××银行上海市分行个人住房抵押借款合同》，也符合法律规定。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，买卖双方在合同中约定应被告要求，原告同意暂不办理涉案房屋的过户手续。被告同时承诺将按照原告的要求办理买卖房屋的过户手续。当原告按约向被告支付了首付款，被告出具首付款确认书，并将房屋交付给原告后。原告又按约履行了以被告的名义向第三人还贷至今等合同义务。因此，在原告向被告提出提前还贷办理房屋产权过户手续的履行要求被对方以愿意返还购房款并收回房屋为由拒绝时，被告的上述行为及强行占用房屋的行为已经构成违约。据此，本院认定买卖的双方应当按照合同的约定继续履行相关合同事宜。被告借故不履行合同，既没有合同约定，也不符合法律规定，而且，被告未经原告同意将房屋另行抵押借款，虽经原告提出异议和干预之后已经注销，也应当对此承担相应的违约责任。
对于被告辩称房屋买卖合同系为清偿赌债而签订的意见，没有事实依据和证据证实。其关于首付款并未实际收取的意见，也由于无其他客观合理因素或证据否定首付款确认书，而不能被采信。
鉴于以上情况，根据第三人同意被告提前清偿贷款并注销抵押，以及原告表示有能力按照合同约定代替被告支付剩余贷款本息的意见，买卖双方履行房屋买卖合同的基础尚在。原告应当在及时清偿贷款或支付对价的前提下，协助被告与第三人依法依规办理涉案房屋抵押权的注销手续，与被告共同按照约定履行房屋买卖合同。原告的相关诉请符合客观事实，应予支持。对于在诉讼开始之后，被告擅自更换涉案房屋的门锁并自行入住的行为，显属不当，应当尽快搬离，将该房屋交还给原告，避免产生新的纠纷和可能的经济损失。
对于原告要求被告承担违约金的诉请事由，本院结合案情，认为合同约定的违约金计算基准数额即购房款尚未全款付清，如果直接参照计算，有失公平。而且，对于房屋买卖之后未能及时办理过户登记手续，原告也有一定责任。因此，应当根据原告已经支付的购房款和还贷本息数额为基准适当调整。此外，由于双方在买卖合同中没有具体约定注销房屋抵押的履行期限，因此，上述合同义务的履行时间应当进行依法确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告邹a与被告顾a双方签订的关于上海市××区××路××弄××号×××室房屋的《房屋买卖合同》继续履行；
二、原告邹a于本判决生效之日起十日内以被告顾a的名义向第三人××银行股份有限公司上海市××支行提前清偿贷款本息（具体数额应当扣除原告代被告已经实际支付的贷款本息，参照贷款合同及第三人当日的还款记账凭证据实结算）；
三、原告邹a协助被告顾a于本判决生效之日起十日内和第三人××银行股份有限公司上海市××支行办理上述房屋的抵押注销手续；
四、被告顾a于本判决生效之日起十日内协助原告邹a办理上述房屋的产权变更手续；
五、被告顾a于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告邹a；
六、被告顾a于本判决生效之日起十五日内向原告邹a支付违约金233,860元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计10,851元，由原告负担1,368元，被告负担9,483元，诉讼保全费5,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员杨超
书记员谭静贤
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