广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)广东省粤安物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区X路X号粤安大厦七楼。
法定代表人潘某某，职务：董事长。
委托代理人司马静，广东民生康田律师事务所律师。
上诉人(原审被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)卢某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某某，基本情况同上。
原审第三人广东省工业设备安装公司，住所地：广州市X路X号广发金融大厦15－X楼。
法定代表人钟某某，职务：总经理。
原审第三人广东省工业设备安装公司房地产开发分公司，住所地：广州市海珠区X路X号粤安大厦七楼。
负责人李某。
上诉人广东省粤安物业管理有限公司、陈某某、卢某因物业管理纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。持有广州市建设委员会核发的物业管理企业资质证书的广东省粤安物业管理有限公司(以下简称粤安公司、乙方)与广州市X路X号(粤安大厦)的开发商广东省工业设备安装公司房地产开发分公司(甲方)，于1997年5月5日签订了一份《粤安大厦物业委托管理合同书》，甲方委托乙方对粤安大厦进行物业管理，期限从1997年5月5日起至2002年4月30日止。期满后又二次续签了《物业管理委托合同》，期限到2006年4月30日止。上述物业管理合同约定，粤安公司对粤安大厦进行物业管理的同时，从1997年5月5日起至2004年4月30日止有权按照有关主管部门批准的收费标准向业主(住户)收取物业管理费用；从2004年5月1日起至2006年4月30日止合同约定每月每平方米1.6元。但该收费标准没有材料证明经得大厦业主的同意。因此，粤安公司对粤安大厦实施了物业管理。
以前，粤安公司按高层住宅1.80元/月/平方米收取管理费。2001年10月31日，广州市海珠区物价局核批了广东省经营服务性收费许可证给粤安公司，批准粤安公司对粤安大厦的物业管理收费标准为高层住宅1.60元/月/平方米，收费期限到2004年4月30日止。粤安公司曾向一审法院出示该收费许可证原件，但开庭时粤安公司称该收费许可证因已被广州市海珠区物价局收回而不能出示原件。
陈某某、卢某因向开发商购买而成为广州市海珠区X路X号(粤安大厦)903房(高层住宅)的产权人，该房的建筑面积为86.1214平方米。陈某某、卢某于1997年8月收取楼宇使用至今，但陈某某、卢某欠交2002年11月至12月和2003年8月至2004年8月的物业管理费(之前的己付清)。
诉讼中，粤安公司称多次已向陈某某、卢某催交管理费，但其未能向一审法院提供其曾向陈某某、卢某发出催交通知的证据，陈某某、卢某也不予认可。同时，陈某某、卢某提供了小区现状的一些相片证明管理质量差。粤安公司提出异议，认为即使相片真实的，也不能证明当时的状态。
上述粤安大厦至今未成立业主委员会。
2004年9月29日，粤安公司向广州市海珠区人民法院提起诉讼称：其是广州市海珠区X路X号粤安大厦的物业管理公司，其从1997年5月始受托对该大厦实施了物业管理。陈某某、卢某于1997年8月接收并入住了现前进路X号(粤安大厦)903房至今。但陈某某、卢某从2002年11月起拖欠物业管理费，其一直催促仍未缴交。故现要求陈某某、卢某清付从2002年11月起至2004年8月止的物业管理费(按陈某某、卢某房屋建筑面积86.1214平方米以每月1.60元/平方米计)，并从逾期计付物业管理费之日起至实际付款之日止每日按当月物业管理费的万分之二点一计付延付物业管理费的违约金。本案受理费由陈某某、卢某负担。
陈某某、卢某辩称，其确欠交物业管理费，但所欠金额不实，他也不知道欠多少费，其中有单据证明的是2003年1月至7月的管理费已经交纳。其不交物业管理费是有原因的。1、粤安公司收款长期以收据代发票；2、粤安公司管理混乱、物业管理质量差、非法设定露天停车场等;3、他家隔壁9A单元屋主出租给沐足、按摩小姐居住，经常深夜喧哗，向粤安公司反映，粤安公司又不处理；4、2004年5月起粤安公司收取管理费无依据；5、物业管理合同从未公开过。故其不同意粤安公司的诉讼请求。
广东省工业设备安装公司和广东省工业设备安装公司房地产开发分公司称，粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。粤安大厦开发的具体工作由房地产开发分公司负责。因小区未成立业主委员会，故由房地产开发分公司与物业公司签订物业管理合同，前期的收费标准由物价部门确定，2004年5月1日起参照原收费标准写入合同。
一审法院认为，物业管理是一种民事行为，民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则。粤安大厦至今未成立业主委员会，有物业管理资质的粤安公司对粤安大厦进行物业管理，为陈某某、卢某提供了相关的服务，陈某某、卢某应仍按照等价有偿原则向粤安公司支付管理费。
其中2004年4月30日前的物业管理费，粤安公司收费的标准是国家主管的物价部门依职权作出的，而物价部门是物业管理费标准核定的唯一部门，所以，粤安公司要求按照该标准计收陈某某、卢某的物业管理费合理，也应予以支持。至于陈某某、卢某认为粤安公司的服务质量差，达不到该收费的标准，陈某某、卢某应当向原批准部门反映，由有关部门作出决定是否作出调整，在有关部门没有作出调整前，陈某某、卢某仍应按该标准交纳管理费，陈某某、卢某拒交无理，应当承担迟延交纳管理费的责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期还贷违约金的标准计付。
关于2004年5月1日后的管理费，因物价部门没有批准粤安公司的收费标准，在此情况下，粤安公司应当根据物价部门公布的物业服务等级收费标准范围内和该大厦物业管理等级以及与业主商定的基础上，最后确定收费标准。粤安公司与广东省工业设备安装公司房地产开发分公司约定的收费标准对陈某某、卢某没有约束力，粤安公司要求按该约定向陈某某、卢某收费，没有依据，不予支持。但由于大厦未成立业主委员会，不可能与业主委员会协商，粤安公司与陈某某、卢某又未能达成一致，业主不交管理费将严重影响粤安公司的运作，也影响了物业管理的质量，故管理费的金额先由本院根据粤安公司提供的物业管理质量酌情确定，陈某某、卢某提出粤安公司的物业管理质量的问题，经查确有瑕疵，应以每月每平方米1.25元为宜。延付物业管理费的违约金问题，由于物业管理收费标准未确定，故不予支持。
特别应当指出的是无论是业主还是物业管理企业均应从有利于小区的整体利益出发，互相配合、互相尊重，共同营造安静、优美、祥和的小区环境。一方面，业主应当交纳管理费，并向物业管理企业提出合理化建议，另一方面，物业管理企业也应当多听取业主的合理意见，不断提高物业管理服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2004年12月17日作出如下判决：一、陈某某、卢某在本判决生效之日起十五日内将从2002年11月至12月和2003年8月至2004年4月30日止的物业管理费(按陈某某、卢某房屋建筑面积为86.1214平方米及每月1.6元/平方米计)及从欠交管理费之日起至实际付清时止的延付管理费违约金(每日按以所欠物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期还贷违约金的标准计。违约金总额以所欠物业管理费总额为限)一次性计付给粤安公司。二、陈某某、卢某在本判决生效之日起十五日内将从2004年5月起至8月止的物业管理费(按陈某某、卢某房屋建筑面积为86.1214平方米及每月1.25元/平方米计)一次性计付给粤安公司。三、驳回粤安公司的其它诉讼请求。案件受理费98元由粤安公司与陈某某、卢某各负担49元。
一审宣判后，粤安公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对物业管理费1.25元／平方米的定价不符合有关规定。物业管理费定价由政府审批改为政府指导价后，根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理费定价的主体应当是业主大会和业主大会选聘的物业管理企业，或者是建设单位和其选聘的物业管理企业。一审法院的定价行为既缺乏法定主体资格，又违背了自愿、公平、等价有偿及协商一致的原则。二、一审法院对物业管理费1.25元／平方米的定价缺乏客观依据。一审法院的“酌情确定”和“确有瑕疵”主观成分较大，缺乏可以直接达成“应以每月每平方米1.25元为宜”结论的客观依据和标准。三、上诉人的物业管理收费定价合法有据。由于粤安大厦至今尚未成立业主大会，粤安大厦的物业管理仍处于前期物业管理阶段，应由建设单位选聘上诉人并签订书面的前期物业服务合同。上诉人所执行的每月1.6元／平方米的收费标准于2001年11月得到政府物价部门的批准，在2004年5月后也是延续以前的收费标准，并未因应通胀而提价，这个价位既符合《2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》政府指导价的标准，又没有加重业主的负担，于法于理于情都无可厚非。四、上诉人所定收费标准及收费行为对被上诉人具有约束力。根据《物业管理条例》第七条，业主有按时交纳物业服务费用的义务。既然上诉人是受《物业管理条例》规范的物业管理企业，其依法约定的收费标准和合法的收费行为对被上诉人构成当然的约束力。至于被上诉人对上诉人收费标准的异议，也因被上诉人不具有完整的主体资格(当事人应为业主委员会)而不应得到支持。故上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判2004年5月至8月的物业管理费按照每月1.6元/平方米计算，同时应计付物业管理费的违约金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
陈某某、卢某上诉认为：一、在上诉人已出示2002年11月12月份已交管理费的发票，并且粤安公司也已承认；二、粤安公司陈某《广东省经营服务性收费许可证》已被物价局收回原件，但不能出示收回原件的凭证，有违举证原则。三、国务院《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则并在物业服务合同中约定，粤安公司并无遵守该规定，业主交费越多，投诉越多，服务质量就越差，在业主们投诉无门时才被迫停止交费，以此来促进管理公司履行合同，承担责任。根据《广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，粤安公司的管理费仅可达三级，即0.91元／平方米。四、按《物业管理委托合同》第二十二条约定，上诉人不需缴交违约金；而且粤安公司在—审时已当庭表示不收违约金。故上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.认定上诉人已缴交2002年11月至2003年7月的管理费，以后物业管理费按0．91元／平方米交纳；3.改判上诉人依《物业管理委托合同》不需缴交违约金；4.本案一、二审受理费由粤安公司承担。
广东省工业设备安装公司、广东省工业设备安装公司房地产开发分公司答辩认为：粤安大厦是由广东省工业设备安装公司开发的商品房。广东省工业设备安装公司房地产开发分公司是广东省工业设备安装公司的下属公司。粤安大厦开发的具体工作由房地产开发分公司负责。因小区未成立业主委员会，故由房地产开发分公司与粤安公司签订物业管理合同，前期的收费标准由物价部门确定，2004年5月1日起参照原收费标准写入合同。
二审期间，本院经向广州市海珠区物价局调查，广州市海珠区物价局确认粤安公司提交给一审法院的《广东省经营服务性收费许可证》(编号：第（略）号)是该局于2001年10月31日核发给粤安公司的，现已收回该证原件并销毁；收费许可证收回后的物业管理费标准由业主与物业管理企业根据《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》和《2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》相关规定协商确定。另粤安公司确认陈某某、卢某已缴纳2002年11月至2003年7月的物业管理费。本院查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人陈某某、卢某是广州市海珠区X路X号粤安大厦903房的业主，上诉人粤安公司具有物业管理资质，依据与开发商签订的物业管理委托合同，从1997年5月5日起对粤安大厦进行物业管理，为包括陈某某、卢某在内的粤安大厦业主提供了相关服务，陈某某、卢某实际接受服务，并支付了部分物业管理费，因此，粤安公司与陈某某、卢某物业管理关系成立，一审认定陈某某、卢某应按照等价有偿的原则向粤安公司支付物业管理费正确。鉴于粤安公司在二审期间确认陈某某、卢某已缴纳2002年11月至2003年7月的物业管理费，因此一审判决第一项物业管理费支付的起算时间应予变更。至于陈某某、卢某上诉认为无需缴纳物业管理费的滞纳金问题。由于《物业管理委托合同》仅约定开发商无需缴纳有关费用的滞纳金，并无约定陈某某、卢某无需缴纳滞纳金，且粤安公司在一审仅表示如调解，才同意免除陈某某、卢某欠交的物业管理费的滞纳金。因此，一审判决陈某某、卢某应支付欠交物业管理费的滞纳金，符合有关法律的规定；陈某某、卢某上诉请求改判其依《物业管理委托合同》不需缴交违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于粤安公司上诉认为2004年5月1日后的物业管理费应延续以前的收费标准问题。经审查，粤安公司与粤安大厦的开发商，即原审第三人广东省工业设备安装公司房地产开发分公司分别于1997年5月5日、2002年4月30日签订的物业管理委托合同，均明确物业管理费的收费标准及调整按物价行政管理部门的批准文件为准，委托管理期限至2002年4月30日止。广州市海珠区物价局于2001年10月31日核发的《广东省经营服务性收费许可证》，批准粤安公司对粤安大厦的高层住宅物业管理服务收费按建筑面积每平方米1.60元/月标准，有效期也是至2004年4月止。结合本院向该局所作的调查，2004年5月1日后的物业管理费标准，根据有关规定，应由业主与物业管理企业协商确定，物价部门不再核准。粤安公司在未与包括陈某某、卢某在内的粤安大厦业主协商2004年5月1日后的物业管理费标准情况下，主张2004年5月1日后的粤安大厦住宅物业管理服务费延续广州市海珠区物价局于2001年10月31日核定的按建筑面积每平方米1.60元/月收费标准，明显缺乏依据。因此，一审法院认定粤安公司与粤安大厦开发商于2004年4月30日续签的《物业管理委托合同》关于住宅房屋由粤安公司按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取的约定对陈某某、卢某没有约束力正确。基于粤安公司没有依据上述规定与包括陈某某、卢某在内的粤安大厦业主协商2004年5月1日后的物业管理费标准，考虑业主有交纳物业服务费用的义务，且不交物业管理费会影响大厦的物业管理，一审法院根据粤安公司提供的物业管理质量酌情确定该大厦每月物业管理费按每平方米1.25元计算，符合《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》和《2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》等相关规定。国务院《物业管理条例》第四十一条规定物业服务收费由业主和物业管理企业按照有关物业服务收费办法进行约定。因此，粤安大厦业主委员会成立与否并不影响粤安公司与该大厦的业主协商物业服务收费的标准。粤安公司上诉认为物业管理费定价主体应是业主大会以及当事人应为业主委员会，陈某某、卢某不具有完整的主体资格，理据不足，本院不予采纳。陈某某、卢某上诉认为粤安公司的物业管理费的收费标准仅可达三级，上诉请求以后物业管理费每月按0.91元／平方米计付，同样依据不足，亦不予支持。
审查粤安公司的上诉请求的理由均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，除判决第一项关于物业管理费支付的起算时间根据粤安公司二审确认的事实予以变更外，其他处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决第二、三项及受理费负担的决定；
二、变更广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决第一项为：陈某某、卢某在本判决送达之日起十五日内将从2003年8月至2004年4月30日止的物业管理费(按陈某某、卢某房屋建筑面积86.1214平方米及每月1.6元/平方米计)及从欠交管理费之日起至实际付清时止的延付管理费违约金(每日按以所欠物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期还贷违约金的标准计。违约金总额以所欠物业管理费总额为限)一次性计付给粤安公司。
本案二审受理费98元，由上诉人粤安公司负担59元，上诉人陈某某、卢某共同负担39元。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈某
二OO五年七月二十八日
书记员朱琳
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