上诉人（原审被告）王某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京凯德计算机辅助设计应用公司退休职工，住（略）。
委托代理人谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，中信集团大隆技术公司退休职工，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京毓秀园南园物业管理中心,住所地北京市顺义区X镇X街北侧50米。
法定代表人安某某，主任。
委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人北京毓秀园南园物业管理中心（以下简称毓秀园物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2009）顺民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年12月21日立案受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
毓秀园物业中心在一审中起诉称，王某某于2003年6月16日购买并居住在顺义区X镇毓秀园南区B区X号别墅，建筑面积为251.7平方米，由毓秀园物业中心为其提供了物业管理服务。王某某拖欠毓秀园物业中心（2008年1月至2009年12月）24个月的物业管理费x.6元未交付。经毓秀园物业中心催要未果，故起诉要求王某某立即给付毓秀园物业中心物业管理费x.6元并负担案件受理费。
王某某在一审中答辩称，毓秀园物业中心的诉讼请求因没有事实及法律依据，依法不能成立。王某某与毓秀园物业中心之间不存在合同关系和其他任何法律关系，毓秀园物业中心无权起诉王某某。毓秀园物业中心于2005年9月28日以受让的方式从前任物业管理企业取得管理权，对王某某不具有约束力。在王某某购房之后，因王某某的房前还在施工建房，导致王某某一年多时间无法入住，前任物业曾承诺为王某某免第一年的物业费，现前任物业将物业管理服务合同的权利义务及债权转让给毓秀园物业中心，毓秀园物业中心就应当为王某某免除一年的物业费。毓秀园物业中心曾于2008年起诉要求王某某给付2003年6月16日至2007年12月31日的物业费，在该案审理中，王某某曾主张毓秀园物业中心的诉讼请求已经超过诉讼时效，但法院没有采纳，现王某某在本案中提出此问题，请法院予以采纳。此外，毓秀园物业中心的物业服务不到位。综上所述，王某某不同意毓秀园物业中心的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2003年6月16日，王某某与北京市顺义大龙城乡开发总公司签订《商品房买卖合同》，王某某购买了由北京市顺义大龙城乡开发总公司开发的位于顺义区毓秀园南区B区X号别墅，该房屋建筑面积为251.7平方米。毓秀园南区B区由北京市顺义区毓秀园别墅区南园物业管理中心负责前期物业管理服务。毓秀园物业中心于2004年10月28日成立，具有相应的资质，于2005年9月28日接管了该别墅区的物业管理服务。顺义区毓秀园南园别墅区未成立业主委员会。2006年7月24日，北京市顺义区毓秀园别墅区南园物业管理中心与毓秀园物业中心联名向别墅区业主发出债权转让通知：“北京市顺义区毓秀园别墅区南园物业管理中心为毓秀园南园业主按约定提供了物业服务，自2005年9月28日由北京毓秀园南园物业管理中心按同样服务和同样收费标准为业主提供服务。业主欠付的北京市顺义区毓秀园别墅区南园物业管理中心的物业费的债权已转让给北京毓秀园南园物业管理中心，希望贵业主把所欠物业管理费向北京毓秀园南园物业管理中心交纳，特此通知。”毓秀园物业中心向业主收取物业管理服务费的标准为每月每建筑平方米2元，并向该小区业主进行了再公示：“我别墅区属于高档住宅，物业管理服务收费为公共性服务，即为房屋所有人、使用人提供的公共卫生保洁、保安、绿化等费用。收费标准按建筑面积，每月每建筑平方米2元（其中保安某1元、保洁费0.5元、绿化费0.4元、生活垃圾费0.1元）。新的收费标准开始执行时间为2005年1月1日；2005年以前的收费标准按照物业中心与业主约定的标准收取；物业服务费收费时间为每年的1月15日前收取当年的物业服务费。”此后，该别墅区的多数业主按照该收费标准向毓秀园物业中心缴纳了物业费。毓秀园物业中心曾以王某某拖欠2003年6月至2007年12月的物业费提起过诉讼，该院对双方之间的合同关系予以确认。现毓秀园物业中心以王某某拖欠2008年1月至2009年12月的物业费x.6元再次提起诉讼，要求王某某给付此款。王某某以辩称理由表示不同意毓秀园物业中心的诉讼请求。在本案审理中，毓秀园物业中心为证实其事实主张向该院提交了企业法人营业执照、物业管理企业资质证书和（2008）二中民终字第x号民事调解书。王某某对民事调解书表示认可。王某某为支持自己主张的事实，向该院提交了曾在上次诉讼中出示过的照片。
一审法院判决认定，毓秀园物业中心和王某某之间形成的事实上的物业管理服务合同关系和毓秀园物业中心的收费标准、缴费时间，在生效的法律文书中已经确认，王某某应当按照享受的服务内容和质量支付相应的物业管理费。王某某的辩解意见，因证据不足，该院不予采信，对其主张不予支持。现毓秀园物业中心要求王某某给付2008年1月1日至2009年12月31日的物业费x.6元，应予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：王某某于该判决生效后7日内给付毓秀园物业中心2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费合计
x.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王某某不服一审法院判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，驳回毓秀园物业中心的诉讼请求，支持王某某享受免缴一年物业费的权益,发生的全部费用应由毓秀园物业中心负担。理由如下：毓秀园物业中心的诉讼请求与事实理由没有事实根据和法律依据。王某某与毓秀园物业中心之间不存在合同关系和其他任何法律关系,毓秀园物业中心无权起诉王某某。王某某与毓秀园物业中心之间不存在物业管理合同关系。《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”。《物业管理条例》第十一条规定:“业主大会履行下列职责:(三)选聘、解聘物业管理企业。”由《物业管理条例》规定可以看出,物业管理企业是由业主或业主大会选聘的,业主大会有权选聘或解聘物业管理企业,物业管理企业必须按照和业主或业主大会签订的物业服务合同进行物业管理服务,物业管理企业无权强行为业主服务。本案王某某拥有房屋的小区没有业主大会,王某某也从来没有和毓秀园物业中心签订过任何物业管理合同,王某某与毓秀园物业中心之间不存在物业管理合同关系,毓秀园物业中心无权强行进行物业管理,更无权收取王某某的物业管理费。二、毓秀园物业中心于2005年9月28日以受让的方式从前任物业管理企业取得的管理权对王某某不具有约束力。前任物业管理企业将物业管理服务合同的权利义务及债权转让给毓秀园物业中心,毓秀园物业中心应知道前任物业管理企业曾许诺购房第一年免交物业费,其他业主都是这样执行的。王某某已向法院提供了毓秀园南园B区部分业主购房第一年免交物业费的证明。现任物业管理工作人员也都知道此事。王某某应享受毓秀园业主同样的权益。毓秀园物业中心不执行前任物业管理企业的承诺,这是王某某不能接受的。三、毓秀园物业中心曾于2008年起诉要求王某某给付2003年6月16日至2007年12月31日的物业费,在该案审理中,王某某曾主张毓秀园物业中心的诉讼请求已经超过诉讼时效,请求法院采纳,在一审及二审中都未得到采纳和解释。在本案一审审判中,王某某仍请求原一审主审审判员解释诉讼时效问题,庭上及此判决书上均未有解释。因此王某某对一审判决不服。同样王某某请求本案二审给予解释。四、毓秀园物业中心收取了业主的物业费,却至今不公布物业费的收缴和使用账目,严重侵害了业主的权益。《物业管理条例》第四十一条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”国家发展和改革委员会/建设部[2003]X号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十二条规定:“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。”因此,请求法院支持王某某的正当权益。依法判决毓秀园物业中心公布物业公司成立至今物业费的收缴和使用账目。综上所述,毓秀园物业中心的诉讼请求与事实理由因没有事实根据和法律依据根本不成立。请依法驳回毓秀园物业中心的诉讼请求。
毓秀园物业中心针对王某某的上诉理由答辩称：毓秀园物业中心物业收费标准符合相关规定。毓秀园物业中心与王某某之间就2007年12月31日前的物业服务纠纷已经（2008）二中民终字第x号民事调解书解决，因此不存在毓秀园物业中心主张权利超过诉讼时效问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王某某的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、毓秀园物业中心提供的企业法人营业执照、资质证书、（2008）二中民终字第x号民事调解书，王某某提供的照片等证据在案佐证。
本院认为：在已经发生法律效力的（2008）二中民终字第x号民事调解书中确认，王某某与毓秀园物业中心之间形成了事实物业服务合同关系，因此，王某某主张其与毓秀园物业中心之后间不存在法律关系，毓秀园物业中心无权收取物业费的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
由于证人感受案件事实受到各种主、客观因素的影响，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，因此，王某某向一审法院提交的证人证言不具有证明力。据此，王某某没有提供有证明效力的证据证明前任物业管理企业同意其免交第一年物业费，且毓秀园物业中心知晓上述约定，故王某某该项上诉理由不成立，本院不予支持。
毓秀园物业中心在本案中主张王某某支付2008年1月至2009年12月的物业费，毓秀园物业中心的该项诉讼请求并未超出法律规定的诉讼时效，而其在其他案件中的诉讼主张是否超出诉讼时效，不属于本案审理范围，本院无权对此作出实体认定。
毓秀园物业中的物业费收费标准已在发生法律效力的（2008）二中民终字第x号民事调解书中予以确认，王某某应依据该收费标准支付物业费。王某某作为业主对毓秀园物业中心物业费的收缴和使用帐目主张知情权，不属于本案审理范围，对此可另案解决。
综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十一元，由王某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费一百零二元，由王某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员胡君
代理审判员姚颖
二○一○年三月十七日
书记员曹颖异
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
