上诉人（原审被告）王某甲，女，回族，X年X月X日出生，北京补花二厂退休工人，住（略）。
委托代理人王某乙，男，回族，X年X月X日出生，北京市真空仪表厂退休工人，住（略）。
委托代理人吴某，男，回族，X年X月X日出生，英皇（北京）房地产开发有限公司职员，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。
委托代理人赵某某，北京东方容和物业管理有限责任公司客服经理。
上诉人王某甲因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月25日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东方容和公司在一审中起诉称：王某甲于2003年10月入住东城区X胡同X号楼X单元X号房屋至今，并于2003年10月10日与东方容和公司签订了《物业管理服务委托合同》。依据该合同，东方容和公司如约为王某甲提供了物业管理服务，王某甲也交纳了2003年11月1日至2004年10月31日的物业费。自2004年11月1日起，王某甲开始拖欠物业费长达5年，共计6410.15元。故起诉要求王某甲立即支付物业费6410.15元；支付违约金1200元；承担本案诉讼费。
王某甲在一审中答辩称：1、东方容和公司没有诉讼主体资格，王某甲系与北京东开物业管理中心签订的合同；2、东方容和公司的起诉已经超过诉讼时效；3、东方容和公司违约在先，居民在小区内生活没有安全保障。小区X个出入口中只有西门有保安执勤，其他出入口无人把守，更无保安24小时巡查现象。发小广告者随意进出，小区内曾数次出现入室盗窃事件。东方容和公司没有兑现成立业主委员会的成立大会承诺。开发商违章修建了玻璃阁子，侵占了业主存放车辆的空间，从而占据了安全消防通道。小区没有治安巡逻，缺少监控设备。综上，不同意东方容和公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，2003年10月10日，北京市东开物业管理中心作为甲方与王某甲（乙方）签订《东四小区物业管理服务委托合同书》。合同约定：乙方所有的房屋位于东城区X胡同X号楼X单元X号，由甲方进行物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用。产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳。第二年以后，以业主(使用人)入住月份为准之前交纳物业管理服务费。关于违约责任，合同约定：乙方不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。合同附件1为《收费标准及依据明细表》，载明物业管理费标准为每月每平方米0.5元、生活垃圾清运费每年30元、公共照明电费每户80元（按户分摊、按实结算）、对讲系统维护费每户每月2元、水泵维护运营费及电梯维护运营费按照京价（房）字【2000】第X号文件计算。上述合同签订后，王某甲交纳了2003年11月1日至2004年10月31日的物业管理费。此后，王某甲再未交纳物业管理服务费。
另查：北京市东开物业管理中心于2006年9月28日更名为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与本案东方容和公司合并而被工商管理部门核准注销。
上述事实，有双方当事人陈述、《东四小区物业管理服务委托合同书》、《收费标准及依据明细表》工商登记材料等证据在案为证。
一审法院判决认定，王某甲与北京市东开物业管理中心签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为王某甲提供了物业管理服务，王某甲应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求王某甲补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于王某甲提出的东方容和公司诉讼请求已超出诉讼时效的意见，由于东方容和公司并不存在明显怠于向王某甲追索物业费等相关费用的权利，故该项意见不予采纳。但应指出，东方容和公司对王某甲居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求王某甲支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、王某甲于判决生效后七日内，给付东方容和公司二ＯＯ四年十一月一日至二ＯＯ九年十月三十一日期间的物业费共计六千四百一十元一角五分。二、驳回东方容和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人王某甲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、依据合同法东方容和公司没有诉权。1、东方容和公司在一审中当庭出示的两份证据均无原件,不符合我国民诉法规定的证据条件，应认定无效。2、本案合同当事人的变更因程序不合法而对我不发生效力。依据我国合同法第八十条、第八十八条的规定，东方容和公司在承继本案合同中北京东开物业管理有限公司的权利义务时应当通知我，因为我是合同的另一方当事人。事实上东开物业从未向我说明、也未征得我的同意，更没有在当事人意见一致的条件下变更合同。因而，东方容和公司无资格依据该合同向我主张任何权益。一审法院仅依据两份复印件证据、忽视“没有通知”的重要事实就确认东方容和公司有诉权并判我履行合同是不合法的。
二、即使东方容和公司具有本案诉讼主体资格，我仍认为本案存在诉讼时效问题。1、确实存在东开物业放弃行使自己合同权利的事实。我2004年11月开始拒交物业费，东开物业2006年12月注销，其间已满二年多，东开物业从未以任何形式向我催讨过物业费。这足以表明东开物业在注销前已经认可了自己存在服务瑕疵，也认可了我对其先行违约行为的抗辩，东开物业己主动放弃了该项债权。同楼邻居何凤岐先生持有的一张东方容和公司开具的物业费发票，开票日期为2005年6月23日，而东开物业是2006年12月7日登记注销的。证明东开物业还在合法存续期间就已经放弃了自己于本案合同中的权利，不再向我所住小区的业主收取物业费。并且，在无任何合法委托凭据的前提下，东方容和公司无权代东开物业向我主张2006年及其以前存在的债权。2、东方容和公司数年不向我追讨物业费的事实表明其存在明显的怠于追索债权行为。一审法院并未查明东方容和公司是何时进入东四小区承继本案合同权利义务的，我也不知东方容和公司是何时开始向我提供物业管理服务的，故只能暂依据东开物业注销的时间推断，东方容和公司是自2006年12月开始接手东四小区物业管理的。这期间其从不曾向我追讨过物业费，东方容和公司从未曾就收取物业费联系过我，显然存在怠于行使权利的情况。3、依据合同法相关规定，物业公司的权利义务转移行为应该征得我的同意，可直到本案诉讼，我才知道东开物业早己注销及本案合同权利义务己经转移给东方容和公司的事实。这种涉及主体变更的事项应属合同重要且必须的修订内容，可合同甲方既不依法事前通知我，变更后也不找我修订合同，东方容和公司在明显的怠于行使合同权利。因此我认为本案合同甲方明显怠于行使合同权利的事实存在，东方容和公司的诉讼求已超出法定诉讼时效，一审认定有误，应予纠正。
三、原判未就东方容和公司的物业管理瑕疵相应核减适量的物业费，不公平。1、一审不应漠视甲方违约及本案合同对双方均有约束的事实。一审法院认定东方容和公司的物业管理服务存在瑕疵，而合同第八条中约定的违约责任是涵盖了当事双方的，可在裁判时一审法院只强调了我拒交物业费的违约，判我足额交付既往欠费，没有提及东方容和公司也应按照合同约定承担违约责任，这显然不公平。2、东方容和公司提供的物业管理服务项目与质量确与合同约定相差甚远。对照本案合同，小区确实存在着诸多的物业管理服务不到位现象，且这些现象与该合同的具体约定相差甚远。对这些服务质量问题，我在一审开庭中已经举证，东方容和公司对此并没否认，只是以物业费标准太低和居民素质不高为由推脱。3、法规规定对物业管理服务不合约定标准的可以减收物业费。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发［2003］X号）第22条第1款规定：“物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用”。东方容和公司既然自称是东开物业的受让承继者，就应该全面接受并贯彻执行合同约定。可实际上，东方容和公司提供的服务项目和质量与合同的约定标准差距太大，故我认为物业费应予适当核减。物业公司收取物业费用，是以其为业主提供相关的物业服务为基础的，物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，就不能收取或者全额收取物业管理费用是有法规依据的。因此，一审仅以不支持东方容和公司要我支付违约金的诉讼请求来抵消其物业管理服务瑕疵的裁判不公平，没有法律依据。
综上所述，请求二审法院复核东方容和公司是否真的具有本案诉讼主体资格；请依法确认东方容和公司的诉讼请求己超出法定诉讼时效；依法适当核减我应给付的物业费；对本案合同对方当事人名实不符的现象做出合法处置。
被上诉人东方容和公司答辩称：一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，我公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。
二、关于我公司主体问题。本案物业合同签订主体北京市东开物业管理中心与东方容和公司系吸收合并为一个法人主体，此事实已经区、市二级法院多次查明，并经众多生效判决认定。另外，我公司提交了工商登记档案的查询材料，请合议庭依法认定，或依职权进行调查核实。
三、诉讼时效问题。我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明我公司不属怠于主张权利。
综上所述，我公司不同意王某甲的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何事物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回王某甲的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：北京市东开物业管理中心与王某甲签订的《东四小区物业管理服务委托合同书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
北京市东开物业管理中心经相关工商行政管理部门核准，名称变更为北京市东开物业管理中心有限责任公司后，已与东方容和公司合并，合并后北京市东开物业管理中心有限责任公司注销，东方容和公司存续。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款规定：企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。本案与张淑英所称的合同法上的权利义务转让和转委托关系不同，东方容和公司权利义务的取得系合并后的法人依据法律规定而承继取得，并非通过受让取得，故本案不适用合同法上述有关法律规定。东方容和公司依法承继了东开物业中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务，具有诉讼主体资格。关于诉讼时效的问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知第二十六条规定，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。本案中无论是北京市东开物业管理中心、还是东方容和公司均向王某甲提供了物业管理服务，其物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，故王某甲关于物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。王某甲未按期交纳物业费，已构成违约，关于王某甲提出的物业服务质量问题，本院认同一审法院关于东方容和公司的物业服务存在瑕疵的认定，基于此服务瑕疵，一审法院未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现东方容和公司的责任。同时根据相关法律规定，张淑英如果认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但张淑英以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。东方容和公司主张的物业费数额系依据合同约定计算，并无不当。因此，王某甲上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由王某甲负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费五十元，由王某甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员郭菁
二○一○年三月十九日
书记员王某维
张晓慧
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