上诉人（原审被告）王某甲，女，汉族，X年X月X日出生，北京思倍捷企业管理咨询有限公司经理，住（略）。
委托代理人王某乙，男，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。
委托代理人傅某，北京东方容和物业管理有限责任公司客服部主管。
上诉人王某甲因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人东方容和公司在一审中起诉称：王某甲于2003年12月入住本市东城区交道口东大街X号楼X单元X号房屋，并与东方容和公司签订了《物业管理服务委托合同》。东方容和公司根据合同约定为王某甲提供了物业管理服务，但王某甲未向东方容和公司交纳2005年1月1日至2009年12月31日期间的物业费共计4639.8元。东方容和公司现要求王某甲补交所欠物业费，支付违约金1000元，并承担本案的诉讼费用。
上诉人王某甲在一审中答辩称：我未与东方容和公司签订任何物业管理合同，且东方容和公司在与原物业公司北京市东开物业管理中心合并后，并未履行告知义务，亦未按合同法的规定，与我重新签订物业服务合同，故双方不存在任何权利义务关系，东方容和公司无权向我索要物业费。东方容和公司未按合同约定提供物业服务。我在验收房屋时，墙壁存在多处空鼓和裂缝，东方容和公司答应及时修理，但实际并未尽到修缮义务。我于2004年7、8月发现二楼阳台漏雨，并及时通知东方容和公司进行修理，东方容和公司虽进行了修理，但并未彻底解决漏雨的问题，2005年雨季时我发现二楼阳台仍然有漏雨情况，并通知了东方容和公司，但东方容和公司未派人进行修理。由于东方容和公司未尽到修缮义务，造成我的二楼阳台墙壁发霉、踢脚线脱落、地板损坏。该小区的公共安全设施及管理措施不到位，非小区住户可以随意穿越进出小区。由于东方容和公司的保安未尽到对小区内进出的闲散人员进行管理的职责，致使我于2004年春节期间一辆价值400多元的三轮车被盗。东方容和公司在未经全体业主授权同意的情况下，将小区内属于公摊面积的地下室出租，开设了多处旅馆及其他经营设施，其中一处旅馆出口甚至设在与我同一个单元门内，造成我所在的单元门X小时不关门，楼道内一年四季充满了霉臭味。而且地下旅馆的承租人均为外来流动人口，东方容和公司未按合同约定对业主的安全做到良好的保障义务。小区内环境卫生脏乱、车辆停放占用车道，东方容和公司对此均未尽到管理责任。根据物业委托合同的约定，东方容和公司有协调业主与开发商解决各种矛盾的义务，但阳台面积欠款问题至今未能解决。因存在以上问题，故我未交纳2005年之后的物业费。现我不同意东方容和公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2003年12月19日，北京市东开物业管理中心作为甲方与王某甲（乙方）签订《交东小区物业管理服务委托合同书》。该合同约定：乙方所有的房屋位于东城区交道口东大街X号楼X单元X号，由甲方进行物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用；产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳；第二年以后，以业主(使用人)入住月份为准之前交纳物业管理服务费。关于违约责任，该合同约定：乙方不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。上述合同签订后，王某甲交纳了2004年1月1日至2004年12月31日期间的物业管理费。此后，王某甲未再交纳物业管理费。
北京市东开物业管理中心于2006年9月28日更名为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与本案东方容和公司合并而被工商行政管理部门注销登记。
现东方容和公司要求王某甲补交2005年1月1日至2009年12月31日期间的物业管理服务费4639.8元。王某甲持辨称理由不同意东方容和公司的诉讼请求，并提供了照片以证明东方容和公司为王某甲所居住小区提供的物业服务存在问题和王某甲房屋出现的问题。对于王某甲提交的反映该小区内物业服务存在问题的照片，东方容和公司认为不能说明物业服务整体质量的情况；关于王某甲提交的反映其房屋情况的照片，东方容和公司认为该问题王某甲应与开发商进行解决。
上述事实，有双方当事人陈述、东方容和公司提交的《交东小区物业管理服务委托合同书》、工商登记材料、王某甲提交的照片、房屋所有权证等证据在案为证。
一审法院判决认定，王某甲与北京市东开物业管理中心签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为王某甲提供了物业管理服务，王某甲应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求王某甲补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。王某甲不同意东方容和公司该项诉讼请求的辩解不能成立。但应指出，东方容和公司对王某甲居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求王某甲支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、王某甲于判决生效后七日内给付东方容和公司二ＯＯ五年一月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日期间的物业费共计人民币四千六百三十九元八角。二、驳回东方容和公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人王某甲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、东方容和公司未按照物业服务合同中约定的质量要求提供服务，具体情况如下：
1、房屋验收时质量存在缺陷，东方容和公司未尽修缮义务。2003年12月18日我的房屋在验收时，墙壁存在多处空鼓和裂缝，当时东方容和公司答应及时修理，但后来根本没修。2、我入住后二楼阳台漏雨造成墙体发霉，东方容和公司未善尽修缮义务。我于2005年进行了室内装修，雨季发现二楼阳台漏雨，东方容和公司5年内没有派人进行修理，造成我的二楼阳台墙壁发霉，踢脚线脱落，地板损坏。3、居住期间小区人员杂乱，东方容和公司未善尽管理责任。由于东方容和公司及其保安未尽其对小区内进出闲散人员进行管理的职责，致使我于2004年春节期间一辆三轮车被盗，价值400多元。东方容和公司在未经全体业主授权同意的情况下，私自将作为小区内共摊面积的地下室出租，开设了多处旅馆及其他经营设施。对我及其同单元门内的住户生命及财产安全造成了极大的威胁。4、我居住期间小区环境卫生杂乱，东方容和公司未善尽管理责任。小区内垃圾桶摆放处卫生不合格，楼道内的环境卫生保洁不到位，小区时常见宠物的粪便。5、我居住期间小区车辆停放占用车道，东方容和公司未善尽管理责任。
二、东方容和公司未尽到其物业服务合同中规定“积极协调业主与开发商的各种矛盾”的义务。我与开发商北京市东城区住宅发展中心就购房款产生了纠纷。根据我与东开物业签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》的约定，物业公司有“积极协调业主与开发商的各种矛盾”的义务，但东方容和公司未充分尽其义务，帮助业主协调解决阳台面积欠款问题。
三、东方容和公司在未经全体业主授权同意的情况下，私自将作为小区内公摊面积的地下室出租，其侵权行为应承担违约责任。我与东开物业管理中心所签物业合同没有时效期，自2005年东方容和公司没有为我服务，我也未付款，合同已作废无效。东方容和公司应公布账目，包括小区业主公摊的地下室，地下汽车库地上停车位等收入和小区每年各项合理支出费用。
综上所述，请求二审法院判令1、由于东方容和公司未为我服务，我不应补交物业费。2、东方容和公司立即停止侵权行为，将我应享所得合理计算后返还我。3、东方容和公司即使取得全体业主授权同意其经营共摊面积，也要立即将旅馆出口按国家要求改到楼外，并每年将我应享所得合理计算后及时分配给我。4、东方容和公司积极协调开发商退回多收全封闭式阳台面x%的购房款x元及利息6342.82元，共计x.82元。5、东方容和公司将我二楼阳台外部彻底修好且保证未来不漏，并将我二楼阳台已损的内部墙壁、踢脚线及地板恢复原状。6、东方容和公司承担本案全部诉讼费用。7、我与东开物业管理中心所签物业合同无效。8、东方容和公司公布账目。9、我重新与东方容和公司签订物业合同。
被上诉人东方容和公司答辩称：一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，我公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。
二、关于我公司主体问题，本案物业合同签订主体北京市东开物业管理中心与我公司系吸收合并为一个法人主体，此事实已经区、市二级法院多次查明，并经众多生效判决认定。另外，我公司提交了工商登记档案的查询材料，请合议庭依法认定，或依职权进行调查核实。
三、诉讼时效问题，我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明我公司不属怠于主张权利。
四、拆迁安置和房屋质量问题，有关拆迁安置、房屋质量的问题，并非物业公司负责的问题，我公司虽经协助协调但仍有部分业主认为没有达到满意效果，业主可以依法主张权利，但执意要求东方容和公司解决不属于物业服务的问题，于法无据。
五、物业费收支公布，王某甲对法规理解片面，所引公示规定针对的是“酬金制”物业收费形式，而作为执行指令性收费标准的，没有法律法规规定必须公示。事实情况是我公司因小区收支严重亏损，请示区主管部门的意见是可以不公示。
六、所谓消防通道问题，经主管部门同意，为加强安全性，原小区X街零散小门均在入住前由开发商封闭，消防通道并未封闭，且该行为得到多数业主赞同。
七、部分地下室问题，涉案小区系危改政策性工程，在区X排下，许多情况不同于常情，如分摊面积比例很低，不包含一些应包含部分，其中全部地下部分均未计入分摊面积，因此地下部分仍属东城区住宅发展中心的产权，而非居民业主共有部分，因此王某甲对地下部分没有诉权。
综上所述，我公司不同意王某甲的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何事物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回王某甲的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：王某甲提出其验收房屋时墙壁存在空鼓和裂缝，即属于房屋本身的质量问题，其可以向开发单位主张权利。后来阳台出现的问题东方容和公司也为其进行了维修，如果王某甲认为东方容和公司的维修养护行为不符合合同约定或法律法规的规定，其可以请求东方容和公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但王某甲不能以此为由拒绝支付物业费。王某甲与开发单位之间的问题可向开发单位主张权利，与物业服务企业没有关系。王某甲提出的公布账目、出租公用设施取得不法收益等问题，这与本案不是同一法律关系，王某甲可另行主张。关于东方容和公司的物业服务质量问题，一审法院基于东方容和公司的服务存在瑕疵，并未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现了东方容和公司的责任。东方容和公司为小区提供了物业服务，王某甲应按约定支付物业费。王某甲提出的多项上诉主张均系其另行主张权利的问题，本院对此不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费二十五元，由王某甲负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审诉讼费五十元，由王某甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员郭菁
二○一○年三月十九日
书记员王某维
张晓慧
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