上诉人（原审原告）北京鑫荣泉物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区西马场北里甲X号。
法定代表人远某某，总经理。
委托代理人陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京鑫荣泉物业管理有限责任公司某理助理，身份证住（略）。
委托代理人司某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京鑫荣泉物业管理有限责任公司某员，身份证住（略）。
上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日出生，回族，北京大学人民医院工程部主管，住（略）。
上诉人李某某因与被上诉人北京市鑫荣泉物业管理有限责任公司（以下简称鑫荣泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年1月18日立案受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、郁琳参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鑫荣泉物业公司某一审起诉称：鑫荣泉物业公司某李某某双方是物业单位与业主的关系，李某某自2005年3月25日起至今拒不交纳物业费，鑫荣泉物业公司某次催要均无果。诉请判决李某某支付自2005年3月25日至2009年9月24日的物业费9677.66元，并承担本案的诉讼费。
李某某在一审中答辩称：李某某自2005年3月25日起未付物业费的原因是鑫荣泉物业公司某供的物业服务不到位，存在以下问题：1、电梯带故障运行，经常出现问题，报修的电话如同虚设；2、李某某未同鑫荣泉物业公司某过物业合同，不知道物业收费的标准；3、李某某家的燃气热水器在用水高峰期不能使用；4、李某某所在楼有房顶漏水，木地板已经损坏；5、停车位处路灯损毁多时无人修理。不同意鑫荣泉物业公司某诉讼请求。
一审法院经审理查明，2001年8月8日，鑫荣泉物业公司某北京恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫开发公司）签定《物业管理委托合同》，约定由鑫荣泉物业公司某恒鑫开发公司某发的北京市丰台区西马场三星庄（以下简称西马三星庄）普通住宅小区提供物业服务。2002年12月6日，北京市居住小区管理办公室核准了恒鑫开发公司某送的《三星庄园4#、5#楼物业管理公约》（核准号为第X号），核准由鑫荣泉物业公司某为西马场三星庄的物业服务单位，并列出了物业费收费项目和标准。鑫荣泉物业公司某业主发送了《业主手册》，载明业主应支付的物业费含保安费、保洁费、代收代缴服务费（水、电、天然气）、管理费、电梯费、绿化费、水泵费、供暖费、化粪池清淘费、公共维修费。李某某居住的西马场三星庄X号院X号楼X单元X号房屋（下称X号房屋）的建筑面积为100.13，每年应支付物业费2150.6元。李某某自2005年3月25日起未支付物业费。
一审庭审中，李某某提供了小区照片、X号房屋内照片，以证明其答辩理由。鑫荣泉物业公司某前述资料的真实性无异议。
一审判决认定，鑫荣泉物业公司某恒鑫开发公司某订《物业管理委托合同》后，鑫荣泉物业公司某此对李某某住房所在的西马三星庄小区提供了物业服务，鑫荣泉物业公司某李某某间形成了事实上的物业服务合同关系。根据李某某提供的小区X路灯及电梯照片呈现的情形，表明鑫荣泉物业公司某供的物业服务存在瑕疵，但不足以构成李某某不支付全部物业费的理由，该院对李某某应承担的物业费数额予以相应扣减，李某某提交其屋内照片，拟证明物业服务不到位导致发生漏水情况，根据现有证据不能证明漏水与物业服务存在因果关系，故李某某可立案起诉处理，该院对李某某该辩解意见不予采纳；综上，鑫荣泉物业公司某讼请求部分成立，该院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：李某某于本判决生效后7日内，向鑫荣泉物业公司某付自2005年3月25日起至2009年9月24日的物业费8542.56元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鑫荣泉物业公司某李某某均不服一审法院判决，向本院提出上诉。鑫荣泉物业公司某求撤销一审判决，依法判令李某某全额交纳物业管理费。理由如下：李某某于2004年3月25日入住（丰台区三星庄X号院X楼X单元lX室)后,在交房当时该房屋不存在质量问题。李某某提出的鑫荣泉物业公司某务不到位的上诉理由与事实不符,故对一审法院的判决不能接受。
李某某针对鑫荣泉物业公司某上诉理由辩称：李某某在办理入住手续时供暖问题已经存在，是由于供暖问题致使不能入住，且鑫荣泉物业公司某服务不到位。综上，不同意鑫荣泉物业公司某上诉请求。
李某某不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求判令：1、鑫荣泉物业公司某还李某某已交纳2004年物业服务费2150.6元。免去李某某2005年至2008年的物业服务费；2、鑫荣泉物业公司某即与李某某签署物业服务合同；3、鑫荣泉物业公司某即处理李某某提出的物业服务问题（其中包括：增加高层供水压力；恢复小区照明设施；马上维修电梯、接通电梯紧急报修电话；与相关部门联系尽快解决李某某房屋屋顶漏水故障。）理由如下：
一、李某某于2004年3月25日办理入住手续时,已预交一年的物业服务费。但由于鑫荣泉物业公司某供暖设备存在故障,使本户不能按时入住。至2008年12月28日,供暖趋于正常后,才得以入住。这一期间事实上没有享受物业服务。所以不能缴纳物业服务费。
二、鑫荣泉物业公司某与李某某签署物业服务合同。致使李某某不清楚物业服务的项目、服务质量、服务标准、收费标准等，这将影响以后物业费的缴纳。
三、一审中，对李某某提出的水压不够、小区照明设施损坏严重、屋顶漏水以及事关人身安全的电梯无人管理等问题,均未给出解决方案。物业公司某服务不到位存在于始终的、经常的、越来越差的情况下，将不利于社会和谐和物业公司某良性循环。
鑫荣泉物业公司某对李某某的上诉理由答辩称：物业费用的收取不以居住与否作为前提条件。2004年3月25日，李某某办理入住手续时，供暖已经结束，不存在因暖气不热不能居住的问题。关于李某某上诉主张的服务不到位问题，鑫荣泉物业公司某存在上述情形。现电梯不存在带故障运行问题，电梯电话也已修好；水压问题是系统原因，鑫荣泉物业公司某向有关部门反映情况。李某某提出的屋顶漏水问题，鑫荣泉物业公司某调开发商上门维修过，如仍存在问题，应与开发商另行解决。综上，不同意李某某的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《物业管理委托合同》、《三星庄园4#、5#楼物业管理公约》、《业主手册》、照片以及双方当事人陈某在案佐证。
本院认为：物业服务企业应当按物业服务合同约定履行其维修、养护、管理和维护义务。根据李某某在一审提供的照片可以证明，鑫荣泉物业公司某路灯维修和电梯维护等方面存在服务瑕疵，一审法院据此对于李某某应交纳的物业费予以酌减，有事实依据。鑫荣泉物业公司某张其不存在服务不到位的上诉理由不成立，本院不予支持。
李某某没有提交证据证明其居室暖气不热与物业服务之间存在因果关系，故其不能以暖气不热，无法入住作为拒付物业费的抗辩理由。鑫荣泉物业公司某李某某未实际居住期间，对小区提供了相关物业服务，全体业主负有均等的交纳物业费义务。李某某主张其未享受物业服务，故不能交纳物业费的上诉理由，有损业主自治机制和物业服务秩序，本院不予支持。
李某某虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，该前期物业服务合同对李某某具有约束力。物业费收费项目及标准在物业管理公约中列明，并经北京市居住小区管理办公室核准，且在鑫荣泉物业公司某业主发送的《业主手册》中载明了物业费的收费项目，李某某主张其不是合同当事人，不了解物业费收费标准等内容作为拒付物业费的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
业主对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施护着赔偿损失等违约责任。但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因此，李某某要求鑫荣泉物业公司某还2004年度已交纳的物业费，免除2005年至2008年物业费的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由李某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
北京市鑫荣泉物业管理有限责任公司某诉部分的二审案件受理费二十五元由北京市鑫荣泉物业管理有限责任公司某担（已交纳）；李某某上诉部分的二审案件受理费五十元，由李某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员胡君
代理审判员郁琳
二○一○年三月十八日
书记员兰艳艳
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
