湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）衡中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)陈某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生。
被上诉人(原审原告)梁某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人彭晓丽，湖南惠湘律师事务所律师。
原审被告刘某某，曾用名刘某龙，男。
上诉人陈某某因与被上诉人梁某某，原审被告刘某某物权保护纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(2009)耒民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2009年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某的委托代理人王某，被上诉人梁某某及委托代理人彭晓丽到庭参加诉讼，原审被告刘某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年12月31日，耒阳市明珠医药实业公司(以下简称明珠公司)与被告陈某某签订了“门面租赁合同”，将该公司所有的座落于耒阳市X路X号6-X号门面租给被告从事樱雪厨卫专卖经营，租期自2008年元月1日起2008年12月31日。租赁期满后，被告陈某某未与明珠公司续签合同。2009年元月20日，明珠公司与梁某某、刘某签订“房屋买卖契约”，将城北中路X-X号门面整体出卖，并于同年3月12日书面通知被告陈某某，告知其所租赁的门面已经出卖，要求其无条件搬迁。原告梁某某于同年5月20日办理了房屋产权登记，产权所有人为梁某某。自2009年元月20日原告购买包括被告陈某某所租门面在内的6间商业门面后，曾多次要求被告迁出门面，并要求其支付相应房屋租金，被告陈某某拒绝给付。同年6月26日，被告陈某某以明珠公司与梁某某侵犯了其优先购买权为由诉至该院，经该院(2009)耒民三初字第X号民事判决，驳回陈某某的诉讼请求，陈某某在法定期限内未提起上诉，该判决已发生法律效力。
另查明，2009年7月16日，原告向该院提出诉讼保全申请，要求查封耒阳市X路X路交叉处X栋X层X号门面，该院依法进行了查封，并书面通知被告陈某某限期搬出店内商品，被告陈某某拒不执行，继续经营。
原判认为，公民的合法财产受法律保护，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告梁某某通过合法手段取得了房屋的所有权，并已办理了产权登记，其合法的财产权利应受到法律保护。被告陈某某在门面租期届满后，并未与明珠公司续签租赁合同，应视为不定期租赁合同。在明珠公司书面通知其迁出后，应按合同约定限期内搬离，被告拒绝搬出门面，继续从事经营的行为侵害了原告的财产所有权。原告要求被告立即停止侵害，迁出房屋的诉讼请求，予以支持。被告陈某某与明珠公司签订的门面租赁合同约定了租金为950元/月，合同到期后，由于双方未续签租赁合同，对租金双方亦无新的约定，故自2009年元月20日至同年4月12日(包括30日，提前通知期限)被告陈某某应按原950元/月向原告梁某某支付门面租金，具体金额为950元/月×2个月=1900元(2、3月)，950元/月÷30天×(10天+12天)=697元，自2009年4月13日至被告搬出占有门面房屋之日止的门面租金，在原有租金的基础上，考虑物价上涨，综合同期市场价格，酌情认定为每月增加550元，酌定1500元/月较为适宜。原告要求被告刘某某停止侵害，搬出门面房屋的诉讼请求，因其未提交相关证据证实被告刘某某是否存在侵权的事实，故该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百三十四条第一款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告陈某某立即停立侵害，限在本判决生效之日起三日内将其所经营“樱雪厨卫专卖店”搬出位于耒阳市X街道办事处城北路X路交叉处X栋X层X号门面；二、被告陈某某支付原告租金2597元(2009年元月20日至同年4月12日)。限被告陈某某在本判决生效之日起三日内支付。三、被告陈某某自2009年4月13日起至搬出之日止，门面租金按1500元/月计算向原告梁某某支付；四、驳回原告梁某某对被告刘某某的诉讼请求；五、驳回原告梁某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮政专递费100元，合计150元，由被告陈某某负担。
宣判后，原审被告陈某某不服，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人对涉案门面均享有优先购买权，因上诉人为优先购买权对被上诉人及明珠公司提起诉讼，基于被上诉人取得的房屋产权证可能被撤销，故上诉人并非恶意占有，更谈不上侵权；二、上诉人对讼争门面在租赁合同期满后，并未实际使用，2009年7月16日，原审法院予以查封后，上诉人没有继续经营；三、上诉人对被上诉人与明珠公司的买卖关系不知情，被上诉人没有证据证明通知过上诉人。本案的法律关系应是上诉人与明珠公司之间的租赁合同关系；四、原审认定租金涨幅过高，系主观臆断。综上，原审认定事实不清，确定法律关系不当，判决错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁某某答辩称：一、上诉人与明珠公司的租赁合同期满后，被上诉人合法取得讼争门面所有权，上诉人拒不搬出，其行为构成侵权；二、一审诉讼期间，原审法院多次要求上诉人搬出门面，但上诉人不予理睬，一直在经营；三、上诉人占有门面的租金远不止1500元/月，其认为原审认定租金过高不符合客观事实。原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的证据交换期限内，被上诉人梁某某提交了2份证据：
证据1，耒阳市X街道办事处金星居委会证明，证明讼争门面于2009年11月24日搬出前处于营业状态。2008年至2009年度该地段每间门面租金约1500元/月；
证据2，耒阳市人民法院2009年11月25日现场笔录，证明上诉人于2009年11月24日才搬出讼争门面。
经庭审质证，上诉人认为，证据1，耒阳市X街道办事处金星居委会不是门面的所有者或管理者，其出具证明的主体资格不符；证据2，一审判决作出后，上诉人已提起上诉，原审法院于2009年11月25日出具现场笔录，其动机不明。本院经审查认为，上列证据客观、真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈某某与明珠公司签订的门面租赁合同于2008年12月31日期满后，双方虽未续签合同，但上诉人陈某某仍继续使用该门面，明珠公司亦未提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。2009年1月20日，明珠公司将其所有的包括租赁给陈某某经营的门面一并卖给梁某某，陈某某对所租赁的门面享有优先购买权。陈某某为主张权利，向原审法院提起诉讼，原审法院于2009年8月28日作出(2009)耒民三初字第X号民事判决，驳回其诉讼请求，陈某某未提出上诉，该判决已发生法律效力。在梁某某依法取得讼争门面所有权后，陈某某拒不腾房，又不缴纳租金，双方之间所产生的民事法律关系应当是物权保护关系。故上诉人陈某某提出本案系其与明珠公司之间的租赁合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人陈某某提出其占有门面，是因为与梁某某及明珠公司优先购买权案纠纷正在诉讼过程中，梁某某取得的房屋产权证可能被撤销，故并非恶意占有以及在原审法院予以查封后，没有继续经营的理由与客观事实不符，且于法无据，本院对此不予采纳。原审考虑物价上涨，综合当地同期市场价格，酌定梁某某取得门面所有权后被陈某某占有期间的月租金为1500元，并无明显不当。上诉人陈某某提出原审认定租金涨幅过高，系主观臆断的理由不能成立，本院不予采纳。2009年1月20日，梁某某与明珠公司签订《房屋买卖契约》，全额支付了购门面款，并于同年5月20日办理产权登记，依法取得了房屋所有权证书，此期间，并无免除陈某某缴纳租金的法定事由。因明珠公司未主张权利，原审根据梁某某的诉请，判由陈某某向梁某某交纳租金，双方均未提出异议，本院予以认可。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项、第一百三十条、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，邮政专递费100元，共计150元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长何利国
审判员张远毅
代理审判员周隽斓
二0一0年一月二十日
书记员王某
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
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