上诉人（原审被告）楚某某，男，汉族。
委托代理人赵某恩，河南天坤律师事务所律师。
委托代理人靳建林，河南天坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施某某，男，汉族。
委托代理人江华星，中原区石佛法律服务所法律工作者.
原审被告赵某某（又名赵某玲），女，汉。
委托代理人赵某恩，河南天坤律师事务所律师。
委托代理人靳建林，河南天坤律师事务所律师。
上诉人楚某某因与被上诉人施某某、原审被告赵某某租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院(2009)中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人楚某某的委托代理人赵某恩，被上诉人施某某的委托代理人江华星，原审被告赵某某的委托代理人赵某恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：施某某从2005年4月开始通过赵某某（又名赵某玲）租赁楚某某所有的位于郑州市中原区X路X号X号楼X层X号房屋。2008年10月1日赵某某以楚某某的名义与施某某签订了一份书面《房屋租赁协议》，双方在该份协议中主要约定：1、协议履行期间从2008年10月1日起（未约定终止日期）；2、房屋租金为每月9500元。该协议签订当天赵某某以楚某某名义收取施某某押金9500元。另查明，双方在履行合同过程中，施某某最后一次（2008年12月26日），通过中国建设银行股份有限公司郑州嵩山路支行向赵某某个人账户（x）转2009年1月-3月份房租款x元。庭审中，楚某某、赵某某对施某某提交的押金9500元证据以及最后一次付房租数额证据均无异议，但楚某某对终止租赁关系的时间有异议，并向法庭提交书面证据和证人证言证明双方租赁关系的终止时间日期是2009年4月，施某某对楚某某出具的证据以及证人证言均有异议，认为和本案不具有关联性。再查明，楚某某认可赵某某与施某某发生的租赁房屋行为是受其委托。
原审法院认为：因施某某与楚某某双方签订的书面房屋租赁协议只是约定房屋租赁开始日期，而未约定终止日期，故施某某与楚某某双方之间的租赁关系应视为不定期租赁合同，且楚某某也出具证据认可双方的租赁关系已经终止，故楚某某应退还收取施某某的租房押金9500元，施某某要求楚某某退还施某某押金9500元的请求该院予以支持。楚某某关于施某某所交押金应折抵房屋租金的辩称因未提交与本案有关联的证据加以证明，对楚某某的辩称意见该院不予采信。赵某某关于出租给施某某房屋是受楚某某的委托不应成为被告的辩称，因楚某某对赵某某的委托代理行为予以认可，对赵某某的辩称意见该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、楚某某于该判决生效后十日内退还施某某租房押金9500元。二、驳回施某某对赵某某的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由楚某某负担。
上诉人楚某某上诉称：一审法院认定：“双方签订的书面房屋租房协议是不定期租赁合同，且楚某某也出具证据认可双方的租赁关系已经终止，故楚某某应退还收取施某某的租房押金”这一事实错误。因双方签订的房屋租房协议是不定期租赁合同，当初双方约定收取一个月房租做押金的目的，就是让施某某在租金用完后，提前一个月通知施某某，押金充当房租。可一审法院做出上述认定回避了双方当事人之间的约定：即“若乙方（施某某）提前解除合同，必须提前一个月通知甲方（楚某某）”。依据该约定，施某某在2009年3月底通知楚某某要解除租赁合同，房屋押金自动转化为租金，租金顺延至2009年4月底。施某某租金交到2009年3月底，楚某某将施某某交纳的押金(一个月房租)冲抵2009年4月份租金符合合同的约定。在庭审时楚某某提供的证据、证人证言也证明了施某某在2009年4月还在使用楚某某的房屋这一事实，所以，施某某交纳的押金已冲抵了4月份的房租，楚某某不应退还施某某房屋押金。施某某在一审期间提供的录音证据：该录音证据内容没有显示通知的日期，不能证明施某某是在2009年2月1日通知的楚某某解除合同的，一审法院以此证据认定双方解除合同的日期是2009年3月没有任何事实证据。楚某某有证据、证人证言证明施某某实际租用楚某某的房屋至2009年4月30日，而一审法院却以楚某某提不出押金充抵房租这一事实的证据，对楚某某的辩称不予采信，显然与事实相矛盾。请求：请求撤销河南省郑州市中原区人民法院作出的（2009）中民一初字第X号民事判决，依法驳回施某某一审的诉讼请求。
被上诉人施某某口头答辩：1、从2006年租用楚某某的房屋到2009年3月份，可看出原来合同是一签一年，只有2008年签的合同没写期限，可随时通知对方不干；2、从2006年到合同终止时，租金是租金，不能和押金重合；3、从上诉状中看，对方承认过施某某通知过他们租期到09年3月；4、事实上，施某某经营到2009年3月31日把钥匙原封的交给赵某某，楚某某也无证据证明施某某在4月份继续经营，其提供的证言不能证明施某某经营到4月份。所以，一审法院判决正确，适用法律准确，应予维持。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：2008年10月1日赵某某以楚某某的名义与施某某签订了一份书面《房屋租赁协议》，双方在该协议中第二条约定：协议签订生效后，乙方（施某某）向甲方（楚某某）预付三个月租金，再向甲方交纳保证金（以月租计算），同时甲方将房屋交与乙方使用，以后每季度乙方应向甲方提前四天交纳下一季度租金，不得延误，逾期不交的，除应及时如数补交外，每天应付房租金1%的违约金，到期不交租金的，甲方可视为放弃使用，可收回房屋使用权；第五条约定：乙方在经营不善时，想转让他人时，应提前一个月告知甲方，甲方同意后并收取转让费金额的10%作为手续费”。
本院认为，上诉人楚某某与被上诉人施某某签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。楚某某与施某某双方签订的书面房屋租赁协议只是约定房屋租赁开始日期，而未约定终止日期，楚某某与施某某双方之间的租赁关系应视为不定期租赁合同，且楚某某也认可双方的租赁关系已经终止，并且双方当事人在房屋租赁协议中亦未约定房屋押金可折抵房屋租金，因此，楚某某应退还收取施某某的租房押金9500元。上诉人楚某某主张施某某所交押金应折抵房屋租金的上诉理由，证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人楚某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王学正
审判员申付来
审判员童铸
二Ｏ一Ｏ年三月二日
书记员王鸽（代）
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