原告上海某有限公司。
被告虞某。
原告上海某有限公司诉被告虞某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月6日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判。2010年1月25日，原告向本院申请财产保全。本院经审查后出具了民事裁定书，但被告无财产可供保全。本案于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原告上海某有限公司的委托代理人，被告虞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某有限公司诉称：原告与上海威尼斯花园业主委员会于2003年3月1日签订上海市威尼斯花园物业管理合同，与第二届业主委员会于2005年5月续签了为期五年的物业管理合同，明确了物业管理费按建筑面积每月每平方米管理费为人民币2.50元。被告于2004年12月购置沪青平公路X号上海威尼斯花园三街X号，每月应缴纳物业管理费638元。被告于2004年12月从原业主陈苏娇购得此房，未按规定到小区物业管理部办理过户手续。直至原告于2006年10月16日向青浦区人民法院对原业主陈苏娇提起民事诉讼，追讨所欠的物业管理费，方才得知该房已于2004年12月转让给被告。原告于2006年11月19日即向被告催讨欠缴的物业管理费，并于2007年11月8日、2008年4月15日、2009年9月14日不断向被告催讨物业管理费，但均无效。为此，原告请求判令被告缴纳2005年1月至2009年12月的物业管理费38,280元。
被告虞某辩称：被告两年多不知道有此房屋，被告也没有居住过该房屋。现被告无经济能力来支付物业管理费。
经开庭审理查明：上海市青浦区X路X号三街X号房屋的权利自2004年12月14日起登记在被告虞某名下，该房屋建筑面积为255.30平方米，产权来源为买卖。2003年，上海威尼斯花园业主委员会和原告签订了物业管理服务合同，合同约定：上海威尼斯花园业主委员会委托原告对上海威尼斯花园实行物业管理；物业类型为花园别墅，座落位置为上海市青浦区X路X号；物业管理费由原告按建筑面积每平方米每月2.5元向业主收取；委托管理期限为二年，自2003年3月1日起至2005年2月28日止。合同签订后，原告按约履行了自己的义务。合同到期后，双方没有立即续签合同，但原告进行对该小区进行物业管理。2005年7月31日，原告与上海威尼斯花园业主委员会续签了物业管理服务合同，约定：委托管理期限为2005年5月1日至2010年4月30日；十街按每户产证面积每平方米4元，含私家花园的养护；其它区域按每户产证面积每平方米2.50元收取，不含私家花园的养护，在适当时候作合理调整后，私家花园的养护由物业一并管理，二期收费标准另定。合同签订后，原告履行了合同义务。
上海市青浦区X路X号三街X号房屋原产权登记在陈苏娇、胡长征、胡培琦名下。因该房屋自2005年1月起未缴纳物业管理费，故原告于2006年曾向本院提起诉讼，要求陈苏娇支付物业管理费，后因该房屋已转让给被告，故原告撤回起诉。
2006年11月19日，原告向被告发送催告函，要求被告支付2005年1月至2006年11月的物业管理费。但被告收到后未缴纳。2007年11月8日，原告向被告发送友情告知，要求被告缴纳2005年1月至2007年11月的物业管理费。被告收到后未缴纳物业管理费。2008年4月15日，原告又向被告发送催款通知单，要求被告支付2005年1月至2008年4月30日的物业管理费，但被告未缴纳。2009年9月14日，原告再次向被告发送催款通知单，要求被告支付2005年1月至2009年9月30日的物业管理费，但被告仍未缴纳。为此，原告于2010年1月诉至本院。
另查明：系争房屋被上海市黄某区人民法院委托拍卖，并于2010年1月5日拍卖成交。
还查明：原告具备物业管理三级资质。
以上事实，由双方当事人陈述、物业管理服务合同、产权证、上海市房地产登记册、（2006）青民一（民）初字第X号民事裁定书、撤诉申请、友情告知、催款通知单、拍卖成交确认书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案审理中，被告认为，其没有购买过系争房屋，但曾经将自己的身份证交给房产中介去办理房地产权证。系争房屋曾被抵押贷款200万元左右，贷款被告没有拿过。起先贷款是人家归还的，之后人家贷款不还了，故银行找到被告，被告才知道自己名下登记着系争房屋。为此事，被告曾去报案，但公安机关没有受理。之后，有人让被告将房屋卖掉，所有的欠款由其来负责。为此，被告又补办了房地产权证，但产权证被这个人拿走了。被告为此事去过系争房屋一次，但没有居住过，房屋一直闲置。但被告对自己的主张未能提供相应的事实依据。
根据庭审确认的事实，本院认为：房屋的所有权人为业主。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案所涉房屋青浦区X路X号三街X号权利登记在被告名下，故被告是该房屋的所有权人，也即为该房屋的业主。原告与上海威尼斯花园业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，对被告具有约束力。原告对威尼斯花园提供了物业管理服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，被告不能以其没有居住在该房屋内为由不交纳物业管理费。现原告主张2005年1月至2009年12月的物业管理费38,280元，于法无悖，本院予以支持。被告以无经济能力为由不付物业管理费，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
被告虞某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司2005年1月至2009年12月的物业管理费人民币38,280元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币757元，减半收取，由被告负担人民币378.50元。财产保全费人民币402.80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
审判员蒋喜军
书记员夏明霞
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