原告（反诉被告）上海某幼儿园。
被告（反诉原告）丁某。
原告上海某幼儿园诉被告丁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月13日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2009年11月2日公开开庭进行了审理。原告上海某幼儿园的法定代表人曹某，被告丁某的委托代理人到庭参加诉讼。2009年11月11日，被告向本院提出反诉。2009年11月30日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告上海某幼儿园的法定代表人曹某，被告丁某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某幼儿园诉称：2007年11月4日和2007年11月18日，原、被告双方分别签订了两份《房屋租借协议书》，约定，由被告向原告分别租借X号、X号、X号三间门面房，租期为一年。合同到期，原告通知被告，如果要续租，也要签订短期租借协议，否则就终止租赁关系。合同到期后，被告没有要求续签合同。原告要求被告搬走，被告不同意搬走，至今也没有向原告支付租金。为此，原告请求：1、终止租赁关系，被告腾退房屋；2、被告支付2008年11月18日至实际退房日的房屋租金，按每月每间人民币700元计算。审理中，原告表示，如果合同无效，诉讼请求不变更。
被告丁某辩称：不同意原告的诉讼请求。自被告承租后，房屋就漏水，被告向原告反映，原告曾答应修理，但一直没有维修。去年，房屋漏水更严重，被告要求原告维修，原告不予维修。今年，被告也要求原告维修，但原告也没有维修。双方确实没有续签租赁合同。由于房屋漏水，给被告造成了损失。被告同意腾退房屋，但要求原告赔偿损失。为此，被告提出反诉，要求判决：1、双方签订的房屋租借协议书无效；2、反诉被告赔偿反诉原告因房屋损坏漏水造成的物品损失15,000元；3、反诉被告赔偿反诉原告房屋修理费20,000元。
反诉被告对反诉原告的反诉请求辩称：协议是由双方签字认可，应为有效协议。房屋交付时是完好的，被告在使用过程中有损坏，根据协议，应由被告负责维修，不同意赔偿反诉原告的损失。
经开庭审理查明：2007年11月4日，原、被告双方签订了《房屋租借协议书》，协议书约定：原告将门面房249－X号租借给被告，每间月租金700元，租期为一年；被告在原告交付前将一年租金一次性付给原告；租借期间，被告应爱护原告房屋，如需更改必须征得原告同意，房屋如有损坏，一切由被告负责修理；被告在交租金的同时，须预付2,000元作为保证金，如发现违反协议行为予以罚款；本协议从2007年11月4日起生效，有效期为一年，到期如继续租借，另签协议。该协议书落款处“丁某”名字由其妻子胡敏代为签署。2007年11月18日，原、被告双方又签订了《房屋租借协议书》，协议书约定：原告将门面房X号租借给被告，每间月租金700元，租期为一年；被告在原告交付前将一年租金一次性付给原告；租借期间，被告应爱护原告房屋，如需更改必须征得原告同意，房屋如有损坏，一切由被告负责修理；被告在交租金的同时，须预付2,000元作为保证金，如发现违反协议行为予以罚款；本协议从2007年11月18日起生效，有效期为一年，到期如继续租借，另签协议。该协议书落款处“丁某”名字经丁某妻子胡敏当场同意后，由原告处老师代为签署。原告按约向被告交付了房屋，被告也按约向原告支付了上述租赁房屋的租金，共计25,200元，并向原告支付了保证金2,000元。合同到期后，双方未续签合同，原告要求被告搬走，但被告未搬走，至今仍由被告使用原告的三间门面房，但未向原告支付租金。2009年10月，原告诉至本院。
另查明：原告出租给被告的房屋没有建房申请批复手续，无房地产权证。被告取得租赁房屋后未对房屋进行装修。被告自2003年起向原告租借房屋，合同每年签订一次。
以上事实，由双方当事人陈述、《房屋租借协议书》、证明、《关于沈巷幼儿园建造门面房有关情况说明》等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，被告主张，由于房屋漏水给被告造成了损失，要求原告赔偿，其中物品损失15,000元、房屋维修费用20,000元。为此，被告提供由上海凯利综合经营部出具的房屋渗水发票两张及照片。
原告对被告的主张认为，双方签订的协议约定，房屋如有损坏，一切由被告负责修理。被告没有向原告反映过房屋漏水问题，直至2008年7月，被告才向原告反映漏水问题。原告没有看到过被告维修房屋，被告也没有带着发票来找过原告。被告提供的照片不能反映拍摄的时间和地点，原告不予确认。
审理中，原告要求被告从2008年11月18日起按每月每间700元的标准支付三间房屋的租金至实际退房日止。
根据庭审确认的事实，本院认为：因原告出租给被告的房屋没有合法的建房手续，事后，原告也没有补办相关的建房手续，至今也未取得房地产权证，应属违法建筑。因此，原、被告双方签订的《房屋租借协议书》系无效合同。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应腾退房屋，并将房屋返还给原告，原告应向被告返还保证金。由于被告实际使用了房屋，故被告应向原告支付房屋使用费，使用费的标准可参照双方合同约定的金额予以确定。原告自愿要求三间房屋的使用费起算日期定为2008年11月18日，于法无悖，本院予以准许。至于被告主张因房屋漏水给其造成的物品损失，本院认为，因被告未能提供相应的事实依据，且被告也无法证明确实因房屋漏水给原告造成了物品损失，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。至于被告主张的房屋修理费用，本院认为，被告未能提供已对房屋进行维修的事实依据，被告提供的发票也不足以证明被告维修了房屋，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原、被告双方2007年11月4日及2007年11月18日签订的《房屋租借协议书》无效；
二、被告丁某应于本判决生效之日起十五日内腾退上海市青浦区X镇X路X号、X号、X号房屋，并归还给原告上海某幼儿园；
三、被告丁某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某幼儿园三间房屋的使用费（自2008年11月18日起至被告实际退房日止，按每间每月人民币700元计算）；
四、原告上海某幼儿园应于本判决生效之日起十日内退还原告丁某保证金人民币2,000元；
五、反诉原告丁某要求反诉被告上海某幼儿园赔偿因房屋损坏漏水造成的物品损失人民币15,000元的反诉请求不予支持；
六、反诉原告丁某要求反诉被告上海某幼儿园赔偿房屋修理费人民币20,000元的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币255元，由被告负担。反诉费人民币337.50元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
审判员蒋喜军
书记员袁晓东
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