上诉人（原审被告）臧某，男。
委托代理人刘海军，河南金苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）登封市人事劳动和社会保障局。住所地：登封市X街中段。
法定代表人冯某某，该局局长。
委托代理人何耀明，河南嵩峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛某某，男。
上诉人臧某因与被上诉人登封市人事劳动和社会保障局（以下简称登封人劳局）及薛某某租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2009）登民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人臧某及其委托代理人刘海军，被上诉人登封人劳局的委托代理人何耀明，被上诉人薛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年10月15日，登封人劳局下属原登封市人事劳动就业局就业管理办公室将位于登封市X街中段的就业大楼整体出租给薛某某承租，双方签订了一份房地产租赁合同，约定：原登封市人事劳动就业局就业管理办公室将位于登封市X街中段X号的就业楼出租给薛某某使用；租赁期限从2001年10月15日至2008年12月31日；年租金为9万元，每年2月底前付5万元，8月底前付4万元；如需出卖或抵押上述房地产，应提前三个月通知薛某某；薛某某如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得出租方的书面同意，费用由薛某某承担；如薛某某需转租第三人或与第三人互换房屋使用时，必须取得出租方的同意；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，薛某某负责赔偿或给以修复；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任一方承担等。2007年1月1日，薛某某未经登封人劳局同意，擅自将承租房屋的两间临街房、后两间房和房屋后面的院子转租给臧某，并签订了一份房地产租赁合同，约定：租期为二年，2007年12月20日至2009年12月20日；臧某在租用期间，需要装修或改造门市房必须先征求薛某某的同意，方可改造和装修，期间的一切费用由臧某承担；协议期满后，臧某装修或改造的地方无偿留给薛某某，不得拆除；如遇国家和薛某某有特大情况，门市房有变动，薛某某必须提前一个月通知臧某，退还臧某剩下没有使用的房租租金；年租金为x元；本协议自双方签字之日起生效等条款。2007年1月1日，薛某某将上述房屋及院子转租给臧某使用至今。2008年7月份，登封人劳局发现薛某某未经登封人劳局书面同意，将其承租的一间房屋的楼板从一层至五层全部切割掉，破坏了房屋结构，为此，登封人劳局要求解除租赁合同。经登封人劳局和薛某某协商，双方于2008年7月22日签订了一份解除房地产租赁合同，约定：登封人劳局与薛某某签订的房地产租赁等相关合同，于本协议生效之日起予以解除；薛某某应于本协议生效之日起30日内将租房户搬出，交还登封人劳局；薛某某转租房屋中被其擅自切割掉的预制板地面，由薛某某按照国家建筑施工安全规范施工予以恢复，经市建设局质量检查站检验合格后交付登封人劳局，费用由薛某某承担；一方违约，除继续履行协议所约定的义务外，应向对方支付违约金2万元。解除协议生效后，因薛某某未依约将预制板切割掉的房间地面修复，也未将承租的就业楼交还登封人劳局，登封人劳局诉于原审法院。另查明，薛某某收取臧某交付的2008年度的租金为13万元。
原审法院认为：登封人劳局与薛某某签订的解除房地产租赁合同书，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，原审法院予以确认。因此，登封人劳局要求确认其与薛某某于2008年7月22日签订的解除房地产租赁合同为有效合同的诉讼请求理由正当，符合法律规定，予以支持。薛某某和臧某签订的租赁合同约定的租赁期限为二年，租赁期限应为从2007年1月1日至2008年12月31日届满，但该租赁合同载明的租赁期限起止日却为2007年12月20日至2009年12月20日，与薛某某和臧某实际履行的起止时间不符。据此，薛某某和臧某所签订租赁合同约定两年的租赁期限的届满日应为2008年12月31日。对此，原审法院予以认定。根据登封人劳局和薛某某签订的房屋租赁合同的约定，薛某某转租房屋必须征得登封人劳局的同意，但本案中薛某某未经登封人劳局同意，擅自将承租的部分房屋转租给臧某，且二人签订的转租合同约定的租赁期限的起止时间，超出了登封人劳局与薛某某签订租赁合同的租赁期限，故其转租合同中约定的租赁期限的起止时间超出登封人劳局和薛某某签订的租赁合同租赁期限的内容，应为无效。因此，登封人劳局要求确认薛某某和臧某签订租赁合同中约定的2009年1月1日至2009年12月20日租赁期限为无效的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持，薛某某和臧某从2009年1月1日起占用登封人劳局的两间门市房、两间北屋和北院子，既没有事实根据，也无法律依据，应予返还。薛某某和臧某从2009年1月1日起占用登封人劳局上述房地产，给登封人劳局造成的损失应依法予以赔偿。薛某某收取臧某交纳2008年度租金为13万元，每月租金x元，应为二人在2009年1月1日起占用登封人劳局上述房产给其造成的每个月的损失。因此，登封人劳局要求薛某某和臧某返还上述房地产，并要求二人赔偿损失的诉讼请求，理由正当，且符合法律规定，原审法院予以支持。但登封人劳局要求薛某某和臧某赔偿其超出每月损失x元的诉讼请求，因缺乏证据，不予支持。臧某要求继续履行租赁合同的抗辩理由，因其租赁合同约定的二年实际租赁期限已经届满，且其与薛某某签订的租赁合同注明的2009年1月1日至2009年12月20日的租赁期限的内容又系无效，故其抗辩理由，因没有事实根据和法律依据而不能成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、确认登封市人事劳动和社会保障局与薛某某于2008年7月22日签订的解除房地产租赁合同有效；二、确认薛某某与藏雷签订的房地产租赁合同中约定的2009年1月1日至2009年12月20日的租赁期限的内容无效；三、薛某某与藏雷在本判决生效之日起二十日内，将占用登封市人事劳动和社会保障局位于登封市X街X号的两间前厅门市房、两间后厅房屋和北院返还给登封市人事劳动和社会保障局；四、判令薛某某和藏雷在本判决生效之日起七日内赔偿登封市人事劳动和社会保障局每月损失x元（从2009年1月1日起至判定付款之日止）；五、驳回登封市人事劳动和社会保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由薛某某和藏雷承担。
宣判后，藏雷不服原审法院判决，向本院上诉称：一、登封人劳局不具备诉讼主体资格。庭审中，登封人劳局提供的产权证明显示，藏雷租赁的房屋产权是“登封县劳动就业局”的，并不是登封人劳局的产权，且登封人劳局也没有提供该房屋由他享有和管理的任何证据。这种非常明显的事实，原审法院没有查明，就判定把该房屋交还给登封人劳局，显属错误。二、原审法院关于薛某某与藏雷之间2009年的租赁期间是无效的认定，显属认定事实错误。藏雷是与登封市人事劳动局就业大楼管理办公室签订的合同，而不是和薛某某个人签订的租赁合同。这一事实有合同书上加盖的“登封市人事劳动局就业大楼管理办公室”的公章为据，登封人劳局在诉状中也明确认可登封市人事劳动就业大楼管理办公室于2001年1月15日将就业楼出租给薛某某，这充分证明“登封市人事劳动就业大楼管理办公室”是代表出租方的，退一步说就是藏雷与薛某某签订的租赁合同，而该租赁合同上加盖有登封市人事劳动局就业大楼管理办公室的公章，也证明出租方是同意出租的，这怎么能认定是未经登封人劳局同意私自转租给藏雷呢三、原审判定藏雷赔偿登封人劳局损失每月x元，没有事实根据。藏雷与登封市人事劳动局就业大楼管理办公室签订的租赁合同第十条明确约定年租金是x元，平均每月租金是4200元，原审判决也认定了这一事实，但在没有任何证据的情况下，又认定2008年租金是每月x元，显然是错误的。鉴于臧某的租赁合同中约定的租赁期限已到，藏雷同意搬离并返还房屋，但请求二审法院撤销一审判决中要求藏雷按照每月x元赔偿登封人劳局损失部分的内容，改判藏雷不承担赔偿责任。
登封人劳局答辩称：一、其具备本案的原告诉讼主体资格。涉案的租赁标的物产权属于原登封市劳动就业局，登封市人事劳动局就业管理办公室属其下属机构。1994年依照登编（1994）X号文的要求，已经撤销撤销登封市劳动就业局，设立登封市劳动局。后根据中共登封市委登发（1996）X号文要求，撤销了登封市人事局、劳动局，组建登封市人事劳动局。至2002年又根据中共登封市委登发（2002）X号文要求登封市人事劳动局更名为登封市人事劳动和社会保障局。以上事实足以证明租赁的房产归登封人劳局管理，登封人劳局拥有本案的诉讼主体资格。二、一审法院认定事实清楚，藏雷与薛某某之间签订的租赁合同，因为租赁期间超出薛某某与登封人劳局之前签订的租赁合同，故超出原租赁合同的租赁期限部分应是无效约定。另外薛某某与藏雷签订租赁合同时所使用的“登封市人事劳动局就业大楼管理办公室”的公章，是薛某某私自刻制的，并非登封人劳局盖的章，不能认定是经出租方同意转租的。三、薛某某与藏雷签订合同是在2007年初，而涉案大楼位于登封市的繁华地带，房租早已翻了几倍，按每月x元赔偿，是根据臧某和薛某某之间年租金为13万元计算出来的。请求二审法院维持原判。
薛某某答辩称：房屋以前就是原登封市就业局的，后来划归为登封人劳局管理，登封人劳局是本案适格的原告。与藏雷签订的租赁合同，是以我个人名义签订的，我当时是就业管理办公室的主任，在我承租了整个就业楼之后，我又分别转租给了六家。租赁合同上加盖的公章也是我私自刻制的，是为了管理方便，真的“登封市人事劳动局就业大楼管理办公室”的公章是圆章，与我刻的扁章不一样。关于登封人劳局要求的损失赔偿，一审判决每月按x元赔偿肯定不对，因为租赁合同约定的年租金只有x元，一审时我已经说了我收取臧某的13万元是两年的租金和转让费。一审法院此处判决错误，我要求按合同办事。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：一、依据1994年12月12日登封市编制委员会登编（1994）X号通知要求，撤销登封市劳动就业局，设立登封市劳动局。依据1996年1月12日中共登封市委登发（1996）X号文，撤销登封市人事局、劳动局，组建登封市人事劳动局。依据2002年1月29日中共登封市委（2002）X号文，登封市人事劳动局更名为登封市人事劳动和社会保障局。二、藏雷与薛某某签订的租赁合同上加盖的“登封市人事劳动局就业大楼管理办公室”的公章是薛某某自己刻制的。
本院认为：登封市人事劳动局就业大楼管理办公室是原登封市劳动就业局的下属机构，其民事权利和义务依法可由其法人单位享有和承担。登封人劳局提供的证据能够证明，原登封市劳动就业局历经机构改革，现已更名为登封市人事劳动和社会保障局，故登封人劳局依法拥有本案的诉讼主体资格。薛某某将承租的部分房屋转租给藏雷，且转租期限超出原租赁合同的租赁期限，在未经登封人劳局追认时，超出部分应为无效约定。在薛某某和登封人劳局解除租赁合同，并通知臧某之后，藏雷已无事实和法律依据继续占用上述租赁物，故登封人劳局要求薛某某和藏雷返还租赁物并赔偿损失的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。登封人劳局主张其损失赔偿标准为按年租金13万元计算，但未提供证据证明，臧某和薛某某对此亦不予认可，本院不予采信。根据藏雷与薛某某之间的租赁合同显示年租金为x元，故登封人劳局的损失应按每月4200元计算。综上，臧某的上诉理由部分成立。原审判决对于登封人劳局的损失计算，缺乏事实依据，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省登封市人民法院（2009）登民二初字第X号民事判决第一、二、三、五项；
二、变更河南省登封市人民法院（2009）登民二初字第X号民事判决第四项为：判令薛某某和藏雷在本判决生效之日起七日内赔偿登封市人事劳动和社会保障局每月损失4200元（从2009年1月1日起至实际退房之日至）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，由臧某和薛某某负担；二审案件受理费300元，由藏雷负担200元，登封市人事劳动和社会保障局负担100元。
本判决为终审判决。
审判长焦小英
代理审判员秦宇
代理审判员曾小潭
二O一O年二月九日
书记员王英（代）
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