原告（反诉被告）梁a，男，中国香港居民。
委托代理人刘a，上海A律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘b，女，汉族。
委托代理人刘c，男，住同上。
原告（反诉被告）梁a诉被告（反诉原告）刘b房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月11日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）梁a及其委托代理人刘a、被告（反诉原告）刘b及其委托代理人刘c到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）梁a诉称:原告于2009年7月10日与被告签订租赁合同，约定被告将其所有的××区××路××弄××号×××室租赁给原告使用，租期为2009年7月16日至2010年7月15日，租金每月4,500元。合同签订后，原告依约向被告支付了9,000元押金和4,500元当月租金，并征得被告同意后拿到房屋钥匙，进行简单装修。7月16日早上原告来到该租赁房屋准备入住时，开门发现室内积水达十多厘米，原告立即通知被告及小区物业公司，经查为楼上房屋渗水导致。原告与被告协商，被告拒绝对房屋进行维修，一直推托至今，原告至今无法入住。诉请：1、判令解除原告与被告关于上海市××区××路××弄××号×××室的租赁合同；2、请求判令被告向原告返还押金9,000元，租金4,500元，并支付损失16,569.20元（9,000元违约金和违约金不足以补偿的部分）；3、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）刘b答辩并反诉称:原告诉称的情况是原告自己造成的，还是第三人造成的，还是原告与第三人共同造成的，以上情况原告均不能加以排除；请求驳回诉求。
一，2009年7月10日，双方签订房屋租赁合同并完成房屋交接手续，原告验收合格，在合同生效后，房屋地面被水浸泡，实木地板起翘严重，纯属合同第三方侵权责任或原告责任。原告应当支付违约金。二，原告一直控制房屋使用权，应该补交所欠租金。三，合同约定原告未尽保管责任，而且由于原告的过错使损失扩大，应当赔偿损失。诉请：1、请求原告赔偿房屋租赁合同违约金9,000元；2、补交2009年8月16日至2009年9月15日租金4,500元；3、赔偿房屋地板损失5,000元；4、承担本案诉讼费用。
经审理查明:2009年7月10日，梁a与刘b双方签订一份《租赁合同》，其中约定，刘b将其所有的上海市××区××路××弄××号×××室房屋出租给梁a居住使用，租期自2009年7月16日起至2010年7月15日止，租金每月4,500元，保证金9,000元。此外，双方约定，任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为9,000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，还需就不足部分支付赔偿金。
合同签订后，梁a按照约定向刘b支付了9,000元保证金和4,500元当月租金，并从刘b处拿到房屋钥匙，开始进行入住准备。7月16日早上，梁a入住该租赁房屋时，开门发现室内地面大量积水。梁a立即通知刘b及小区物业公司，经查为楼上业主案外人肖a、马a的房屋渗水所致。因肖a当时不在国内，在小区物业公司的帮助和协调下，对楼上渗水情况进行了维修。同时，刘b与案外人肖a的父母达成协议，相关赔偿等事宜待肖a回国再处理。
由于刘b为与案外人肖a进行赔偿诉讼，未及时对受损的房屋室内部分进行维修，造成梁a无法入住。2009年8月31日，刘b为此向法院起诉肖a要求赔偿。当天，双方经过协商，刘b撤诉。肖a向刘b赔偿了地板损失4,000元。
在此期间，梁a与刘b双方经过几次联系，未能解决梁a如何入住并继续履行合同的问题。9月10日，梁a通过其他途径告知刘b要求解除租赁合同。刘b于此后开始修复房屋室内受损部位和物品，并于9月20日将该房屋另行出租给他人。
上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：梁a提供的《租赁合同》、现场照片、短信等；
刘b提供的修补预订金（协议）及地板赔偿协议；
诉讼双方及相关当事人、证人关于本案基本事实经过的陈述在案佐证。以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。
本院（××××）×民一（民）初字第××××号民事裁定书反映的诉讼事宜。
本院认为，梁a与刘b双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。
根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案合同开始履行后，由于刘b为与案外人肖a进行赔偿诉讼，未及时对受损的房屋室内部分进行维修，造成梁a无法入住及合同无法继续履行。在梁a通过其他途径告知刘b要求解除租赁合同后，刘b开始修复房屋室内受损部位和物品，并将该房屋另行出租给他人，导致该合同实际解除，刘b应当对此承担违约责任。其为此提出的反诉诉请，不符合客观事实，且于法无据，本院不予支持。
法律还规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，梁a诉请要求刘b返还租金和保证金，并承担违约责任的意见，合法有据，本院予以支持。其他损失，证据不足，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘b于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁a返还房屋租金4,500元、保证金9,000元；
二、被告（反诉原告）刘b于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁a支付违约金9,000元；
三、驳回原告（反诉被告）梁a的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘b的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计275.87元,由被告（反诉原告）刘b负担。反诉案件受理费减半收取计131.25元,由被告（反诉原告）刘b负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）梁a可在判决书送达之日起三十日内、被告（反诉原告）刘b可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员杨超
书记员谭静贤
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