四川省攀枝花市东区人民法院
民事判决书
(2000)攀东民初字第X号
原告陈某某，男，X年X月X日生，汉族，系攀枝花泉鑫有限责任公司(以下简称“泉鑫公司”)经理，住（略）。
委托代理人刘某宁，攀枝花市律师事务所律师。
被告刘某某，男，X年X月X日生，汉族，系攀枝花市银鑫物质有限责任公司(以下简称“银鑫公司”)董事长，住（略）。
委托代理人赵某某，男，X年X月X日生，汉族，系银鑫公司职工，住所（略）。
委托代理人文静，攀枝花诚信达律师事务所律师。
原告陈某某诉被告刘某某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理刘某宁，被告刘某某及其委托代理人赵某某、文静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，我与被告于1997年10月27日签订了联合购房协议，约定共同出资购买南非谷大酒楼及临街X间商屋，其中我出资66．94万元购买商屋。在当月ZI日接口头协议我已将67万元购房款以我所在的泉鑫公司名义通过银行转帐方式付给了刘某某。次年6月30日，刘某某以个人名义向中房攀枝花市房地产开发总公司购买了上述房屋的产权。1998年9月16日，我与被告再次签订补充协议一份，协议确认被告方已收到我付的购房款67万元，规定3间商屋应及时办理过户归我，同时约定从即日起，上述商屋一切经营、经济、法律事宜由我负责。1999年8月26日，我与被告正式签订了房屋买卖合同，约定由刘某3间商屋过户给我，合同成立后，双方都到市房地交易所开始办理过户手续，同年9月二日，被告恶意将3间商屋为其公司所欠债务向米易法院诉讼保全提供担保，致使商屋被扣押，使过户手续无法完成，给我造成了巨大经济损失。请求判令被告继续履行买卖合同，返还其出租商屋取得的租金，并承担全部诉讼费用。
被告刘某某辩称，我与原告签订了上述二份协议及房屋买卖合同属实，但我是被迫签订的，事实上是他人想买3间商屋，原告仅是一个代言人，整个协商过程其并未参与。在此以前我是愿意履行合同的，但该商屋已经增值，故继续履行房屋买卖合同对我不公平。同时该合同是附生效条件的，现该合同并未生效。原告所付的67万元付给银鑫公司的，我并未收到原告所付的联合购房款。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1997年10月27日，刘某某与陈某某签订联合购房协议一份，主要内容为，双方联合购买南非谷大酒楼(原香花夜总会)及临街X间商屋(原香花配餐室)的产权，其中酒楼产权归刘某有，商屋产权归陈某有，商屋的价款为66．94万元(该款陈某某已于当月的21日由泉鑫公司以联合购房款的名义，通过建行攀枝花市分行营业部以转帐方式付给了刘某某所在的银鑫公司67万元)、银鑫公司于1998年2月17日向泉鑫公司出具了67万元的收据。此后，刘某某个人向中房攀枝花市房地产开发总公司购买了南非谷酒楼的三、四层(产权证号为（略）、（略）)及商屋(产权证号为（略）)的产权，其中商屋所付的购房款为（略）元，并于1998年6月30日取得了上述房屋产权证书。1998年9月16日，陈、刘某订了一份补充协议，协议主要内容为：双方于1997年10月27日签订了联合购买南非谷大酒楼及临街三间商屋产权协议，其中南非谷大酒楼产权归刘，临街商屋产权归陈，总计商屋的价款为66．94万元，现陈某某通过转帐方式一次性付清联合购房款67万元给刘某某，刘某将商屋产权从中房攀枝花公司转到其名下，产权证已于1998年6月30日办理完毕(产权证号为（略），办理过程中所需一切税、费均为陈某某承担)，本应即行办理产权转移到陈某名下手续，因陈某用该产权证作抵押向银行贷款。双方协商以后再办理该房的产权转移手续，由刘某某将（略）号产权证交给陈某某保管，从1998年6月30日起第（略）号产权归陈某某所有，刘某某对商屋所发生的一切经营、经济、法律事宜均不承担责任。在该补充协议上，分别盖有银鑫公司及泉鑫公司的公章，对该协议予以证明。签约后，第（略）号产权证即由陈某某予以保管，但未将该产权证用作抵押向银行贷款。1999年8月26日，陈某某与刘某某签订了房地产买卖契约一份，主要内容为：由刘某3间商屋卖给陈，价款为（略）元。并在合同的第十一条特别约定：该商屋产权在南非谷大酒楼产权转移完毕后3日内办理产权转移。签约后双方到攀枝花市房地产交易所开始办理产权转移过户手续，在部分手续已办理完备之际。米易县人民法院为米易县丙谷信用社诉银鑫公司借款纠纷一案，采取诉讼保全措施，于1999年9月二日在询问刘某某对诉讼保全的意见时，刘某某在约定已有担保财产(即南非谷大酒楼的152台设备)的情况下，提出用3间商屋作担保，米易县法院即于同日作出裁定将商屋予以查封，并向市房地产交易所送达了协助执行通知书，通知交易所不得办理该房的过户转移手续。故使双方正在办理的房屋买卖过户手续被迫停止。陈某某于1999年11月12日向米易县法院提出执行异议书，同年12月17日，针对执行异议，米易法院询问刘某某对查封的3间商屋的意见时，刘某示对查封没有意见，要求该院继续查封。为此，陈某某于2000年3月诉来本院，要求判令刘某某继续履行房屋买卖合同，按每年（略）元的标准返还从1999年1月起至今因出租商屋所取得的租金，并承担全部诉讼费用。
另查明，攀枝花市房地产评估事务所受刘某某委托，于1998年8月20日对本案所涉的3间商屋作出的评估总价值为（略）元。刘某某从1999年1月22日起，以银鑫公司的名义将3间商屋出租，租金每年为（略）元，并收取了1999年1月22日到2000年1月22日的租金（略）元。
上述事实，有下列证据在案佐证：一、原、被告庭上的陈某，本院对陈某某的询问笔录一份，对刘某某的询问笔录二份，原、被告于1997年10月27日签订的协议一份，1998年9月16日签订的补充协议一份，1999年8月26日签订的房屋买卖契约一份，证明了原、被告之间的房屋买卖关系；二、建行攀枝花市分行营业部填写的(2000)东民字第X号查询通知书回执一份，攀枝花市银鑫物质有限责任公司在1998年8月17日出具给攀枝花泉窈有限责任公司的（略）元的收据，泉鑫公司于2000年9月5日出具的证明，原、被告于1998年9月16日签订的补充协议一份，证明了陈某某将（略）元付给刘某某，刘某收到了该款；三、原告提供的房地产转让申请审批书，攀枝花市房地产交易所1999年10月19日出具的证明，米易县法院(1999)米经初字第X号协助执行通知书，(1999)米经初字第X号民事调解书，米易县法院于1999年9月二日、12月17日对刘某某的调查笔录二份，原告提供的执行异议书一份，证明了原、被告签约后在办理商屋产权转移过户过程中，刘某某不以原本设定的抵押物作担保，而以3间商屋向米易县法院提供担保，导致3间商屋被查封，使双方无法完成过户手续，房屋买卖无法完成；四、银鑫公司与卢正敏，吴以业签订的房屋租赁合同及补充协议，以及该公司于1998年10月8日出具的（略）元的租金收据，证明刘某某将商屋出租并取得收益的事实。
本院认为：陈某某与刘某某协商一致，自愿签订的联合购房协议，补充协议及房地产买卖契约，是双方真实意思表示，合法有效。根据联合购房协议及补充协议的约定，陈某约履行了付款义务，刘某协议应将3间商屋的产权转移给陈，但刘某双方签订了房地产买卖契约，并已开始办理过户手续的情况下，故意用商屋为其他债务纠纷提供担保，导致商屋被法院扣押，使房屋买卖协议无法继续履行，刘某行为系违约行为，也违背了诚实信用的原则，因此而引起纠纷，刘某某应负全部责任，依法应赔偿由此而造成的损失。根据忡华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故损失应为刘某1999年1月起出租房屋所得的租金，以及按刘某某1998年10月对商屋价值评估价值的（略）元与刘某某购买商屋所付价款（略）元之间的增值部分。陈某泉鑫公司名义付给刘某在的银鑫公司（略）元联合购房款，虽然形式上是公司的行为，但实际上是陈某给刘某购房款，并在双方的补充协议中已经确认。刘某出陈某付（略）元是付给银鑫公司的，自己并未收到购房款的主张，与事实不符，本院不予支持。刘某出与陈某订的三份合同系被迫签订，购买商屋另有其人，陈某是一个代言人，陈某未参与协商过程的主张，未能提供相应证据证明，本院不予认定。陈、刘某补充协议中约定从1998年6月30日起商屋的产权归陈某有，刘某商屋的法律事宜不承担法律责任的内容，违反有关法律规定，应属无效。双方在房地产买卖契约第十一条关于商屋的产权在南非谷大酒楼产权转移完毕后3日内开始办理产权转移过户手续的约定，其条件能否成就的主动权完全在刘某人，该约定显失公平，于法相悖，系无效条款。因商屋已被法院扣押协议已实际不能履行，故陈某求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。本院仅对原告诉讼请求的合理部分予以支待。
根据本案实际，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，第六十条，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百三十四条第一款第(四)项、第(七)项．《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及有关法律规定，判决如下：
一、终止陈某某、刘某某一九九七年十月二十七日签订的《协议》，一九九八年九月十六日签订的《补充协议》，一九九九年八月二十六日签订的《房地产买卖契约》的履行。
二、刘某某于本判决生效后七日内返还陈某某购房款（略）元。
三、刘某某于本判决生效后七日内赔偿陈某某经济损失（略）元。
四、驳回陈某某的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，其他诉讼费5000元，合计（略）元，由刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判长杨定涛
代理审判员陆泰林
代理审判员白永忠
二○○○年九月二十日
书记员李心竹
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