上诉人（原审被告、反诉原告)：赛博数码科技(郑州)有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号。
法定代表人：张某某，该公司董事长。
委托代理人：刘某，男，X年X月X日生，系该公司法律顾问。
委托代理人：刘某良，河南安多律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：洛阳全城置业有限公司。住所地：洛阳市西工区X路付X号。
法定代表人：曲某某，该公司董事长。
委托代理人：谢平建，开物律师集团事务所律师。
委托代理人：杨新涛，开物律师集团事务所律师。
上诉人赛博数码科技（郑州）有限公司（以下简称赛博公司）因与被上诉人洛阳全城置业有限公司（以下简称全城公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2009)西民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赛博公司的委托代理人刘某、刘某良，被上诉人全城公司的委托代理人谢平建、杨新涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年12月2日，全城公司(甲方)与赛博公司(乙方)签订《租赁合同书》一份，约定：甲方同意将位于洛阳市西工区X路X号王城御府大厦第一层至第四层，建筑面积7853平方米的场地出租给乙方经营使用；承租商场附属设施和设备包括：中央空调、消防设施、供电系统、供水系统、扶梯等；乙方将承租商场用于设立新公司并在确定的经营范围内经营计算机产品及配件、通讯产品、数码家电等；合同租赁期为10年，自2009年1月1日至2018年12月31日止；甲方同意给乙方1个月交接准备期；租金：第一年至第三年度为每年250万元，第四年至第七年在第一年基础上递增7%，依此类推，每三年递增7%；租金支付：第一、第二年度的租金乙方预先支付，即人民币500万元；在合同生效后15日内预先支付人民币250万元，剩余款项2008年12月31日前支付；甲方与小商户签署的《租赁合同》，由甲乙双方根据该合同之期限确定场地实际交付时间(估计2008年2月28日)，甲方实际交付之前的租金成本按照x元/月计算以此类推；乙方不承担甲方实际交付(甲方与小商户《租赁合同》到期)之前的场地租金成本，须从5.2.1条中扣除，乙方支付剩余款项；本合同项下约定之广告位在2008年12月31日之后的收入应归还乙方所有，需按照甲方与广告客户签署的《广告位租赁合同》及相关资料核实甲方已收取金额，该金额5.2.1条中扣除，乙方仅支付剩余款项；乙方收到甲方开具的足额正式税务发票后，向甲方支付相应款项；如甲方未能按合同提供符合国家相关部门规定的发票，则乙方有权迟延支付相应款项而不被视为违约，直至甲方提供发票时止；甲方收到5.2条的预付款后，向乙方出具收据；甲方收到乙方可将本合同项下的权利、责任、义务整体转给在洛阳新设立的与乙方关联的赛博公司的书面通知后15日内向承接乙方的新公司出具全部租金的正式发票；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：(1)甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达三十天以上。(2)未经甲方同意，乙方擅自改变承租场地用途。(3)未经甲方同意，乙方将承租场地转租予同一第三方。(4)乙方利用承租场地进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前三十天书面通知乙方。乙方应在本合同约定期限内交回承租场地，甲方应在承租场地交回后三日内退还乙方保证金及结余款项，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。合同期满终止或提前解除，乙方未在10日内将承租商场及符合合同约定状态的设施、设备交还给甲方的，每逾期一日按当年租金的0.1%向甲方支付违约金。合同订立后，赛博公司向全城公司支付第一年租金250万元。全城公司将合同约定场地交付赛博公司使用。赛博公司成立赛博数码科技(郑州)有限公司洛阳分公司。并将承租场地分租给其他经营人，用于经营电子产品、数码产品、计算机及配套器材等，形成“赛博数码广场”。2009年1月1日前，赛博公司未向全城公司预付第二年度250万元的租金，2009年1月7日，全城公司向赛博公司提交了有关租赁费租金，广告费和开具发票明细等方面的工作信函，赛博公司的上级公司北京赛博迈特数码科技有限公司及其华北区总部向全城公司发出《工作联系函》，主要载明：赛博公司第二笔付款金额在扣除相关款项后应为x.06元，关于第一笔250万元及第二笔租金发票开具事宜，同意开具场地租赁费发票及配套设施、设备等租赁费发票，并请全城公司在2009年1月13日开具。随后，双方进行了协商，但最终未达成一致意见。2009年2月2日全城公司向赛博公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：“……按照《租赁合同书》第五条5.2.1.1条的约定，贵司在2008年12月31日前有两项主要合同责任：(1)……(2)2008年12月31日前，贵司应再向我司支付250万元租金，该款项至今未付，由此形成贵司逾期支付租金连续达30天以上的事实，根本性的损害了贵司与我司之间的信任关系。对此法律事实，我司依据《租赁合同书》第十三条第13.5条的约定有权提前终止2008年12月2日订立的《租赁合同书》。……特此通知贵司：提前终止2008年12月2日订立的《租赁合同书》以及履行合同有关的合意性文件。……”赛博公司于2OO9年2月3日收到通知，次日回函全城公司，主要内容为：导致第二笔款项未付的根本责任在全城公司，赛博公司没有违约；双方于2009年1月9日沟通洽谈应扣款具体金额项目已达成补充协议，因全城公司撤回协议，导致最终未能达成补充协议，赛博公司无法安排付款事宜，赛博公司仍愿意进行协商，不同意解除合同。之后，赛博公司以《工作联系函》、《履约通知函》方式向全城公司表明继续履行合同的意思，并重申付款条件不具备的事实，要求全城公司确认金额开具发票。全城公司于2O09年3月2日致函赛博公司，主要内容为：解除合同应当提前30天通知赛博公司，赛博公司撤离场地的日期为2009年3月6日，全城公司建议双方在2009的3月4日在全城公司办公室洽商撤离场地事宜。次日，赛博公司回函表明：租赁合同仍有效应予履行，非经法院判决，赛博公司拒绝撤离场地，协商处理分歧，继续履行合同。之后，双方进行了多次信函往来，最终未形成一致意见，导致本纠纷。诉讼中，全城公司撤回要求赛博公司支付违约金的部分诉讼请求。
原审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依法确认有效。本案争执的焦点是全城公司发出的解除合同通知书是否有效，是否产生合同解除的效力。根据合同法规定及租赁合同约定，一方当事人有解除合同的权利(即合同解除权)，行使合同解除权必须依赖法定事由或合同约定条件成就。与之相对，合同另一方当事人在接到解除合同通知后，有提出异议的权利。合同法赋予非解除权一方异议权的目的是防止合同解除权的滥用和维护其自身合法权益。异议权的行使必须在法定期限或合同约定异议期行使，否则，会造成合同是否解除长期处于不确定和争议状态，不利于维护合同交易安全。对全城公司而言，其行使合同解除权的事实基础是：赛博公司超过2008年12月31日付款期限30天仍未履行支付租金的主要合同义务，这是基于合同约定事实发生、条件成就而单方行使解除权。赛博公司接到全城公司的通知之前和之后，以书面信函方式提出全城公司未确认付款金额和开具发票，自己无法付款的主要理由和抗辩，在双方无法形式一致意见，达成补充协议的情况下，仍未履行合同主要义务，也未行使异议权，使双方纠纷长期得不到解决，合同双方当事人互信关系恶化，妨碍了合同目的的实现，也使在商场正常经营的承租经营人处于不稳定状态。根据最高人民法院相关司法解释，双方当事人没有约定合同解除异议期的，接到通知一方当事人应在通知到达后三个月内提起诉讼，否则，人民法院不予支持。这是对合同当事人行使异议权的期限和方式的明确规定，赛博公司未按上述期限(2009年2月4日至2009年5月4日)及方式提起诉讼。因此，赛博公司的反诉请求依法应予驳回，全城公司于2009年2月2日发出，2月3日到达赛博公司的《解除租赁合同通知书》生效，发生解除合同的效力。按照双方合同约定，合同解除应提前30日通知双方当事人，赛博公司应于2009年3月6日撤离场地。赛博公司至今仍占用场地，已构成对全城公司权利的侵害，应承担侵权责任即返还场地并赔偿损失。因赛博公司已预先支付2009年12月31日前的租金，2009年3月6日以前的租金已支付清结，从2009年3月6日以后到实际撤离前，可参照双方在合同中约定的“照实结算”的条款，按年租金标准折算日租金标准赔偿全城公司租金损失。全城公司起诉的数额计算有误，本院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，原审判决如下：一、确认原告洛阳全城置业有限公司于2009年2月2日发出的《解除租赁合同通知书》有效。原、被告双方于2008年12月2日签订的《租赁合同书》终止履行；二、限被告赛博数码科技(郑州)有限公司于本判决生效后十五日内将位于洛阳市西工区X路X号王城御府大厦一至四层房产及场地返还原告洛阳全城置业有限公司；三、限被告赛博数码科技(郑州)有限公司于本判决生效后十五日内支付原告洛阳全城置业有限公司2009年1月1日起至2009年3月6日的场地租金x.47元(已支付清结)；20O9年3月6日以后至场地返还之日按日租金6843.32元支付原告洛阳全城置业有限公司场地租金损失(被告已支付的款项，扣除上述租金后剩余部分可冲抵上述款项，不足部分应继续按上述期限支付，如有剩余部分，原告应于被告撤场义务履行完毕后三日内退还)；四、驳回原告洛阳全城置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)赛博数码科技(郑州)有限公司反诉请求。本案本诉受理费x元，由被告赛博数码科技(郑州)有限公司承担。反诉受理费1OO元，减半收取50元，由反诉原告赛博数码科技(郑州)有限公司承担。
宣判后，赛博公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误：一、原审判决认定上诉人对全城公司解除合同通知提出异议期间应为2009年2月4日至2009年5月4日错误。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，上诉人对合同解除提出异议的诉讼时效期间为三个月。本案中，全城公司《解除租赁合同通知书》到达上诉人处为2009年2月3日，上诉人分别在2月3日、2月4日、2月23日、2月27日、3月5日、6月5日、6月21日提出异议。根据法律规定，应视为诉讼时效中断，本案的诉讼时效应从2009年6月22日起算至9月22日终止。上诉人于2009年8月11日向一审法院提出反诉并未超出法定诉讼时效规定，原审判决驳回上诉人一审反诉请求明显违法；二、本案中上诉人与全城公司所诉争标的物系租赁房产及场地，上诉人已经将其租赁给第三人(广大小商户)，故本案与该第三人有重大利害关系，一审法院未依职权追加为第三人，其诉讼程序严重违法；三、原审判决对于解除合同的事实已经成就的认定是错误的。全城公司行使解除权是依据双方签署的《租赁合同》13.5.1“甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达三十(天)以上，有权单方解除合同”规定。该约定的前提是全城公司无任何违约，但《租赁合同》5.3条约定：“乙方收取甲方开具的足额正式发票后，向甲方支付相应款项”。5.3.2条：“如甲方未能按合同提供符合国家相关部门规定的发票，则乙方有权延迟支付相应款项而不被视为违约，直至甲方提供发票时止”。事实上，上诉人于2O08年12月16日预付250万元租金，但时至今日全城公司仍没有开具开票。按照合同约定所谓的“剩余款项”不是250万元，应当是扣除租金及广告位费用数额。上诉人在2009年1月7日才发来应扣租金的相关资料，并提出扣缴税金、代付押金以及分项开具租金发票用以避税的函件，上诉人于2009年1月9日向其发函并要求其开具发票确认扣除金额，2009年1月21日全城公司又以修改内容为名不同意签署的补充协议内容。合同无法履行的原因是由于全城公司未开具发票，拒绝确认合同约定的应扣除金额，导致剩余款项不确定所致。依照《合同法》关于先履行抗辩权、同时履行抗辩权的规定，全城公司未履行合同义务之前，上诉人有权拒绝履行相应的合同义务(即付款义务)，上诉人逾期付款不应视为违约，故全城公司的解约条件不成立。全城公司2O09年1月21日不确认合同约定的应付款数额，导致上诉人无法付款。因为当时正值春节，付款事宜暂时搁置。而在春节长假后第二天即2009年2月2日合同仅签署2个月的时间，未做任何通知付款的情况下单方解除合同，又提出每年增加50万元的租金要求，全城公司的单方解约行为就是一个恶意的违约行为；四、原审判决适用《合同法》解释(二)认定租赁合同解除，明显违背民法公平、诚信原则。《合同法》及其解释(一)对上诉人在何时提出异议并未作出明确规定，上诉人在2009年8月11日提出反诉合法。《合同法》解释(二)实施时间为2009年5月13日，按照一审法院的理解，上诉人应在2009年5月4日之前，也就是上述司法解释尚未出台时必须行使诉权，这已经远远超出了上诉人的能力以及预期范围，是非常不切实际甚至可以说是荒谬的，严重背离了民法公平原则的内在要求。综上，请求二审依法撤销原判，将本案发回重审或改判。
被上诉人全城公司答辩称：按照合同约定，应是赛博公司先付款，被上诉人后开收据，不履行先合同义务的是赛博公司。赛博公司所欠的250万租金至今未付，属根本违约行为，故被上诉人有权解除合同。《合同法》解释(二)规定的三个月提出异议时间是除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的情形。原审判决正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》[以下简称《合同法》解释(二)]第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。根据以上规定，当事人一方行使合同解除权时，应当通知对方，对方有异议权。解除权在性质上为形成权，享有解除权的当事人一方将解除合同的意思表示送达到合同另一方当事人，就能发生合同解除的法律后果，而无需对方当事人的同意。被通知人对合同的解除或解除权的行使有权提出异议。但是，异议并不必然产生其预期效果，解除权人是否撤回解约通知，完全取决于解除权人的行为。对方当事人为了达到让解除权人撤回解约通知的目的，可以请求人民法院或者仲裁机构宣告解除合同的行为无效。异议期限届满对方当事人没有向人民法院或仲裁机构提起诉讼或申请裁决的，应当认为其异议权消灭。对异议期限做出规定，目的是促使当事人及时行使异议权，使合同解除的效力及早确定下来，以维护合同交易的安全和稳定。本案中，全城公司以赛博公司未能依照合同的约定如期向其预付第二年度250万元的租金为由，于2009年2月2日向赛博公司发出书面《解除租赁合同通知书》，赛博公司于2OO9年2月3日收到该解约通知后，租赁合同即行解除。赛博公司虽对该解约通知提出异议，要求继续履行该租赁合同，但其在双方协商无果的情况下，未能及时向人民法院提起诉讼，而是直到全城公司向人民法院提起诉讼后才于2009年8月11日提出反诉，要求确认该解约通知无效。按照《合同法》解释（二）第二十四条的规定，人民法院对赛博公司在异议期限届满后才提出的要求确认该解约通知无效的反诉请求不应予以支持。据此，本院认为，赛博公司在租赁合同已被解除的情况下仍拒不将租赁场地返还给全城公司已构成侵权，原审判决赛博公司返还场地并赔偿损失并无不当，应予以维持。
关于赛博公司上诉中提出的双方发生纠纷时《合同法》解释（二）尚未施行，本案不应适用《合同法》解释（二）第二十四条规定的三个月异议期问题。本院认为，《合同法》解释（二）于2009年4月24日颁布，自2009年5月13日起施行。其中第三十条规定：“合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释”。据此可见，该解释应能适用于本案，赛博公司的该上诉理由不能成立。
关于赛博公司上诉中提出的三个月异议期为诉讼时效期间，其在该期间内多次向对方提出异议，应视为诉讼时效中断，其在一审时提出反诉并未超出诉讼时效期间的问题。《合同法》规定的三个月异议期为除斥期间，并非是诉讼时效，不适用有关诉讼时效中止、中断的规定。并且据前所述，《合同法》采取了以向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁的方式作为行使异议权的方式，仅向解除权人提出异议不能产生行使异议权的法律后果。因此，赛博公司在三个月异议期内未提出异议并起诉或申请仲裁，应当认为其异议权已消灭。据此本院认为，赛博公司的该上诉理由亦不能成立。
关于赛博公司上诉中提出的其已将本案诉争标的物租赁给在该场所经营的众多小商户，故本案与这些小商户有重大利害关系，原审法院未依职权将其追加为第三人诉讼程序严重违法问题。本院认为，本案不属必须追加在该场所经营的小商户为第三人参加诉讼的情形，且这些小商户也未申请参加诉讼，故原审判决程序并无不当。综上，本院认为，赛博公司的上诉请求均不能成立，不应予以支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元，由赛博数码科技（郑州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长：关若泰
审判员：周朝晖
审判员：赵群兴
二0一0年三月二十九日
书记员：张丽梅
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