湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告反诉原告）周某。
被上诉人（原审原告反诉被告）xx公司
法定代表人刘某，董事长。
上诉人周某因与xx公司（下称xx公司）物业管理合某纠纷一案，不服雨花区法院（2010）雨民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合某庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，周某系xx小区xx栋xx号房屋业主，房屋面积为139.79平方米，每月物业服务费167.75元，于2001年春节入住，并于2002年6月24日在xx小区购买车库一个。xx公司从2008年4月开始为xx小区提供物业管理服务，此前系湖南xx公司为小区提供物业管理服务。2008年1月5日，xx公司与湖南xx公司签订《债权债务承接书》，湖南xx公司所管辖的物业小区业务及债权债务等工作，均由xx公司承接和管理，并履行相应责任。2009年7月17日，xx公司与周某所在小区的颐美园业主委员会签订一份《xx小区物业委托服务合某》，合某约定：由xx公司向xx小区业主提供物业服务，服务期限为二年（自2009年1月1日起至2010年12月31日止），服务项目包括小区共有部分及共用设施、设备的维修、养护和管理等；xx公司向小区业主收取的费用包括物业服务费、代收水电费等、停车位场地使用费；物业服务费的标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米为1.2元，车位使用费为露天车位120元／月／台、已购车位服务费30元／月／个；对欠缴物业服务费和其他费用的业主，按所欠金额加收每日3‰。的违约金。
原审另查明，自2008年4月至2010年4月，周某欠物业服务费4193.75元（167.75元×25个月）、车位服务费750元（30元×25个月），共计4943.75元，xx公司多次向周某催缴未果。周某因小区车辆管理及楼下商店的问题，多次向小区原物业公司及xx公司反映。本案在审理过程中经本院主持调解，双方未能达成一致协议。
原审认为，xx公司与颐美园业主委员会签订的《xx小区物业委托服务合某》，系双方真实意思表示，且不违反法律及法规的禁止性规定，合某有效，并对包括周某在内的颐美园全体业主具有约束力。
一、关于xx公司的诉讼请求。周某作为xx小区的业主，在接受xx公司提供的物业服务后，理应按约支付物业服务费及其他相关费用。xx公司诉讼请求中主张的滞纳金，实为《xx小区物业委托服务合某》中的逾期支付物业服务等费用的违约金。按该合某中“对欠缴物业服务费和其他费用的业主，按所欠金额加收每日3‰的违约金”的标准，周某自2008年4月至2010年4月，欠物业服务费4193.75元、车位服务费750元，共计4943.75元，违约金按上述标准计为694.49元。xx公司要求周某支付物业服务费、车位服务费及逾期付款的违约金，符合某同约定和法律规定，予以支持。
二、关于周某的反诉讼请求。周某未提供有效证据证明车库无法正常使用的现状及具体损失情况，周某要求xx公司赔偿车库无法使用及车辆每年损失2000元的诉讼请求，不予支持；关于周某主张的精神损害抚慰金，同样因未提供有效证据，亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合某法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、三十六条、四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周某于本判决生效之日起15日内支付xx公司物业服务费、车位服务4943.75元及违约金694.49元；二、驳回周某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由周某负担。
上诉人周某不服，向本院提出上诉称：由于物业公司管理上的问题，造成车辆无法停入车库，车辆每年有多处刮伤，多次提出处理，被上诉人置之不理。上诉人住房下方2004年搬入一商店，严重影响正常作息时间，上诉人多次提出后，被上诉人也写过承诺书，但没有照承诺书上的要求进行整改，造成损失。1、请求改判被上诉人赔偿车库无法使用及汽车每年损坏费2000元；2、被上诉人赔偿上诉人一间住房无法正常使用及精神损失费8000元。
本院二审经查：上诉人的车库因位置及物业对车辆停放管理的原因，确有停放不方便的情况；上诉人所称的因楼下商店噪声与物业公司多次交涉的事实也属实。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院认为，xx公司与颐美园业主委员会签订的《xx小区物业委托服务合某》，真实、合某、有效。双方均应严格履行。对于上诉人的上诉即原审的反诉请求，尽管二审查实存在这一情况，但上诉人并无证据证实车库的具体损失，判令支持该请求依据不足。但可以作为对物业管理合某纠纷的抗辩予以考虑。关于噪声污染问题，因系相邻关系，与本案不属同一法律关系，上诉人可另行处理，不能作为对物业管理合某纠纷的抗辩。
因物业管理存在瑕疵，根据《合某法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，可免除违约金及酌情减少物业费的收取数额。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款三项之规定，判决如下：
一、维持雨花区法院（2010）雨民初字第X号民事判决第二项；
二、变更雨花区法院（2010）雨民初字第X号民事判决第一项，周某应于本判决生效后10日内支付长沙定王某业管理有限公司物业服务费4202元（4943.75×0.85=4202元）；
如果周某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费50元，二审受理费75元，合某125元，由周某负担75元，由长沙定王某业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨某
审判员刘某
二○一一年三月三十一日
书记员周某子
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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