山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2005)东民再终字第X号
原审上诉人(一审被告)东营市东营区X街道沙营社区居民委员会(原名：东营区X街道办事处沙营居民委员会)。
负责人苏某甲，该居委会党支部书记。
委托代理人李峰，山东高格律师事务所律师。
原审被上诉人(一审原告)苏某乙，男，1960年1月28日出某，汉族，东营市东营区X街道沙营社区居民委员会居民，个体户，住（略）。
委托代理人郭树进，山东法瀚律师事务所律师。
委托代理人杨连海，山东金商海律师事务所律师。
苏某乙诉东营市东营区X街道沙营社区居民委员会(以下简称'沙营居委会')房屋租赁合同租赁费纠纷一案，原经垦利县人民法院于2003年11月20日作出(2003)垦民初字第X号民事判决，沙营居委会不服，向本院提出某诉。本院于2004年3月17日作出(2004)东民四终字第X号民事判决，该判决已经发生法律效力。苏某乙不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院审查后，于2005年3月30日作出(2005)鲁民监字第X号民事裁定，指令本院另行组成合议庭对本案进行再审。本院依法另行组成由审判员江帆任审判长并主审，审判员李福玉、代理审判员李瑞生参加评议的合议庭，于2005年5月25日公开开庭进行了审理。原审上诉人沙营居委会的负责人苏某甲、委托代理人李峰，原审被上诉人苏某乙及其委托代理人郭树进、杨连海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审认定，原告自1992年起租赁被告位于八分场东营区X街道办事处综合商店，双方分别于1995年5月1日、2001年7月13日签订租赁合同。1995年5月1日的合同约定：租赁期限1年，租金为每年（略）元，承租期满后在不改造的情况下，按原合同由原告延续租赁。2001年7月13日的合同约定：租赁期限28年，租金每年20万元。2002年4月8日，因政府扩建将原告所租赁房屋拆除，双方终止合同。
1998年10月，被告因拖欠银行借款被法院执行，原告代替被告向法院交纳50万元，1999年5月23日被告为原告出某收款证明。2001年7月23日，原告向被告交纳租赁费14万元。
在原一审中双方争议的问题有三个：
第一，自1995年5月1日至2001年7月13日期间，双方在履行合同过程中对租赁费是否进行了变更。原告主张没有变更，租赁费一直按1995年5月1日双方所签合同履行。被告主张在1998年10月，村两委多次召开会议，决定从1998年按每年20万元交纳租赁费。被告为此提交1992年双方签订合同书及补充协议复印件一份、苏某刚证言一份、苏某华等17人签名的证言一份以及自带证人苏某刚出某作证。苏某刚证实：在1998年我是被告村支部书记，当时村里欠银行借款，法院保全了本案涉及的房屋。为保住这块地，村两委研究决定谁先交50万元，谁就取得该房屋的承租权，租金为每年20万元，但20万元租金具体从哪年执行没有定。当时苏某乙没有参加会议，是我会后通知的苏某乙。原告质证认为被告提交的1992年合同书及补充协议复印件不能作为定案依据，苏某刚证言、苏某华等17人签名的证言在形式上不符合法律规定。苏某刚没有告诉我租赁期限、年租赁费20万元等情况。
第二，原告于1998年10月、2001年7月23日向被告所交共计64万元的性质问题。原告主张1998年10月所交50万元是定金，被告出某的证明也承认是定金；2001年7月23日所交的14万元是2001年7月13日所签合同的租赁费。被告认为2002年6月30日的证明系原告盗开的，并且是先盖章后签字，但未提供证据。同时，被告主张原告所交64万元是为还清所欠被告1992年至2001年7月13日以前的租金。为此，被告提交原告承包费上交明细表一张，原告质证认为该证据系单方制作，不予认可。另，原告还提供其向被告交纳租赁费单据五张(共计（略）.40元)，以证明2001年7月13日前双方租赁合同的履行情况。
第三，原告主张被告返还（略）.10元及利息请求是否合法。原告称欠款金额是按64万元－(20万元÷365天)×282天计算的，并且原告称只向被告主张（略）.10元，利息是按欠款本金（略）.1元，利率按日万分之2.1从2002年4月9日计算到付清之日，截至2003年6月30日的利息是（略）.78元。被告认为本案不存在返还租金问题，原告计算利息的标准也不正确。
原一审认为，原、被告就租赁八分场胜利综合商店共签订三份合同，这些合同所确定的权利义务关系是相互独立的，在内容上没有必然的联系。本案原告所主张的是因履行2001年7月13日双方所签合同产生的权利义务。因此，只就该合同涉及的双方的权利义务关系进行审理，被告虽主张该合同履行问题与1992年、1995年所签两份合同有关，但由于被告就1992年、1995年所签两份合同所涉及的债权、债务关系没有提起反诉，因此，就双方所签该两份合同涉及的权利、义务纠纷，不予审理，双方可另行解决。原告提交的2001年7月13日的租赁合同是双方当事人真实意思表示，经质证双方无异议，该合同合法有效，予以确认，其对双方当事人都具有约束力。任何一方未经协商一致都不得擅自变更、解除合同，否则构成违法。被告主张租赁费于1998年10月变更为每年20万元，但未提供与原告协商的任何证明，原告也不予认可。同时，被告此项主张也不是本案所审理涉及的内容，故本案不予审理。原告主张1999年5月23日被告出某的收款50万元证明是2001年所签合同的预付金并提供被告收据证明以及被告2002年6月30日开具的证明。经质证，被告虽对2002年6月30日开具的证明提出某议，认为该证据系原告盗开，但未提供证据，不予支持。通过苏某刚作证笔录以及被告为原告出某的证明综合分析，能够证明原告的主张，对原告此主张予以确认。原告主张14万元是履行2001年7月13日合同的承包费，予以确认，被告主张该款是原告履行2001年7月13日前租赁费，未提供充分证据，不予支持。原告要求返还租金的计算方法正确，其请求数额（略）.10元符合有关法律规定，予以认定。原告要求被告支付利息的请求，因双方就2001年7月13日签订合同终止后的租金返还问题未作约定，故对原告要求被告支付从2002年4月8日至2003年6月30日利息的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告于判决生效后10日内返还原告租金（略）.10元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费（略）元、实际支出某5121元，共计（略）元，由原告负担1313元，被告负担（略）元。宣判后，沙营居委会不服，提出某诉，要求撤销原判，驳回苏某乙的诉讼请求，并承担一切诉讼费用。
原二审查明的事实与一审认定的事实一致。
原二审中，上诉人沙营居委会申请证人苏某杰、苏某堂出某作证，并提交如下证据：1、现金过付清单，证明被上诉人1998年交纳的50万元已经入帐，入帐凭证上写的是承包费；2、记帐凭证，证明被上诉人交的50万元是1998年以后的承包费；3、《协议书》一份；4、苏某杰、苏某堂出某的《关于2002年6月30日苏某乙证明信的说明》，内容是'2002年春，沙营居委会接到东营市建委拆迁办通知，因东二路八分场转盘扩建，八分场转盘一侧沙营商店妨碍建设，必须拆除。按折迁办通知的有关补偿规定，属集体所有的建筑物一律不给予赔偿。此时的沙营商店已由苏某乙承包多年，为了给集体多争取点利益，经两委会商量决定，以沙营商店已转卖给苏某乙为理由，并与苏某乙达成一致意见，因此居委会给苏某乙出某了一份假合同和转卖假证明，说明1999年5月23日以50万元将沙营商店卖给了苏某乙，并证明50万元是2001年7月13日与居委会签订假购房合同的定金。'以证据3、4证明被上诉人提供的2002年6月30日的证明是假证明，无效。
原二审认为，被上诉人从1992年至2002年4月一直租赁上诉人的房屋，双方曾经为此订立多份租赁合同，这些合同约定的起止时间、租金数额、租赁期限、租金的交付方式、违约责任等内容均不一致，租赁合同各自独立。原判针对苏某乙的诉讼请求，围绕双方2001年7月13日签订的合同产生的纠纷进行审理正确。苏某乙称1998年交纳的50万元是2001年7月13日签订合同的定金，为此其提交了2002年6月30日的证明予以证实。二审过程中，沙营居委会提交了《协议书》和《关于2002年6月30日苏某乙证明信的说明》，并申请证人苏某杰、苏某堂出某作证，上述证据及证人证某可以证实2002年6月30日的证明是综合商店在折迁过程中因补偿事宜出某的，因此，苏某乙主张50万元是'2001年7月13日签订合同的定金'，不予支持。苏某乙交纳50万元的事实发生在1998年，该50万元是否抵顶了苏某乙在2001年6月30日前的租赁费以及抵顶多少数额，不属本案审理的范围，双方应另案解决。另外，苏某乙承认'在签订2001年7月13日合同之后，自2001年7月1日至2002年4月8日终止，履行282天，应付租金（略）.54元'，而其实际支付14万元，故苏某乙关于超额支付租金的主张不能成立。原判基于苏某乙提交的2002年6月30日的证明，认定苏某乙超额支付租金并判令沙营居委会返还正确。二审过程中，因沙营居委会提供了多份新证据，本院依法予以改判。判决：一、撤销垦利县人民法院(2003)垦民初字第X号民事判决；二、驳回苏某乙的诉讼请求。一审案件受理费（略）元、实际支出某5121元、二审案件受理费（略）元，均由被上诉人苏某乙负担。
判决发生法律效力后，苏某乙不服，提出某审申请。主要理由：1、1998年10月份苏某乙代替沙营居委会向法院交纳50万元，一是为了获得对该商店的优先承租权，二是可以抵顶以后的租赁费，在交纳50万元后，苏某乙按照1995年5月1日的合同继续向沙营居委会交纳租赁费，沙营居委会没有提出某何异议。2、二审法院在居委会无任何证据证明年租金20万元的租赁合同在1998年10月已经确立，而苏某乙有充分证据证明年租金20万元的租赁合同在2001年7月13日确立的情况下，仅因不认可2002年6月30日50万元的定金证明，就否定50万元属于2001年7月13日租赁合同的订约定金，与事实不符。请求撤销东营市中级人民法院(2004)东民四终字第X号民事判决。
沙营居委会答辩称，1、对1995年5月1日合同没有异议要看双方怎么理解，居委会的理解与苏某乙的理解是不一致的。因此，苏某乙称没有异议是无根据的。2、苏某乙诉请50万元理由不能成立。1998年交款时就开始了新一轮的承租，每年租金20万元，到2001年7月签合同时50万元已经用完，苏某乙还欠居委会14万元，在签订2001年合同时苏某乙向居委会交纳了14万元，作为每年20万元的租金。3、苏某乙在一审起诉时就没有提到定金问题，在庭审中突然提交假的定金证明，二审时居委会按照证据规定提交证据，合法有效。
再审中，根据双方的诉辩意见，归纳争议的焦点问题有三：1、苏某乙交纳的50万元的性质问题；2、50万元是否冲抵了2001年6月30日前的租赁费；3、每年20万元的租金应从哪一年起算。
关于第一个争议焦点，双方均未提交新证据。苏某乙主张50万元是2001年7月13日签订合同的定金，原审提交的证据包括苏某刚的证言能够证明。沙营居委会主张50万元不是定金，当时苏某乙租居委会的房屋期限已满，居委会通知他解除合同，谁交50万元就由谁承租。
关于第二个争议焦点，苏某乙主张50万元不是抵顶租赁费。1998年交了50万元后我还一直在交租金，从1995年签订合同至2001年6月27日，向居委会交纳租金（略）.40元，加上一审中居委会认可的（略）元，东营区法院划走的5000元，共交纳租金（略）.40元。为此，苏某乙提交了从1997年5月29日至1998年4月29日单据5张，东营区法院民事裁定书1份，并提出某1995年到2001年有6间房屋居委会始终未交给苏某乙，房租应该扣除。沙营居委会主张50万元已冲抵了2001年6月30日前的租赁费。2001年7月13日签订合同时，居委会与苏某乙对1995年到2001年苏某乙交款情况进行了核实，不只这些单据，还有好多，这些款都抵顶了苏某乙2001年7月前的租赁费，况且2001年签合同后苏某乙又交了14万元的事实是清楚的。
关于第三个争议焦点，苏某乙主张每年20万元的租金应从2001年7月1日开始计算，居委会在原审中提交的2001年6月22日的会议记录可以证明，直到2001年6月22日每年20万元的租金双方还没有谈妥。沙营居委会称，1998年居委会招标租赁涉案房屋的条件就是替居委会交50万元的被执行款，以后每年20万元承租房屋或优先承租，苏某乙交了50万元，双方以实际履行合同内容的方式变更了1995年5月1日合同年租金条款，年租金开始执行每年20万元。
结合原一、二审中双方的举证、质证以及在再审中对争议焦点的陈述、辩解、质证，本院确认如下案件事实：
1992年5月1日苏某乙与沙营居委会签订企业承包经营合同书，约定自1992年3月1日起至1995年3月1日止承包居委会位于八分场东营区X街道办事处综合商店，1992年交承包费（略）元，1993年交承包费（略）元，1994年交承包费（略）元。1995年5月1日双方又签订承包八分场胜利综合商店合同书，约定承租期1年，租金为每年（略）元，承租期满后在不改造的情况下，按原合同由苏某乙延续租赁。1998年10月，沙营居委会因拖欠银行借款被法院执行，苏某乙代替居委会向法院交纳50万元，1999年5月23日居委会为苏某乙出某收款证明。2001年7月13日双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限28年，自2001年7月1日至2029年6月30日，年租金20万元。2001年7月23日，苏某乙向沙营居委会交纳租赁费14万元。2002年4月8日，因政府扩建将苏某乙所租赁房屋拆除，双方终止合同。
苏某乙在原一审中提交了1999年5月23日交款50万元的收到条一张和2000年11月至2001年7月23日的交款收据6张，证实向沙营居委会交款（略）.40元；沙营居委会在原一审中提交交款明细表，认可苏某乙自1988年至1997年向其交纳承租费（略）.70元；苏某乙在再审中提交自1997年5月至1998年4月的交款收据5张、民事裁定书1份，证实向沙营居委会交款（略）元。以上合计苏某乙共向沙营居委会交纳承租费（略）.10元。
关于50万元是否是定金的问题，本院认为，在原二审中沙营居委会提交的证据及证人出某证言均可以证实，苏某乙50万元为定金的主张不能成立，但作为获得对该承租商店的优先承租权双方意见是一致的。50万元是否抵顶了2001年6月30日前的租赁费、20万元的年租金应从何时起算，则是双方当事人诉辩请求的关键所在。沙营居委会主张从1998年10月苏某乙交款50万元开始租赁费变更为每年20万元，但未能提供与苏某乙协商的任何证明，苏某乙亦不予认可，且沙营居委会提交的2001年6月22日居委会会议记录证实，此时对年租金20万元双方并未达成一致意见。沙营居委会原书记苏某刚的证词也不能确定年租金20万元从哪一年执行。之后，苏某乙仍陆续向沙营居委会交纳租赁费至2001年6月。2001年7月13日双方签订房屋租赁合同，约定年租金20万元，交款方式为签合同时交第一年租金，即2001年7月1日一次性交清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款(二)项的规定：'物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证某。'本院认为，年租金20万元应以双方2001年7月13日签订的合同为据，起算时间为2001年7月1日。1995年5月1日之前的承租费按1992年双方合同约定的数额计算，1995年5月至2001年7月年租金按照1995年5月1日合同约定的年租金（略）元计算，2001年7月之后年租金按20万元计算。
按照不同阶段合同约定的租金数额计算，自1992年至1994年苏某乙应向沙营居委会交纳租赁费（略）元；1995年5月1日至2001年6月30日(6年零2个月×（略）元)应向沙营居委会交纳租赁费（略）元；2001年7月1日至2002年4月8日应向沙营居委会交纳租赁费（略）.54元(20万元÷365天×282天)，合计应交纳租赁费（略）.54元，实际交纳租赁费（略）.10元，多交租金（略）.56元。
苏某乙提出某关于1995年到2001年有6间房屋居委会始终未交、房租应该扣除的请求，本院认为，该请求一是属于在再审中新增加的诉讼请求，根据民事诉讼法的有关规定，对其新增加的诉讼请求不予审理；二是苏某乙租赁房屋近十年的时间一直未对此提出某议，应视为对居委会履行合同的默认。故该请求不予审理。
综上，本院认为，本案纠纷是基于苏某乙所交纳的50万元应否返还引起的，虽然双方当事人签订的三份合同各自独立，但50万元的纷争与三份合同有着密切的关系。原二审判决以不属于本案的受理范围，不予审理不当，原一审以沙营居委会就1992年、1995年所签两份合同所涉及的债权、债务关系没有提起反诉，不予审理，亦属不当。根据民事诉讼法的有关规定，基于同一事实、同一诉讼标的所产生的纠纷，人民法院应一并审理。根据上述查明的事实和对事实的分析认定，本院认为，苏某乙与沙营居委会签订的三份合同是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，沙营居委会无证据证实1998年10月变更合同租金为每年20万元，应按照1995年合同的约定收取苏某乙的租赁费，多收取的（略）.56元应予以返还。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项、第一百八十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院(2004)东民四终字第X号民事判决。
二、撤销垦利县人民法院(2003)垦民初字第X号民事判决第一项，即被告于判决生效后10日内返还原告租金（略）.10元。
三、维持垦利县人民法院(2003)垦民初字第X号民事判决第二项及诉讼费用承担部分，即驳回原告的其他诉讼请求；一审案件受理费（略）元、实际支出某5121元，共计（略）元，由原告负担1313元，被告负担（略）元。
四、沙营居委会于本判决生效后十日内返还苏某乙租金（略）。56元。
原二审案件受理费（略）元，苏某乙负担2065元，沙营居委会负担8257元。
本判决为终审判决。
审判长江帆
审判员李福玉
代理审判员李瑞生
二00五年七月十日
书记员翁秀明
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