湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）岳中民一终字第X号
上诉人（原审被告）朱某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人钟展，湖南九野律师事务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)钱某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人沈辉，湖南嘉华律师事务所律师。
上诉人朱某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2010）湘民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱某及其委托代理人钟展，被上诉人钱某的委托代理人沈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月23日，原告钱某（乙方）与被告朱某（甲方）经协商达成了合伙创办湘阴县钱某米业有限公司协议：一、双方约定总投资60万元，其中甲方出资36万元（2009年7月1日前付公司开设的银行帐户），乙方出资24万元，其中以现有机械设备整套作价15万元，手扶拖拉机一台、农用车一台作价1万元，另出资现款7万元于2009年7月1日前付公司开设的银行帐户；二、甲方所有的变压器及线路作为公司固定资产投资产权仍属甲方，到期后，甲方可自行处理，乙方的厂房作为公司固定资产投入，产权仍属乙方，到期后乙方可自行处理。协议签订后，乙方未向公司银行帐户付7万元现款，只向甲方出具了7万元的借条。2009年10月20日，原告钱某（乙方）与被告朱某（甲方）经协商双方达成了同意乙方退伙协议，具体内容为：一、乙方投资的24万元包括机械设备整套作价15万元由甲方一次性支付15万元现款给乙方，机械设备整套归甲方所有，手扶拖拉机一台、农用车一台由乙方带回，另由甲方退还乙方现款7万元（即乙方的借款条据一张染万元）；二、乙方投入的整栋厂房及土地产权仍属乙方，租赁给甲方使用；三、经营期间财务帐目由双方组织清算盈亏全部由甲方承担；四、甲方补偿乙方经营期间的有关开支具体包括工作台6000元、机械运费即车费3000元、装水某料1100元、水某、电机300元、水某、水某电机安装工资300元、电线1400元、车间所有线路X元、湘粮开支1000元、机械安装生活开支1500元、手续证明费用x元、倒车一台180元、红包机一台500元、付钱某工资6000元。8月X号开业至今补钱某夫妇工资x元，乙方除整栋厂房及土地，其余设施所有设备及线路、钱某米业所有手续属甲方，退伙协议签订后，双方按协议内容履行。2009年10月20日，原告钱某（甲方）与被告朱某（乙方）又签订了房屋租赁协议，约定：一、甲方愿意将自己所拥有的座落于白泥湖乡X村的原钱某米业有限公司的房屋出租给乙方经营办厂。二、租赁期限五年，即从2009年10月20日至2014年10月20日止。三、租金为每年6万元，第一年度一次性付清，其余年限按半年度付清。四、乙方承租以后用于办厂，改变用途需经甲方同意。五、乙方租赁以后如需扩大生产需要，需要添置建筑物，到期以后，乙方不能自行带走。六、乙方承租到期之后，有同等条件下的优先承租权。七、甲方负有出租之后的协调周边关系的义务。房屋租赁协议书签订后，被告朱某向原告钱某交纳了第1年度租金6万元。2009年10月底，被告就启动生产，2010年3月公司停产，2010年3月6日，被告朱某以邮寄方式向原告钱某送达了关于要求维修屋面的通知，通知要求钱某在3月20日前维修屋面，以保证出租房屋正常使用。2010年4月2日，被告朱某又以邮寄方式向原告钱某书面提出解除租赁合同，原告钱某对被告朱某的通知和要求均未答复。以上事实，有双方提供的合伙协议、退伙协议、房屋租赁协议书及原告要求维修屋面的通知、双方诉讼材料、庭审笔录等在卷证实，足以认定。
原审法院认为，原告钱某与被告朱某所签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，该协议对租赁标的、租赁期限、租金及其他权利义务关系作了明确约定，该租赁协议合法、有效，双方均应严格、全面履行合同义务，被告提出租赁房屋漏雨和周边群众以噪音过大阻止生产没有提供证据予以证实，被告向原告邮寄送达的维修房屋通知和解除合同通知并不能充分证明租赁房屋漏雨和周边群众阻止生产的事实。故被告朱某在协议约定的租赁期内单方面终止合同，构成了违约，依法应当赔偿原告因此所遭受的损失，被告提出的关于原告未在他通知的合理期限内维修房屋，周边群众以噪音过大阻止他生产导致他被迫依法解除租赁合同的抗辩意见因证据不充分，本院不予采信。本案中，原告所遭受的经济损失应该是自租赁合同解除后，原告在合理时间内将房屋重新招租期间的租金损失，考虑到原告的房屋地理位置比较偏僻和本案的客观实际情况，重新招租的合理时间以8个月为宜，租金的计算标准按照原、被告所签的房屋租赁协议，即5000元/月。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告朱某赔偿原告钱某8个月的租金损失x元，此款限在本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱某付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告钱某承担1470元，由被告朱某承担980元。
朱某不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人在协议约定的租赁期内单方面终止合同违约的事实错误。1、被上诉人的出租房屋漏雨，经上诉人邮寄维修通知后，仍未履行维修义务；2、双方的租赁合同中约定，被上诉人应具体负责协调处理公司的地方周边关系，但被上诉人也未履行该义务，导致周边居民多次上门阻止生产。由于被上诉人的以上违约行为，致使上诉人不能实现房屋租赁合同的目的，上诉人才发出通知解除双方的租赁合同。不存在上诉人违约的事实。3、已生效的（2010）湘民一初字第X号判决，要求被上诉人排除对上诉人拆回机械设备的妨碍，客观说明租赁合同的解除也得到确认。二、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人8个月的租金损失x院没有法律依据。上诉人已支付了一年的租金，在2010年4月解除合同时，还有6个月才届满一年的租赁期。被上诉人完全可以再将房屋重新招租而不会有任何损失。上诉人不应支付被上诉人没有及时采取措施而扩大的损失。
被上诉人钱某辩称，一、钱某不存在违约行为，钱某出租的房屋不存在漏雨的事实，也不存在附近居民上门阻扰生产的事实。朱某提供的证据不能证明以上事实。二、朱某单方面解除合同，应承担违约责任。三、钱某的可得利益损失不止x元，将保留要求朱某进一步赔偿的权利。
在二审中上诉人朱某提交了以下证据:
1、湘阴县邮政局邮递员谢岸辉的证词。拟证明朱某投寄的房屋维修通知和关于解除租赁合同的通知送达到钱某的事实。
2、湘阴县X村委会的证明。拟证明朱某在房屋租赁生产期间，有周边群众闹事，无法生产的事实。
被上诉人钱某质证后认为：两份证据均不是新证据，不予认可。对第一份证据认为1、复印件的真实性无法查明；2、证人须出庭作证方可采信；3、不能证实邮件的内容。对第二份证据认为：1、该证据没有经办人签字，没有证人出庭作证，不能采信；2、钱某对朱某在生产中噪音扰民的违法行为没有协调义务。
本院认证认为：第一份证据结合本案其它证据，可以认定房屋维修通知和关于解除租赁合同的通知送达到钱某的事实。第二份证据证明的是朱某在生产期间与附近居民有过纠纷，但不能证明钱某有未尽到协调义务的违约行为。
在二审中钱某没有提供新的证据。
经审理查明：二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1、朱某单方解除合同的行为是否违约；2、解除合同后，钱某的损失应怎样认定。
1、合同解除权的行使应以解除权的条件成就为前提。本案中，双方在合同中没有约定合同解除的条件。朱某上诉认为房屋漏雨和周边群众阻扰生产后，钱某不履行维修和协调义务，致使合同目的不能实现而解除的合同，上诉人不存在违约行为。合同自解除合同的通知到达钱某时解除。但朱某未能对该事实的存在以及该事实致使合同不能履行，并且是因钱某具有违约行为所致等三个方面提供充分的证据予以证实。因此，朱某单方解除合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可行使法定解除权的条件。其单方解除合同的行为违反了合同应诚实履行的法定义务，并且因没有取得法定解除权而致使其单方通知解除合同的行为对钱某没有约束力。朱某的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。2、在本案一审中，钱某起诉要求朱某赔偿单方面终止合同的租金损失。该诉求排除了要求继续履行合同的请求，其意思表示为对朱某要求解除合同的认可，形成了解除合同的合意。但钱某要求朱某赔偿因提前解除合同所造成的损失，理由正当，本院予以支持。其损失应为合同解除后至房屋重新租赁的合理期间的租金损失。朱某认为该损失是钱某在收到解除合同通知后，未及时采取重新招租措施所致的上诉理由，违背了客观事实和法律规定，本院不予支持。因本案租赁物为生产厂房，只适合有特定需求的承租人租赁，且地理位置偏僻，原审酌定重新招租的合理期间为8个月，较为客观，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费2450元，二审案件受理费800元，共计3250元，由朱某承担1780元，由钱某承担1470元。
本判决为终审判决。
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审判长陈玉香
审判员姚勇
代理审判员胡中岳
二○一一年三月二十日
书记员綦燕
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