湖南省郴州市中级人民法院
民事调解书
（2006）郴民一初字第X号
原告郴州市兴隆房地产开发有限公司。
法定代表人陈某，该公司董事长。
委托代理人温某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人申敏萱，广东邦达律师事务所律师。
被某谭某，男，X年X月X日出生。
被某李某，男，X年X月X日出生。
案外人李某珍，女，X年X月X日出生。
案由：返还财产纠纷
原告郴州市兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房产公司）与被某谭某、李某返还财产纠纷一案，本院于2006年10月31日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。
经审理查明：2003年10月21日，原告兴隆房产公司与被某谭某签订《售房协议》一份，协议约定：原告将位于湖南省郴州市五岭大道临市政府的住房四至七楼总面积x（现为五岭大道X号府前华厦一栋）和27m2的门面出售给被某谭某，用作宾馆，四至七楼住房的单价为1368元/m2，门面8000元/m2，总房款为4,310,000.00。约定付款方式：原告提供20年70%银行按揭，30%现金部分在签订本协议15日内首付订金600,000.00元，待预售证、规划证等五证办完后支付400,000.00元，余款在综合验收完毕，交付房屋时一次性付清。同年10月30日，原告与被某又签订一份《五岭商业街认购协议书》，协议约定：被某向原告购买大观园住房面积x，单价1368元/m2，总房款为人民币4,377,600.00元。
上述协议签订后，被某谭某先后两次向原告兴隆房产公司支付购房款计人民币1,000,000.00元（其中含订金600,000.00元），府前华厦A栋项目2003年9月开工，2004年8月20日主体竣工验收。之后被某谭某进入协议约定的四至七楼房屋进行装修。2005年9月5日，郴州市房产管理局对原告发出《停止违法行为通知书》，认定原告于2003年7月起在五岭大道违法进行“五岭商业街”A栋项目，对尚未取得商品房预售许可批准手续的住宅及其它超面积部分擅自对外预售，违反了相关法律的规定，因此责令立即停止违法行为，听候处理。原告于2005年9月8日向本院提起民事诉讼，请求法院判某确认原告与被某签订的《售房协议》、《五岭商业街认购协议书》无效。本院依法受理后，经审理于2006年5月22日作出（2005）郴民一初字第X号民事判某书，判某：“原、被某于2003年10月21日签订的《售房协议》及2003年10月30日签订的《五岭商业街认购协议书》中关于预售五岭商业街（五岭大道府前华厦）A栋X-X楼的内容无效”。被某谭某不服一审判某，向湖南省高级人民法院提起上诉，经过二审、再审均维持原判。之后被某谭某仍不服，进行申诉和上访，并一直实际占有原双方协议约定的四至七楼房屋。同时被某对该房屋进行了装修及改建，又在该房屋顶层屋面安装了中央空调设备机X组，以及设备机房、太阳能热水器等相关设施，并将消防通道疏散平台全部用防盗门或不锈钢栏杆封蔽。原告于2006年10月8日书面通知被某谭某，要求在15天之内到原告处重新签订《商品房买卖合同》，或者双方办理退房退款手续，但被某未予答复，也未与原告面谈。郴州市房产管理局根据市政府治理经济环境委员会办公室的督办通知，于2006年10月12日、17日两次召集原、被某到场进行协调，但协调未能达成协议。为此引起纠纷，原告向本院提起诉讼，请求：（一）、判某、被某双方返还财产，即被某将占有的府前华厦A栋四至七楼价值人民币4,100,000.00元的x宾馆房返还给原告，原告退还被某购房款人民币784,000.00元；（二）、判某被某将府前华夏A栋四栋四至七楼的宾馆房恢复原状，或承担恢复原状的费用约10,000.00元；（三）、判某被某无偿拆除其非法安装在府前华厦A栋七楼屋面顶层上的中央空调及太阳能等违章设备。之后原告增加一项请求为：判某被某谭某、李某自2008年12月23日起至被某返还房屋之日止，按照每平方米每月10元的价格向原告支付占用府前华厦A栋四至七楼房屋共3710.48m2的占用费。在本案审理中，被某谭某于2011年4月1日、22日代原告付税款和直接汇付给原告款项共计1,000,000.00元。
另查明，2005年3月15日原告兴隆房产公司与案外人李某珍签订一份《商品房买卖合同》，约定李某珍购买原告府前华厦A幢七层商品房，建筑面积527.9m2（实际为580.07m2），单价1348元/m2。李某珍支付原告购房款150,000.00元。
本案在审理过程中，经本院主持调解，原告兴隆房产公司与被某谭某、李某及案外人李某珍经多次协商，自愿达成如下协议：
一、兴隆房产公司与谭某于2003年10月21日签订的《售房协议》及2003年10月30日签订的《五岭商业街认购协议书》所约定的楼层、面积和价格，保持不变，即：
1、谭某按原《售房协议》约定的8000.00元/m2的价格购买兴隆房产公司27m2的一层门面。
2、谭某按原《售房协议》约定的1368.00元/m2的价格购买x的四至七层房屋。
3、谭某之妻李某珍按原双方签订的合同约定的1348.00元/m2的价格购买580.07m2原约定七层房屋。
二、对超出原《售房协议》约定的面积之价格的处理：
1、一层大厅（即一层X号门面）超面积部分计73.88m2，谭某按12,000.00元/m2的价格购买。
2、一层大厅（即一层X号门面）面积为28.23m2,谭某按12,000.00元/m2的价格购买。
3、四至七层超面积部分计714.78m2,谭某按2400.00元/m2的价格购买。
三、房屋总额共计人民币8,042,726.00元整。
（1）一楼门面共计金额：1,441,320.00元。
（2）四至七层房屋共计金额：5,819,472.00元。
（3）李某珍购买的七层房屋共计金额：781,934.00元。
四、商品房买卖合同的签订
谭某与兴隆房产公司根据本协议约定，按照房产管理部门颁布的合同文本签订商品房买卖合同，李某珍与兴隆房产公司签订的购买580.07m2的七层房屋合同，李某珍同意改由以谭某的名义与兴隆房产公司重新签订合同。其权利义务由谭某享有和承担。兴隆房产公司与谭某2003年10月21日签订的《售房协议》和同年10月30日签订的《五岭商业街认购协议书》以及2005年兴隆房产公司与李某珍签订的合同均作废，三份协议不再履行。
五、付款方式
1、本调解协议签订前，谭某已付房款2,000,000.00元，李某珍已付房款150,000.00元，共计2,150,000.00元整。
2、剩余房款5,892,726.00元，谭某通过银行贷款的方式付给兴隆房产公司。谭某已向中国银行七里大道支行申请贷款。兴隆房产公司在收到中国银行七里大道支行对谭某贷款6,500,000.00元的贷款批复后，由市X组确定时间为谭某办好《房屋产权证》。办好的房产证由市委政法委移交中国银行七里大道支行办理贷款。办理房产证的有关费用按相关规定由各缴费主体承担。
3、谭某在《房屋产权证》办好后的次日起130日内，用该《房屋产权证》作抵押，办理银行贷款的手续。贷款办好后，由中国银行七里大道支行将贷款6,500,000.00元汇入隆房产公司，从中将650,000.00元的保证金转至保证金专户。剩余的5,850,000.00元支付给兴隆房产公司，尚欠的42,726.00元房款由谭某在房屋移交前支付给兴隆房产公司。办理银行贷款的相关手续及费用由谭某负责。如需兴隆房产公司协助，兴隆房产公司应予协助。
4、保证金650,000.00元存入兴隆房产公司保证金专户内，归谭某所有，由中国银行七里大道支行监管。兴隆房产公司在市委政法委确定的时间内办理好土地使用证交银行时，银行将保证金从兴隆房产公司的账户内释放，再由兴隆房产公司退回谭某。
5、谭某付清兴隆房产公司所有房款后，由兴隆房产公司按房屋现状向谭某办理房屋移交手续，双方的房屋买卖合同纠纷就此了结。
六、其他约定
1、上述房屋面积最终以房产管理局测绘部门测量的实际数据为准，购房款亦根据测量面积的实际数据确定。
2、谭某原来代为兴隆房产公司所做的装修工程，其费用不再另行计算，由谭某负责承担。
3、谭某所购房屋以后的水、电、物业管理及其他事项，由双方与其他各有关单位另行协商签订合同。
4、电梯：一层至七层房屋的使用电梯，由谭某自行负责安装、验收，兴隆房产公司不负责承担任何费用。
5、李某已声明：“2003年10月21日与郴州市兴隆房产公司签订《售房协议》和同年10月30日签订的《五岭商业街认购协议书》中所有房产与我无任何关系，本人声明：此房屋所有产权全属谭某个人财产，与本人无关”。
七、违约责任
本调解协议签字生效后，双方应本着诚实信用的原则切实履行。如违约，应承担相应的责任。
1、如因兴隆房产公司的原因未在市委政法委确定的期限内办好房屋产权证书的，谭某付清房款的日期顺延。
2、房屋产权证书办好后的次日起130日内，谭某没有按约定向兴隆房产公司付清房款5,892,726.00元，兴隆房产公司无条件收回拟售房屋（包括谭某、李某珍已对房屋进行的装修）；已付的购房款2,150,000.00元不予退还；兴隆房产公司以通知的形式解除双方签订的商品房买卖合同，兴隆房产公司给谭某办理的房屋产权证项下的房屋产权仍归兴隆房产公司所有，兴隆房产公司持法院的调解书及解除合同的通知书到房产部门办理产权变更手续。
八、附则
1、本调解协议经双方当事人签字、盖章后即生效。
2、本调解协议一式七份，原告、被某、案外人、市中级人民法院、市委政法委和市房产管理局各执一份。
上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。
各方当事人已经在上述调解协议上签字、盖章，本调解书即日起发生法律效力。
本案案件受理费39,960.00元，减半收取计19,980.00元，由原告郴州市兴隆房地产开发有限公司负担9990.00元，被某谭某负担9990.00元。
（本页无正文）
审判某李某春
审判某许永通
审判某蒋向京
二○一一年八月五日
代理书记员韩淑静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。
第八十六条人民法院进行调解，可以由审判某一人主持，也可以由合议庭主持，并尽可能就地进行。
第八十八条调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。
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