湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第X号
上诉人（原审原告）郭某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭某乙，男，X年X月X日出生。
委托代理人郭某丙（郭某乙之子），男，X年X月X日出生。
上诉人郭某甲因与被上诉人郭某乙民间借贷纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2011）永民初字第X号民事判决，向本某提起上诉。本某依法组成合议庭，于2011年8月8日公开开庭审理了本某。上诉人郭某甲及其委托代理人陈郁庆、被上诉人郭某乙及其委托代理人郭某丙到庭参加诉讼。本某现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年11月27日，郭某乙因做生意需要向郭某甲借款8万元，约定月息2%，并以郭某乙的门面及房屋做抵押。截止2006年12月30日，郭某乙向郭某甲借款共计109,000元。郭某甲多次催讨未还，经双方结算，由郭某甲（郭某乙之子）做经手人，郭某乙出具了借条一张，内容为：今借到郭某甲人民币壹拾万玖仟元整（￥109,000元），并注明，此款4年无息，限4年还清。房屋租金抵押。并口头约定逾期利息为月息1.5%。同日，由郭某甲做经手人，郭某甲、郭某乙又签订了《房屋及房屋所有权证抵押合同》，主要内容：郭某乙自愿将柏林镇中心小学侧之一缝门面41m2和第二层一套x以109,000元抵押给郭某甲，抵押期限为4年整，即自2006年12月30日至2010年12月30日止。在此4年抵押期限内，郭某甲有权将门面及住房出租和使用，租权和租金归郭某甲所有。郭某甲不得出售郭某乙抵押的门面及住房。郭某乙可以将门面及住房出售，但必须还清郭某甲欠款109,000元。如在此4年抵押期限满，郭某乙仍不能如数归还郭某甲欠款，郭某甲有权出售郭某乙的门面和住房。合同自签订日（2006年12月30日）起生效。嗣后，郭某甲于2007、2008、2009年将合同约定的门面及房屋出租，收取租金共计23,040元。2010年初，郭某乙将抵押门面房屋收回，也未还款。双方因此发生纠纷，郭某甲向一审法院起诉，请求：一、依法判令郭某乙偿还郭某甲借款本某109,000元，2010年门面、住房租金7680元及逾期还款利息4905元，共计121,585元；二、本某案件受理费由郭某乙负担。
原审法院认为：合法的借贷关系受法律保护。在本某中，郭某乙因经营生意而向郭某甲借款109,000元，并出具了借条，双方形成了合法的民间借贷关系，应受法律保护。双方在借条中已明确了借款无息，房屋租金抵押。郭某甲、郭某乙为保证债务的履行，签订了《房屋及房屋所有权证抵押合同》，该合同约定，租金与租权归郭某甲所有，但未明确该租金是补偿给郭某甲，或是充抵借款数额，参照双方签订的借款合同，该借款无息，房屋租金抵押。原审法院认为，该租金系郭某乙偿还郭某甲的借款。故郭某甲收取的23,040元租金应当充减郭某乙的借款。至2010年12月30日止，借款期满，双方对借款利息进行口头约定，月利率为1.5%，截止2011年3月29日止，逾期利息为3686.2元[（x-x）×1.5%×3]。综上所述，郭某乙应偿还郭某甲本某85,960元及逾期利息3868.2元，合计89,828.2元。郭某甲的其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、郭某乙应偿还郭某甲本某85,960元及逾期利息3868.2元，限本某决生效后十五日内偿还；二、驳回郭某甲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1366元，由郭某甲负担357元，郭某乙负担1009元。如未按本某决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，郭某甲不服，向本某提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋及房屋所有权证抵押合同》中约定了租金和租权归上诉人郭某甲所有，故租金不应抵扣被上诉人郭某乙借款的本某；二、借条上的“房屋租金抵押利息”中的“利息”两字虽是上诉人郭某甲所添加，但是上诉人添加该两字时被上诉人及其子郭某甲均在场，房屋租金所有权是双方约定归上诉人郭某甲所有，不应充抵郭某乙的借款本某。故，一审法院将上诉人收取的23,040元租金充抵被上诉人的借款本某是错误的，请求：一、撤销一审判决第一项，判令被上诉人偿还上诉人本某109,000元及2010年门面租金7680元，逾期还款利息4905元；二、本某、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人郭某乙答辩称：一、借条中“房屋租金抵押利息”中的“利息”两字是上诉人郭某甲添加上去的，被上诉人并不认可；二、上诉人与被上诉人签订的《房屋及房屋所有权证抵押合同》中并未明确租金是补偿给上诉人郭某甲的，在借条上却明确注明“房屋租金抵押”六字，说明房屋租金是用来偿还借款的，不是白送给上诉人郭某甲的，请求：驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人郭某甲提交租金收据四张，拟证明2007年至2009年共收租金18,800元。被上诉人郭某乙对该证据的真实性有异议，上诉人郭某甲在一审起诉时认可收取了租金23,040元。本某认为，自2006年12月30日至2009年，郭某乙抵押给郭某甲的房屋及门面一直由郭某甲行使出租权并收取租金，此三年期间收取了多少租金只有郭某甲清楚。郭某甲在一审起诉时陈述“2007、2008、2009年原告将被告的门面和房屋出租，每年租金7680元……”，二审又提交证据认为三年间只收取租金x元，对于该证据的真实性，本某不予采信。
本某二审查明，2006年12月30日，郭某甲与郭某乙签订《房屋及房屋所有权证抵押合同》，合同第2条约定：“乙方（郭某乙）将以上一缝门面41m2和一套住房x抵押给甲方（郭某甲）。如4年期满后，乙方仍不能如数归还甲方现金壹拾万玖仟元人民币，乙方的柏林镇中心小学侧边一缝门面41m2和第三层一套住房x的所有权证和一缝门面的土地使用权证永远归甲方所有，并到房产部门办理房屋所有权过户手续，其费用由甲、乙方各承担50%。”本某二审查明的其他事实与一审查明一致。
本某认为：本某争议的焦点是，郭某甲依照与郭某乙签订的《房屋及房屋所有权证抵押合同》约定收取的租金是否应充抵郭某乙借款本某。上诉人郭某甲主张其在2006年12月30日的借条“房屋租金抵押”上添加“利息”两字时郭某乙及郭某甲在场并认可，但未提供证据予以证实，对于上诉人该项上诉主张，本某不予认可。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债务人所有。郭某甲与郭某乙签订的《房屋及房屋所有权证抵押合同》中约定郭某乙将柏林镇中心小学侧边一门面及一套住房抵押给郭某甲，合同中约定了四年期满后郭某乙仍不能归还郭某甲10,9000元，则郭某乙所抵押的门面及房屋归郭某甲所有，该条款属于流押条款，合同中约定的门面及房屋抵押权无效。郭某甲不能依据无效的抵押权获得合同约定的门面及房屋的租金所有权，故，该门面及房屋的租金应当归郭某乙所有。一审法院将门面及房屋的租金抵扣郭某甲对郭某乙债权的本某，处理并无不当。上诉人郭某甲主张门面及房屋租金所有权归其所有的上诉理由不能成立。综上，上诉人郭某甲的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费593元，由上诉人郭某甲负担。
本某决为终审判决。
审判长许斌海
代理审判员雷闻
代理审判员杨某平
二○一一年九月二十一日
代理书记员韩淑静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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